曾有网络爆文【园区是比房地产更大的泡沫】，甚至有报告指出“国内产业园的空置率达到43%”。再最新的2018年开发区目录，国家级和省级开发区数量达到上千家，如再以市、县设立真的难以统计。每天都有大量新产业园博地而起，这块地投资几十亿，轰轰烈烈开局，悄无声息推行，无人知晓的结果。以此同时，各怀心思的企业蜂拥而入，它们洗翼通过市场化操作赚得可观的商业利益，等待的却是并非坦途，大量资金沉淀、遥遥无期的资金回收。那么困住产业园的到底是什么?

1、一棵树上吊死

新兴产业的行业龙头恰好落在这里，让产业园产生抓住了产业发展的良机。亏损?可以忍!补贴，可以给!启动资金，可以拿!被补贴和优惠喂养的企业，最终变成了大而不能倒的吸血企业。至于真实的市场容量、企业的裸奔竞争力、技术的先进性都没有得到充分的评估，巨大的风险被有意无意得忽视掉了。最终越陷越深，企业和园区互相绑架难分难舍。最终变成“你好我好大家好”，但当残酷的市场浪头迎头扑来，双方的裂痕一下子撕裂成玛利亚那海沟，互相埋怨甚或对簿公堂最终落个劳燕分飞。

2、断后路向前走

单凭肉眼和交谈：很难分清坐在对面的是李逵还是李鬼;激进庞大的扩张版图是企业家的谋略还是野心家的圈套;但能确定的是，他们获得配资、获得订单、获得土地。

而大多数时候，这样的死亡都是可以避免的。有效的措施包括：充分的背景调查和专家评审;有效的手段来管理投资进度;设置科学退出机制，预留后路。这些措施并非想不到，而一些死亡仍然发生，如同自己装睡，谁都叫不醒。

3、卖不出去亏本

大把资金投进去，房子盖好了、景观修好了、宣传打出去了，但是没企业入驻。这是应了一句话“三四线城市空置惨烈，大量园区等着被盘活”。

卖不出去的原因无非那几个原因：市场供过于求，当地根本就没有那么多企业有钱花几千万乃至上亿买楼;错判当地的资源，做错产业定位和产品设计，结构性错配导致产品滞销;市场有需求有，但是当地政府对企业准入有严格的核准，不是高精尖不要，不匹配产业不要，招商的难度一样很大。

4、弹尽粮断必死

优惠政策是很多产业园在招商大战中能用的唯二子弹，而且这子弹还不怎么有力量(囿于地方财力困窘)，在激烈的竞争中，这显然将遭到友园的无情绞杀。

当前招商引资的竞争已经全面升级，土地、优惠还要拼，但已经不能完全依靠这个了。一言以蔽之冲锋在前，需要敢作为、敢创新的战斗精神，需要营商环境作为有穿透力的弹药，需要差异化的错位战术，只有政策和土地可讲的园区，赢面不大。