房价有可能永远涨，但冬天也有可能很漫长。

当房企都在储备过冬时，无论是刚需还是投资，最好都做好过冬的准备。

当融创掌门人孙宏斌表示“安全第一”时，很多人以为这只是一家之言。

当万科董事长郁亮说“未来三年只要活下去”，人们才恍然发现，房价还没怎么松动，房企大佬们已经悲观到如此地步了。

在2017年中国房企销售榜上，万科位列榜眼之位，融创占据第四把交椅。当两大龙头房企毫不掩饰悲观之态，这究竟意味着什么？

楼市下半场何去何从，我们理当从中寻找一些答案。

—01—

融创孙宏斌：安全第一！

孙宏斌从来都不是个低调的人。

无论是当年在联想一度成为接班人最终却身陷囹圄，还是最近几年的挥泪斩乐视、谈笑入万达，抑或以疯狂拿地荣膺“地王收割机”和“并购之王”的称号，这都已是过去式。

最近，孙宏斌越来越保守。

就在一个月前，在融创中期业绩会上，孙宏斌突然说，融创要做到安全第一。

孙宏斌的理由是，政策环境和楼市都已发生翻天覆地的变化。

第一，这次宏观调控的严峻程度是超乎想象的，政策没有放松的迹象，有些地方还在加紧。

第二，随着政策的持续，消费预期、购买预期也会发生变化。

因此，融创正在准备过冬。

从去年起，融创就已不再市场公开拿地，转而已并购为主，即使是并购，步伐也在逐渐放缓。

在战略上，融创更是全面押注一二线城市。孙宏斌明确表示，不会进入三四线城市，市场变化后，三四线城市凉的最快。

对于楼市下半场，孙宏斌更加保守。在孙宏斌看来，房价不存在大幅度上涨的可能性，也不存在大幅度下降的可能性，今后五年都是波动的，政府的干预只能让波动显得更窄。

这也就是国民经略常说的楼市冰封期的含义所在。

—02—

万科郁亮：活下去！

孙宏斌保守了，郁亮一直都很低调。

与在地产圈、体育圈乃至娱乐圈都混出声名的的王石相比，郁亮一直都以沉稳形象示人。然而，就是这样一位低调的掌门人，在短短半年多时间里，却发出两次让舆论震惊的论断。

一次是2018年6月，郁亮说“万科要告别房地产”。

在郁亮看来，住房全面短缺时代结束，房价告别单边快速上涨。

十年后万科还是房地产公司的话，那真的很惨。我现在在琢磨，我们各地的公司把“地产”这几个字都拿掉。

话声未落，万科深圳分公司已准备更名“深圳万科发展有限公司”，目前至少已有九家万科分公司陆续完成了更名手续。

去地产化，一时间甚嚣尘上。

保利地产更名为“保利发展”；

时代地产更名为“时代中国”；

龙湖地产更名为“龙湖控股”……

“地产”这两个字仿佛成了烫手山芋。

另一次是在2018年9月，郁亮直言：“未来三年要把“活下去”作为基本要求”。

在一份刚刚流出的《郁亮主席在南方区域9月月度例会上的讲话》中，现任万科A董事会主席郁亮提到了万科为应对行业变化正在做的四件事：战略检讨、业务梳理、组织重建、事人匹配。

郁亮在讲话中提到：当前的问题，不是简单的行业和经济出现了问题。而是政治、经济、国际、军事等方方面面都不一样了。

集团要做的第一件事情，就是进行战略检讨，以“活下去”为最终目标。

可见，面对当前的局面，郁亮把目标设置成了一个企业的底线：生存。为了活下去，接下来，郁亮把回款指标当作了超越销售额、利润等指标的最核心指标。

万科对自己的标准提的非常高。2018年，万科设置的回款金额是6300亿元，不低。现在，2018年，已经过去了三分之二，6300亿元回款还没有完成一半。

所以郁亮很焦虑：“如果6300 亿回款目标没有达成，我们所有的业务都可以停了。”

与孙宏斌相似，郁亮看到了房地产乃至政治经济都在发生全方位的变化：

其一，今天我们面临的转折的全方位的，政治、经济、国际、军事方方面面。社会全方位进入转折点时，所有行业无一幸免。

其二，2012年时，万科研究报告曾提过，中国的地产调控千万不要成为韩国模式：买房凭票、卖房限制。但现在可以看到，我们面临的限制非常多，已经超出当时的想象。

郁亮说的第一件事，究其根本，就在于政治大环境和国际大环境的变化。

往细了说，一是新的政治生态的确立，二是两大强国之间贸易争端的常态化，三是经济进入L型发展的新常态，四是整个社会对于大房企和大资本的反感，这意味着整个商业逻辑都要随之而发生变化。

至于第二点理由，则是楼市全面进入冰封时代。正如国民经略在《楼市冰封期买房指南》里所说的，这一轮调控堪称史上最严，政策之严厉，限制之全面，都是前所未有。

从限购限贷到限价限售的常态化，从限商贷到限公积金，从限土地拍卖到限房企融资，整个楼市进入冰封时代，房企既有的模式显然走不通了。

所以，郁亮给万科部署了四个字：收敛聚焦。

我们所有行为都“收敛聚焦”到保证万科“活下去”。

—03—

楼市还爆出两个大消息

消息一：据中国指数研究院数据显示，今年前8个月，土地流拍已增至890宗，远高于去年。在这之前中原地产披露的前7个月土地流拍量为796宗，土地流拍仍在大规模进行着。

消息二：据经济参考报披露，目前，多个一线及热点城市的新房市场出现降价促销，包括恒大、碧桂园、万科等大型地产商都在加紧出货。北京、厦门、海口、三亚的房价均在调整当中。

“财经韬略”分析，以上两个消息透露出了两个信号：

1、房企的日子不好过了。

在楼市调控力度空前的当下，大小开放商也需要勒紧裤腰带过日子。

一向拿地激进、被外界成为“地王收割机”和“并购之王”的融创开始强调安全第一，着手准备度过这漫长的冬天。孙宏斌甚至在年中业绩发布会上表示，未来投资房子不如买融创股票。

万科也正忙着“去地产化”，郁亮近日更是放出言论：“未来三年只要活下去”。

头部房企尚且如此，可以想象得到，如今的房企日子有多艰难。

2、多地房价正在调整当中。

未来一段时间或将有更多的城市进入调整期。但所谓的调整，并不是大家所期望的暴跌，更不会跌倒我们所盼望的价位。

以厦门来说，此前就有各种传言说厦门楼市崩盘，事实却完全不是。多数业内人士分析认为，厦门楼市更多的是回归理性。

而纵观全国范围，房价正在进行有效下跌的城市屈指可数，除了厦门、北京、环京，其他地方如杭州、青岛、成都、天津、武汉、合肥也都只是微调，不痛不痒。

理由其实很简单，尽管政府志在稳住房价，但经济下行压力之下，楼市这根顶梁柱仍需要发挥作用，坚决不能成为负累。

—04—

该不该买房？

对于这个问题，财经韬略所坚持的观点是：

刚需客越早上车越好，已经入局了的长线投资客，只要选对了城市和地段，根本没必要恐慌。

因为，从全球范围来看，优秀的、潜力大的城市，房价长线一直上涨的势头从未改变过。

例如1998年金融危机后，香港楼市经历了六年熊市，跌幅累计高达62.2%。但站在2018年会看时会发现，当初的跌幅早在2011年已经填平，之后屡创新高，截止到目前，香港楼市的均价在1997高点基础上又上涨了41%。

内地的热点城市，不可能会出现香港当年的暴跌，也就不用过分担心房价短期的小幅波动。