6.“先卖后补”情形下被征收人是否享有优先取得权

——贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业（集团）公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人商品房预售、拆迁安置纠纷案（最高人民法院二审民事判决）

裁判要旨：征收人与买受人签订商品房预售合同后，征收人将该预售房屋作为补偿安置房屋与被征收人又签订补偿安置协议，而被征收人签订补偿安置协议时系善意，没有损害买受人的故意的，应当确认被征收人对该预售房屋享有优先取得权，买受人因此不能取得房屋的，可以要求征收人承担违约责任。

适用解析：征收补偿安置房屋是一种房屋转让行为，征收人与被征收人按照所有权调换形式订立征收补偿安置协议后，征收人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人的，这就发生了补偿安置房屋两次转让的行为。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定，在此情形下，被征收人对该补偿安置房屋享有优先取得权。相反，征收人与买受人签订商品房预售合同后，征收人将该预售房屋作为补偿安置房屋与被征收人又签订补偿安置协议的，同样发生了补偿安置房屋两次转让的行为。对此，被征收人对该补偿安置房屋是否仍然享有优先取得权，目前立法尚无明确规定。在此情形下，由于房屋是在拆除被征收人的房屋的土地上建设的，被征收人有权要求征收人对其依法安置，如果房屋不用于安置被征收人，将损害被征收人的利益。因此，如果被征收人在与征收人签订补偿安置协议时系善意，没有损害预售房屋买受人的故意，则应当确认被征收人对该补偿安置房屋享有优先取得权。预售房屋的买受人因此不能取得预售房屋的，可以要求征收人承担违约责任。

案例索引：见俞宏武：《贵阳市城乡房地产开发公司、贵州黔能企业（集团）公司与贵州省新新建筑工程公司、杨远明等7人商品房预售、拆迁安置上诉案——如何区分房屋建设工程承包合同与商品房预售合同》，载唐德华主编、最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2001年第2卷（总第6卷），法律出版社2001年版，第179—190页。

7.多份同一标的的建设用地使用权转让合同的权利义务关系的认定

——北海大西南投资股份有限公司与成都锦尚置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院二审民事判决）

裁判要旨：基于同一建设用地使用权签订的多份转让合同，其合同主体及合同内容不完全一致的，应当根据合同的具体约定及相应的履行情况，认定当事人之间的权利义务关系及相应的法律地位。

适用解析：多个当事人为同一建设用地使用权转让前后签订了多份合同，而多份相关合同的主体及合同内容并不完全一致的，应当综合考察当事人的合同约定以及相应的履行情况，通过对相应合同约定条款的理解，探寻当事人的真实意思，并结合有关合同履行情况，综合认定该合同之债中的真正权利义务关系，并据此认定相关当事人的相应法律地位。

案例索引：见司伟：《应根据当事人的合同约定与履行情况综合认定合同之债的权利义务关系——上诉人北海大西南投资股份有限公司与被上诉人成都锦尚置业有限公司建设用地使用权转让合同纠纷案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2013年第2辑（总第54辑），人民法院出版社2013年版，第189—214页。

8.就同一出让土地使用权订立数个转让合同的处理

——湖南省湘林置业有限公司与湖南省成功开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2009〕民再字第4号民事判决）

裁判要旨：土地使用权的转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续且未合法占有土地的，先行支付土地转让款的受让方请求转让方交付土地和办理土地使用权变更登记手续的，人民法院应予支持。

适用解析：《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十条就土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，区分四种不同的情形，分别作出了规定，其中的第（三）项规定：“均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。”据此，土地使用权的转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，均未办理土地使用权变更登记手续且未合法占有土地的，先行支付土地转让款的受让方有权要求转让方交付土地和办理土地使用权变更登记手续。

案例索引：见张华：《转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效——湖南省湘林置业有限公司与湖南省成功开发投资有限公司土地使用权转让合同纠纷案》，载江必新主编、最高人民法院审判监督庭编：《审判监督指导》2009年第4辑（总第30辑），人民法院出版社2010年版，第75—82页；另见贾劲松：《如何界定法律上或者事实上不能履行的合同的解除问题——湖南省成功开发投资有限公司与湖南省湘林置业有限公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2008年第2集（总第34集），法律出版社2008年版，第151—161页。

9.土地使用权的转让是否为“一地二卖”的认定

——长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷案（最高人民法院〔2006〕民一终字第9号民事判决）

裁判要旨：建设用地使用权人虽然将同一宗土地分别转让给两个独立的法人单位，但其目的只是向其中一个受让人交付土地使用权，并非是为了获取双重利益，且两个受让人均明知土地使用权的实际受让人的，不属于“一物二卖”。

适用解析：建设用地使用权人与受让人签订土地使用权转让合同后，受让人为将土地使用权直接过户至另一人名下，授意建设用地使用权人与另一人另行签订土地使用权转让合同。虽然从形式上看建设用地使用权人确实将同一宗土地分别与两个独立的法人单位签订了转让合同，但“一物二卖”的本质特征是通过“一物二卖”行为，取得双倍收益，而上述当事人签订两份合同的目的并不是由建设用地使用权人分别向两个受让人交付土地使用权，而是向其中一个受让人交付土地使用权，建设用地使用权人亦未通过签订两份合同收取两笔土地使用权转让费用，且两个受让人均明知建设用地使用权人转让土地使用权的实际受让人，故不应认定为一块土地进行了两次转让，不属于“一物二卖”。

案例索引：见孙延平：《对土地使用权实际受让人及土地使用权的转让是否为“一物二卖”的认定——长春长信国际房地产开发有限公司与吉林省建筑设计院有限责任公司土地使用权转让合同纠纷上诉案》，载最高人民法院民事审判第一庭编：《民事审判指导与参考》2006年第4集（总第28集），法律出版社2007年版，第170—182页。

10.在先债权能否对抗已登记的物权

——杨丽梅与晋城市住房保障和城乡建设管理局、晋城市城区房地产开发总公司、林依健撤销房屋登记证案（山西省高级人民法院〔2012〕晋行终字第1号行政判决）

裁判要旨：当事人之间订立不动产买卖合同，但未办理不动产物权登记，出卖人嗣后又就同一不动产与第三人订立买卖合同，并依法办理了登记，即使在先的买卖合同被人民法院生效判决确认有效，也不能对抗第三人已登记的不动产所有权，在先的合同债权可通过其他途径寻求法律保护。

适用解析：《物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”根据上述规定，当事人之间订立不动产买卖合同，未办理物权登记的，虽然不影响买卖合同的效力，但买受人并未取得不动产的所有权，即使买卖合同被人民法院生效民事判决确认有效，该不动产的所有权也不发生变动，其买受人依据买卖合同的约定享有的仅为债权。如果出卖人嗣后又就同一不动产与第三人订立买卖合同，并依法办理了登记，则应认定第三人已取得不动产的所有权。因前一买受人享有的仅为债权，而第三人享有的是物权，在两者发生冲突时，应依据物权效力优先于债权效力的基本原则，优先保护已登记的不动产所有权，即使在先的合同被生效民事判决确认有效，也不能对抗已登记的不动产所有权，在先的合同债权可通过其他途径寻求法律保护。

案例索引：见任生林、卞俊梅：《在先债权不能对抗已登记的物权》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2012年第22期。

11.一房二卖的差价损失赔偿问题

——徐芬与刘国胜、姜宝琴买卖合同纠纷案（北京市第二中级人民法院〔2013〕二中民终字第06171号民事判决）

裁判要旨：当事人双方订立房屋买卖合同后，出卖人违反约定另行出卖房屋，买受人主张赔偿房屋转卖价格与合同约定的交易价格之间的差价损失的，人民法院应予支持。

适用解析：根据合同严守原则，只要房屋买卖合同是双方的真实意思表示，任何一方都不得拒绝履行。房屋价格变动属于商业风险，不能认为是情势变更，出卖人以此为由拒绝履行合同并另行出卖房屋的，买受人有权向出卖人主张赔偿因其违约行为或者恶意的缔约过失行为所造成的经济损失。关于违约损失的计算，关键在于买受人的可得利益损失问题。《合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

”在房屋买卖合同中，因一方违约，造成另一方订立合同的目的落空，另一方期待的合同利益无法实现。房屋买卖与其他买卖合同不同的一个特点在于，守约方如要达到合同履行后的利益状态，必然要以当前市场价购入或卖出房屋。由于房地产市场是波动的，当前的房屋市场价和订立合同时双方约定的房屋价款之间存在差价。这种差价就是守约方的期待利益损失，也是合同双方在订立合同时应该能够预见到的。因此，守约方主张赔偿该差价损失的，应予支持。确定该差价损失的赔偿范围，应当权衡违约方的收益与守约方的损失，取其高者为基准，根据可预见的经济形势发展趋势适当调整该损失的赔偿数额。基于上述，在一房二卖的情况下，如果出卖人转卖的价格高于前手合同的交易价格，则转卖价格减去前手合同的交易价格所得差价，应当作为出卖人的违约收益，对买受人进行赔偿。

案例索引：见巫国平、李俊晔：《一房二卖的差价损失赔偿》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2014年第12期。

12.债权双重转让的效力与善意取得的适用

——上海锦策建筑材料有限公司与上海妙鼎建筑安装工程有限公司、吴玉根、郁新龙、上海申祥混凝土制品有限公司建设工程施工合同纠纷案（上海市第二中级人民法院〔2008〕沪二中民一〔民〕终字第2101号民事判决）

裁判要旨：在债权双重转让中，成立时间在先的第一次债权转让合同优于第二次债权转让合同，第二次债权转让构成无权处分，第一受让人不予追认的，第二受让人取得的实际清偿属于不当得利，依法应予返还，第二受让人以善意取得为由拒绝返还的，人民法院不予支持。

适用解析：所谓债权双重转让，是指债权人与第一受让人达成债权转让合意之后，又与第二受让人就同一债权达成转让合意。《合同法》第八十条规定：“债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。”可见，债权人转让权利的，无论是否通知了债务人，并不影响债权转让合同的效力，债权主体均发生变更，因此，在债权双重转让中，成立时间在先的第一次债权转让合同应当优于第二次债权转让合同，第一受让人取得优先权。据此，债权人和受让人就债权转让达成合意后，原债权人就已不再是权利人，其再对债权进行处分则构成无权处分。由于债权转让合同只有当事人的合意，没有交付行为，也无须登记，不具备公示性，故不能适用善意取得。在债权双重转让中，即便第二受让人取得了实际清偿，如果第一受让人对第二次转让不予追认，第二受让人则构成不当得利，需向第一受让人或清偿人履行返还义务，而不能以善意取得为由拒绝返还。即便第一次债权转让未通知债务人，由于债权转让已经完成，第二次债权转让仍构成无权处分，第二受让人获得的清偿仍属于不当得利，依法应予返还。

案例索引：见王屹东：《同一债权双重让与不适用善意取得》，载最高人民法院机关刊：《人民司法·案例》2009年第10期。