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朱锡庆：关于房价答网友问
蓝田日暖29
13620 95
2010-01-02
一个网友在博客上留言，问，现在是不是买房合适的时机，仅就北京而言。


这个问题，让我为难。一方面，回答这个问题，我并不专业。在一个高度分工的社会里，回答一个自己并不专业的问题，是会出洋相的。一些人，为引起注意，管什么专业不专业，就热点问题耸人听闻，胡说八道，我佩服他们胆识过人，脸皮之厚超乎常人。时近年关，各单位都会搞些活动，其中会搞些表演来助兴。我参加过几次，一个感觉是，业余水平只可关起门来自娱自乐，到大庭广众之中去表演，无异于献丑。因为此故，这些单位自办的活动，多数场面惨不忍睹。另一方面，在网上，因为言论不受成本约束，因此充斥言语暴力。一些观点，其中不乏真知灼见，只因不合大众口味，就被骂个半死。违心迎合大众口味的媚俗，同巴结权贵的阿谀奉承一样，对学者是一种耻辱。直言又遭众骂，被骂的感受是让人厌恶的。有些人说不计较，我可没有这样高的境界，因为我有血性。因为此故，对于大众敏感的话题，保持沉默。网上红卫兵成群，还是少惹为妙。

尽管并不专业，尽管有怕遭众骂的顾忌，但是关于房价问题，的确有话想说。被这个网友一问，兴致就来了。这篇文章是写给提问的网友以及常读我博客的朋友看的。让我分几点来阐述吧。


一，我曾经写过一篇文章，其中谈到一个例子，在美国一个小市密尔沃基，有一片住宅，几乎一模一样的房子，中间仅隔一条马路，两边的房价相差十倍，什么原因呢？只因为一边的房子濒湖，透过自家的窗户，可以欣赏密执安湖的湖景，以及湖畔惊鸿一瞥的美女。这种情况不限于美国，长沙湘江两岸的所谓江景房，房价就比其他房子高出许多。景色有价，而且是天价，但没有独立之价，景色之价，寓于房价之中。这带来一个启发，从房屋造价来论房价是一个过于狭窄的视角。房价并非仅仅是房子的价格，房价中含有多种他物的价格。


二，位置之价是房价中含有的最重要的一种他物之价。一个大家都能看到并能理解的现象是，临街铺面的售价或租金，相比背街小巷，高出几倍，这就是位置之价。位置的实质意义是节约通勤成本和信息费用。一城之中有不同的小位置，不同的城市有不同的大位置，这些大大小小的位置都有价，但没有独立之价，位置之价含于房价之中。房价的差别其实在很大程度上是位置的差别引起的。按同一张图纸，在上海外滩建一栋房子，与去穷乡僻壤建一栋房子，建造费用不会有大的差别，但房价有天壤之别，其中的差额就是位置之价。


三，位置的形成有天然的成分，这就是地理的因素，但位置是有生产性的，运河的开凿，驿道，铁路，公路的修建，航线的开辟，码头的修建，都会使一些地方所处的位置得以改变。隋炀帝凿大运河，生产出一个大运河与长江成十字交错的扬州来，成为近代漕运的枢纽。位置固然可以因修路凿河而生产出来，同时也可以因运输方式的改变而丧失。在水路和驿道年代的一些要津和枢纽，因现代交通方式的出现而丧失了原来的位置，比如海运兴起之后，上海就把扬州原来所处的那种位置给取代了。还有，尽管位置是可以生产的，不象土地供给弹性为零，但是，一些重要的枢纽位置，供给弹性是很小的，经历很久，耗费巨额资金兴建路网，才生产出这么一个位置，因而是极为稀有之物，比如上海，比如北京。


四，中国近年来一些城市房价的上涨主要原因是，大规模路网建设使位置显著改善。坦率地讲，这些地方的房价上涨是理所当然，不涨就奇怪了，意味着大规模路网建设对位置改善毫无意义。提问的这位网友问我，现在是不是买房合适的时机，仅就北京而言。我只能这样回答，如果大规模路网建设会继续改善北京的位置，北京房价上涨的趋势不会改变。就我生活的这个城市而言，现在房子均价不到四千，我希望不要涨，要我祈祷都行，因为我是一个穷光蛋。但是我知道，大规模路网建设使长沙的位置在近年显著改善，具体而言，南北铁路干线—京广铁路，与由浙赣线、湘黔线和云贵线串连而成的东西向铁路干线，在株洲的芦淞交叉；南北高速铁路干线—武广高速铁路，与东西高速铁路干线—沪昆高速铁路，在长沙的黎托交叉；南北高速公路干线—京珠高速公路，与东西高速公路干线—上瑞高速公路，在湘潭的九华交叉。这三个交叉点成几乎等距的三角形，彼此相距不超过二十公里。正是这个三角形结构构成南中国最大的陆路交通枢纽，如此位置必然有人出价抢占，房价必因位置改善而上涨。


五，道路建设可以使位置改善，位置改善之后产生的收益流贴现求和变成土地溢价，这种溢价最终反映在房价之中，就是位置之价。在实践中摸索出来的一套办法，包括征地，拆迁，挂牌转让，道路建设，土地开发利用，现在备受指责，然而这些批评人士漏看一样重要的东西，就是这一套办法无形中界定了位置的产权归修路人，路是你修的，位置是你生产出来的，产权归你，因位置改善而产生的土地升值也归你。这是非常有意义的一套制度安排，最近一些年城市与道路建设，规模之大，速度之快，正是这一套制度安排的激励效果。有人主张让住民分享土地溢价，是不明事理的媚俗，却不知道真这么做，所有发生的这些变化将不复存在。


六，一个现实的问题是，在一些地方出现所谓房价与收入脱节的问题。对此，如果你问我有什么办法，我的回答是，第一，提高收入，第二，取消限制人口迁徙的户籍制度，因为对位置的竞争意味着对一个城市人口的重新配置。对房市颠三倒四的调控，实质是反市场，也就是否定出价最高者得的游戏规则。如果这样做，能使低收入人群有房，无论买或租或配给，我举双手赞成，因为我也是这低收入人群中的一员。然而，经验告诉我，这只会使更多人无房可住，一个现成的例子是，在推行商品房制度之前，你难道住得比现在好？杜甫曾问，安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜。我的回答是，只要让人口自由迁徙，我总可以找到一处安身之所。


转自朱锡庆博客
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蓝田日暖29
2010-1-2 10:35:54
　　房价中含有多种他物的价格，这个我同意。但在位置之价外，仍有许多因素，比如人口聚集、工商业与服务业的发展，也就是我们所说的工业化、城市化也是房子价格上升的重要原来。同样的城市，同样的人口，同样的交通，同样的位置，生产力发展了，房子价格也会涨的。房子价格体现的是人们对房子所在地机会的需求，上海、北京、广州等城市，各种发展机会多，人们对机会的反映之一就是在当地买房子，对当地机会的需求带动了对房子的需求，正如我所在城市，对优秀中学的需求导致了该学区房的需求增加，从而使学区房涨价。

　　另外一个观点，不同意朱教授：土地供给弹性为零。我们不说把土地重新规划，让不让宅基地等整理入市会使土地供给有弹性，就是同一块土地，你造1楼与造10楼，其实就是土地供给弹性的变化。
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银月alone
2010-1-2 14:05:58
朱锡庆感觉欣赏密歇根湖的湖景可以
诱使一般民众购买房价收入比23:1的房屋?
取消户籍制度的话,
那些投资者的投资地域应该也会扩大吧-_-
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蓝田日暖29
2010-1-2 17:11:41
银月alone 发表于 2010-1-2 14:05
朱锡庆感觉欣赏密歇根湖的湖景可以
诱使一般民众购买房价收入比23:1的房屋?
取消户籍制度的话,
那些投资者的投资地域应该也会扩大吧-_-
价格是竞争决定的，在既定供求下价格就定了，要是没有购买力，肯定支撑不了高房价，只不过，这个高房价是不是一般人能买得起，这是另外一回事。要说诱使，哪个商品不是因为“用值”的诱使下你才买的哟？
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rongrong009
2010-1-3 01:58:34
时候未到。。。。。。
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dybwall1234
2010-1-3 02:01:19
这篇文章不错 自由迁徙才是重点
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