4、怎么平衡风险和市场？

（1）再从在建工程抵押，来说说抵押中风险和市场的平衡

从前面的内容，我们不难看出，在极端情况下，抵押物仍是一种非常有效的风险缓释手段。那为什么还有很多银行只要拿到了大型房地产公司的集团担保，对在建工程抵押、甚至土地抵押都不太看重呢？这个就是一个风险和市场的平衡的问题了。首先，银行是经营风险的行业，讲究的是收益覆盖风险，而不是绝对的安全；其次，银行业是一个充分竞争，甚至可以说是一个因为同质化和供给过剩而过度竞争的行业，所以游戏规则从来都不是银行自己说了算，更加不是某一家银行说了算。

于是就出现了这种情况，对于很多风险偏好激进的银行来说呢，它觉得大型房地产集团，只要不出现J集团那种被政府锁盘这种政治风险的话，就正常经营来说，是不会在毫无风险征兆的情况下，两三年类就轰然倒掉的——因为不管是行业风险暴露，还是自身现金流恶化，其实都是有一个过程的，大型房地产集团一般区域覆盖广、项目多、储备土地多，靠卖地卖项目都能把现金流再撑两三年，而单一项目的开发贷款一般也不过两三年期限。所以对于优质客户，很多风险偏好激进的银行拿到集团担保就觉得OK了。

这个时候，对很多风险偏好审慎的、对抵押物要求较高的银行来说，在市场上就比较尴尬了：太差的小型民营企业倒是抵押担保质押，只要银行肯给钱，统统不是问题，但这类银行既然是审慎的风险偏好，其实哪怕拿到这么多的抵质押物，也还是是不太愿意介入中小民营房企的；对大型龙头房企呢，有不要抵押物的银行抢着给提供授信了，为什么还要来找你呢？于是这类风险偏好审慎的银行，只能选择一些中游的开发商。但就像我们之前分析过的那样，对于一个行业来说，一般一头一尾反而相对安全，恰恰是这些中游企业，既没有规模优势，杠杆又高，整体风险更大。

于是这就出现了一个非常有趣、又非常尴尬的结果了：风险偏好激进的银行，看似放弃了抵押物的很多权力，风险加大，但实质上掌握了优质客户资源，风险反而更小；风险偏好谨慎的银行呢，看似拿着了抵押物风险缓释措施良好，实则在客户结构方面导致了更大的系统性风险。所以，是审慎还是短视，有的时候真的不好说。

（2）销售回款全封闭管理可行吗？销售回款管理的安全底线是什么？

就像上一段说到的那样，在充分、甚至过度竞争的市场上，游戏规则从来都不是银行自己说了算了，更不是某一家银行、或某几家银行说了算的。但有趣的是，很多银行的风控部门仍然喜欢关起门来做研究，仍然觉得自己那套标准就是金科玉律。这点，又以对销售回款的管理最为典型。

有些银行有一套非常“完美”的逻辑，那就是：房地产企业嘛，自己资本金买地、银行贷款资金用来建设，所以卖了房子之后的钱，就该全封闭管理优先用于还款（等贷款先结清了之后，后面卖多卖少，卖亏卖赚，都是开发商自己的事儿了），很完美的闭环。但实际情况却是，现实中是存在“预售”这个制度的，特别是很多地方现在仍是“正负零”就能预售，一个楼盘修到“正负零”要多久呢？2-3个月；需要花多少钱？几千万而已，因为有施工方垫资。然后就能预售，拿到近乎零成本的廉价资金了。

于是，如果严格执行“销售回款全封闭优先用于贷款还款”的话，就又会出现一个很傻的悖论：卖得好的房子，开发商有廉价预售款不用，来用昂贵的银行借款？银行呢，辛辛苦苦做笔3年期房地产开发贷款，从跟踪项目到放款，折腾个三四个月甚至更久，结果贷款投下去不到半年就要开始进入还款期了，还不如去做笔简单的1年期流贷呢。卖得不好的项目呢？嘿~反而非常符合销售回款封闭管理的完美闭环。那么，下面实际做业务的分支行，是该选择一个卖得好的项目，然后在贷后管理阶段谎报军情呢？还是干脆找个肯定卖得不好的项目，在发起阶段，就满嘴胡言呢？

过于“阳春白雪”的政策，往往是形同虚设的，除了在具体叙做业务的客户经理和呈报行的脑袋上悬上一把随时被追责的尚方宝剑外，于实际风险控制，并无太多的作用。那么，销售回款该怎么管呢，管理的安全底线又是什么？我个人认为还是得分类管理：

①对于中小房地产企业，那资本金就得非常严格的管住，资金全封闭，优先用于还款。

②对于Top10的龙头房企，以及股东背景极好的大型央企地产板块，拿到集团担保的情况下，只要存款收益算得过账就好。

③对于介于这两者之间的房企呢，我觉得有个底线，就是保证“剩余贷款期限内预计可售的剩余可售货值*折扣系数-所欠工程款-项目完工还需要支付的工程款＞贷款本息合计*1.2”，在这个之前，对销售回款的管理可以适当放松；在这个之后，则严格进行销售回款管理，卖了的钱必须回来，以保证银行手里“要么捏着房子，那么拿着钱”。

（3）聊聊资本金、审计报表和受托支付

先说受托支付吧，这又得扯回银行自身的规则和市场实际规则之间的鸿沟了。受托支付源于人行三法一指引，其本意肯定是好的，其作用肯定是有的。但市场实际是怎么玩的呢？①开发商习惯性的拖压工程进度款，以施工方垫款支持项目开发；②基本上都是根据施工方具体请用款进度和实际工程进度，持续且零星的支付的，绝对不会工程进度30%一下给施工方几亿，等工程进度50%一下再给施工方几亿；③哦，对了，说到工程进度，实际操作中也几乎没有监理报告会出具明确整个工程进度百分之多少了的监理报告。

于是，这会造成个什么情况呢？会造成拿到钱之前，银行是大爷，银行要什么开发商就能给到什么；拿到钱之后呢，借钱的是大爷，钱实际怎么用银行再也插不了手（为了配合银行对受托支付的执念，很多开发商都习惯用集团内部的施工企业了，大不了受托支付过去，再集团现金池做个归集嘛）。

再说说资本金和审计报表，银行的风控部门普遍非常在乎资本金这个东西，一般都会在贷款批复的前提条件里要求：不低于XX%比例的资本金全额到位并先行投入项目才能投放贷款；这些资本金呢，必须是权益类资金，所以必须要在报表科目的权益类科目体现。这种风控措施到底有没有用呢？一定程度上讲，是有用的，毕竟资本金的多少直接关系到杠杆率，而杠杆率又直接关系到银行贷款的安全。

但只要实际接触过一些房地产开发贷款的，其实都明白，房地产项目公司的注册资本金一般就5000万到1亿，剩下的都是靠所谓的资本公积来满足各个银行的资本金要求。处理过不良的人更是清楚，真到了不良清理那一天，真正的审计去项目公司拖一下最真实的报表，基本上都会发现：①这些所谓的资本公积全部都回到了他们本该的位置，其他应付款科目；②而且那应该有的几个亿的资本公积（股东借款）也只是曾经存在过，早就归还了，或者被其他应收给挪到不知道哪里去了。

这种情况下，对于股东借款转增资本公积是否还要剔除25%应纳税额，就显得有些过于可笑了。不过，又能怎么样呢？更严苛的要求必须是注册资本？且不说这种方法也一样有其漏洞，更关键的是，又回到了之前说过的那个问题：在这个充分、甚至过度竞争的市场上，银行间的风险偏好是不同的、很难统一的，这种情况下审慎的风险偏好，很可能除了造成丢掉本应的市场份额外，于控制风险却毫无益处。

5、大数据风控

（1）大数据风控目前的障碍是什么？

大数据风控是银行未来必然的发展趋势，因为银行一大一小，最棘手的两个问题，都需要大数据风控来解决：对众多小微企业的授信需求，需要大数据风控来实现高效又成本低廉的风险判断；对庞大而复杂的集团，也需要大数据风控来提供全面而快速的风险预警。但大数据风控提了这么多年，为什么还没能真正落地呢？（有些银行已经一定程度运用在小微企业授信了，但实际上仅仅是用了税务、诉讼等很有限的几个数据做的很初级的版本，准确率还有非常大的提升空间）

主要是因为有这么几个障碍：

①外部数据的获得：目前国内的外部数据非常的分散，由于各个部门、各个地区的数据都是割裂的，所以全国性的大型银行在获取外部数据上，并不见得小型银行或者网络金融机构来得容易。可以这么说，目前没有一家金融机构获取的外部数据是足够进行有效的大数据风控的。

②内部数据的充分利用：对大数据应用来说，内部数据比外部数据更加重要，因为没有基于内部数据建立的有效数据模型，外部数据再多也毫无意义。但目前大部分银行内部的数据尚未彻底打通，更谈不上整合利用和有效模型的建立了。

③内外部数据打通：解决了前面两个问题，还有一个重要的问题就怎么实时性的打通内外部数据，因为这涉及一个银行系统和数据安全性的问题。

（2）大数据风控的利与弊

大数据风控的有利方面就不在赘述了，这里只说潜在问题。发展大数据风控在前期有个重要的问题就是，在银行同质化、风险偏好也接近的现实下，各行的风险模型很可能非常雷同，这就造成了一个问题：就像当股票市场量化交易充斥，而又数据模型近似时会发生的那样，一旦有风吹草动，可能就是过激反应+多米诺牌似的践踏式撤退。

6、高收益、高风险、高成本？→高收益、高成本、低风险！

说到大数据风控，突然想起了网上对互联网金融的评价：高收益、高风险、高成本。但真相真的是这样的吗？互联网金融高收益这点是毋庸置疑的，高成本也是明显的，毕竟除了资金成本高之外，互联网金融的获客和风控成本也是越来越高了。但风险真的有大家印象中那么高吗？好像未必，例如网商银行2017财报显示其不良率仅有1.23%，远低于大家的固有印象。为什么？因为其实高成本和高风险是矛盾的，如果花了高成本去做尽调、做风控，是不可能高风险的，而高成本做尽调、做风控的基础呢，就是高收益。

我觉得这点其实也是适合房地产行业的，对于小型房地产企业，传统思维是认为收益高、但风险更高，这其实是因为传统的金融机构没有那么多的人力物力去做尽调和风控导致的。如果真的像某些信托公司那样，把尽调做得很深入，甚至派驻管理人员管理资金和销售回款的话，派驻人员甚至连项目公司章和证照都共管的话，哪怕小型房地产企业的授信其实也是能做到低风险的。