房地产行业2019年度投资策略：稳中有降，等待长效

华泰证券贾亚童,韩笑

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　　核心观点　　2018 年房地产市场景气度总体呈现稳中回落态势，行政调控作用中性化，长效机制建设逐渐提速，市场一致性预期回归理性。居民后继加杠杆乏力，预计 2019 年商品房销售面积同比减少 5.4%。土地投资和新开工韧性存疑，预计 2019 年开发投资同比微增 0.9%。行业格局预计从销售集中度提升到资源集中度提升，再到盈利集中度提升，继续看好行业优质龙头。　　政策篇：行政调控中性化，长效机制方向渐明　　2018 年政策基调继续从严，短期政策的重心逐渐从控房价转向稳房价，同时长效机制推进提速。行业政策的矛盾点依然在于短期稳增长和长期控风险之间的平衡， 即“量”与“价”的直接干预同“质”与“结构”的长期变革之间的博弈。我们认为短期来看，二者之间的平衡点尚未发生明显变化，行政调控对成交量价的锁定效应能

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