4.2.1 2008 年中国商业地产市场运行综述................................................................112
4.2.2 2008 年中国商业地产细分市场透析................................................................115
4.2.3 2008 年商业地产发展特点及2009 年利好因素..............................................118
4.2.4 2009 年中国商业地产市场发展的动力............................................................121
4.2.5 2009 年第一季度商业地产市场运行态势........................................................123
4.3 中国“地产+商业”运营模式探讨.........................................................................125
4.3.1 “地产+商业”运营模式的优劣分析..............................................................125
4.3.2 “地产+商业”运营模式的典型案例..............................................................126
4.3.3 “地产+商业”运营模式产生竞争优势的机理..............................................127
4.4 中国商业地产经营策略的比较...............................................................................128
4.4.1 零散销售、统一经营........................................................................................128
4.4.2 零散销售、各自经营........................................................................................129
4.4.3 整体出售、整体经营........................................................................................129
4.4.4 整体出租、整体经营........................................................................................129
4.4.5 零散出租、各自经营........................................................................................130
4.5 中国商业地产面临的挑战与问题...........................................................................130
4.5.1 中国商业地产市场遭遇的四大困扰................................................................130
4.5.2 经济危机给商业地产带来的负面影响............................................................131
4.5.3 中国商业地产存在的弊病分析........................................................................132
4.5.4 我国商业地产市场存在结构失衡危机............................................................136
4.5.5 制约国内商业地产开发的主要因素................................................................137
4.6 中国商业地产市场发展的对策...............................................................................138
4.6.1 商业地产的首要关键是准确的市场定位........................................................138
4.6.2 我国商业地产行业发展的思路浅析................................................................139
4.6.3 经济低迷状态下的商业地产对策....................................................................141
4.6.4 中国商业地产行业亟待创新模式....................................................................142
4.6.5 促进中国商业地产健康发展的对策建议........................................................143
第五章商铺地产市场................................................................... 145
5.1 中国商铺市场概况...................................................................................................145
5.1.1 浅析商铺市场的发展变化................................................................................145
5.1.2 商铺地产成为“金矿”....................................................................................145
5.1.3 剖析产业商铺的发展趋势................................................................................147
5.1.4 2009 年商铺市场发展形势展望........................................................................149
5.1.5 商铺有望成为市场新亮点................................................................................149
5.2 重点城市商铺市场现状分析...................................................................................150
5.2.1 北京....................................................................................................................150
5.2.2 上海....................................................................................................................151
5.2.3 广州....................................................................................................................152
5.2.4 深圳....................................................................................................................152
5.3 商铺地产投资分析...................................................................................................153
5.3.1 商铺独具六大投资价值....................................................................................153
5.3.2 商铺投资趋势与成功要素................................................................................155
5.3.3 商铺投资的个性化形式....................................................................................156
5.3.4 七类商铺的投资分析及策略............................................................................158
5.4 商铺投资风险与对策...............................................................................................172
5.4.1 产权式商铺的法律风险分析............................................................................172
5.4.2 小区商铺的投资风险........................................................................................177
5.4.3 投资商铺的风险及对策....................................................................................178
5.4.4 避免商铺风险的具体操作步骤........................................................................182
5.5 商铺地产面临的问题...............................................................................................183
5.5.1 商铺市场四大问题需改善................................................................................183
5.5.2 商铺投资热中的冷思考....................................................................................184
5.5.3 社区商铺投资应注意的问题............................................................................185
5.5.4 商铺市场遭遇三大瓶颈....................................................................................186

第六章写字楼市场....................................................................... 187
6.1 中国写字楼市场概况...............................................................................................187
6.1.1 中国写字楼发展史及种类回顾........................................................................187
6.1.2 中国成为亚洲写字楼金融业热点....................................................................188
6.1.3 中国写字楼市场发展呈现不同态势................................................................189
6.1.4 国家政策对中国写字楼市场影响分析............................................................190
6.1.5 房产商进军写字楼开发的战略转换分析........................................................193
6.2 2008 年-2009 年初中国城市写字楼现状.................................................................196
6.2.1 北京....................................................................................................................196
6.2.2 上海....................................................................................................................199
6.2.3 深圳....................................................................................................................202
6.2.4 广州....................................................................................................................204
6.2.5 宁波....................................................................................................................207
6.3 写字楼市场营销分析...............................................................................................209
6.3.1 写字楼需求变化的模型研究............................................................................209
6.3.2 写字楼的营销阶段与手段................................................................................212
6.3.3 写字楼营销策略探讨........................................................................................219
6.3.4 写字楼整栋销售秘诀解读................................................................................220
6.4 写字楼市场投资分析...............................................................................................225
6.4.1 投资写字楼需注意的问题................................................................................225
6.4.2 个人投资写字楼的八个要点............................................................................227
6.4.3 小户性写字楼成投资新宠................................................................................228
6.4.4 投资写字楼的三大风险....................................................................................230
6.4.5 经济下滑背景下中国写字楼市场投资存在风险............................................231
6.5 写字楼市场发展趋势...............................................................................................233
6.5.1 2010 年全球写字楼市场或将复苏....................................................................233
6.5.2 中国写字楼市场需求可能持续低迷................................................................234
6.5.3 中国写字楼细分化发展趋势分析....................................................................235
6.5.4 未来写字楼的三种发展类型............................................................................237
第七章工业地产市场................................................................... 238
7.1 中国工业地产市场概况...........................................................................................238
7.1.1 工业地产成房产商开发新热点........................................................................238
7.1.2 全国工业地产布局整体内移............................................................................238
7.1.3 工业地产发展的特征........................................................................................239
7.1.4 中国工业地产开发四大模式概述....................................................................239
7.1.5 中国工业地产迈入“列强”时代....................................................................241
7.1.6 工业地产制造三管齐下....................................................................................243
7.2 中国各大城市工业地产的发展动态.......................................................................246
7.2.1 上海....................................................................................................................246
7.2.2 北京....................................................................................................................247
7.2.3 广州....................................................................................................................248
7.2.4 深圳....................................................................................................................250
7.2.5 武汉....................................................................................................................252
7.2.6 成都....................................................................................................................253
7.2.7 郑州....................................................................................................................254
7.3 中国工业地产投资分析...........................................................................................256
7.3.1 工业地产的投资价值........................................................................................256
7.3.2 工业地产投资状况............................................................................................257
7.3.3 工业地产投资风险及建议................................................................................258
7.3.4 国家将重点调控外资对中国工业地产的控制................................................259
7.3.5 “微型工业”掀起工业地产投资热潮............................................................261
7.3.6 高档工业地产成市场投资新目标....................................................................262
7.4 工业地产新融资渠道REITS 分析...........................................................................263
7.4.1 REITs 融资的优势简述......................................................................................263
7.4.2 REITs 引领工业地产开发潮流..........................................................................264
7.4.3 工业地产开发有望受益REITs.........................................................................265
7.4.4 REITs 将有望成为工业地产融资主渠道..........................................................266
7.5 中国工业地产的发展前景.......................................................................................268
7.5.1 宏观调控下中国工业地产发展可期................................................................268
7.5.2 工业用地选址向二类城市转移........................................................................269
7.5.3 工业地产极具升值价值....................................................................................269
7.5.4 2009 年工业地产市场发展预测........................................................................271
第八章购物中心地产市场........................................................... 272
8.1 购物中心地产发展概况...........................................................................................272
8.1.1 中国购物中心的发展历程描述........................................................................272
8.1.2 购物中心造就商业地产....................................................................................273
8.1.3 中国购物中心从开发时代向运营时代转变....................................................274
8.1.4 郊区型购物中心是大势所趋............................................................................275
8.1.5 郊外型购物中心发展研究................................................................................277
8.2 购物中心地产投资的定位与策略...........................................................................282
8.2.1 商业地产的定位条件........................................................................................282
8.2.2 购物中心以专业化推动产业化之路................................................................285
8.2.3 投资购物中心地产的方法................................................................................289
8.2.4 购物中心招商租赁策略分析............................................................................292
8.2.5 人性化设计成购物中心投资关注要点............................................................299
8.3 购物中心的开发流程探讨.......................................................................................300
8.3.1 购物中心开发的方式及特点............................................................................300
8.3.2 调研与论证........................................................................................................301
8.3.3 立项与决策........................................................................................................301
8.3.4 选址与选型........................................................................................................302
8.3.5 规划与设计........................................................................................................303
8.3.6 融资与招商........................................................................................................304
8.4 购物中心的商户关系分析.......................................................................................304
8.4.1 共生的定义........................................................................................................304
8.4.2 基于共生的商户间关系分析............................................................................305
8.4.3 购物中心商户关系结论....................................................................................309

8.5 购物中心地产问题与策略分析...............................................................................309
8.5.1 国内购物中心发展的问题与策略分析............................................................309
8.5.2 中国购物中心发展的机遇与策略....................................................................314
8.5.3 大型购物中心增长过快....................................................................................318
第九章北京商业地产市场........................................................... 320
9.1 北京商业地产市场现状分析...................................................................................320
9.1.1 北京商业地产发展的特点分析........................................................................320
9.1.2 2007 年北京商业地产凸显四大热点................................................................321
9.1.3 2007 年北京商业地产典型现象回顾................................................................322
9.1.4 2008 年北京商业地产市场发展状况................................................................324
9.1.5 奥运会对北京商业地产的影响解析................................................................329
9.2 北京市商业地产市场细分研究...............................................................................332
9.2.1 百货/购物中心/大型超市..................................................................................332
9.2.2 商业街................................................................................................................333
9.2.3 社区商业及底商................................................................................................334
9.2.4 综合/专业市场...................................................................................................334
9.3 北京各区域商业地产状况.......................................................................................336
9.3.1 各区商业体量的组合分布分............................................................................336
9.3.2 各区商业供应量的业态功能分析....................................................................346
9.3.3 其他郊区县的商业业态功能分析....................................................................351
9.3.4 各区开发商个数与项目数的对比分析............................................................354
9.3.5 各区租售形式对比分析....................................................................................355
9.3.6 各区商业项目租售形式对比分析....................................................................356
9.4 北京商业地产投资分析...........................................................................................357
9.4.1 北京商业地产投资加快....................................................................................357
9.4.2 北京商业地产较成熟回报率依然看好............................................................358
9.4.3 外资零售企业抄底北京商业地产....................................................................360
9.4.4 北京商业地产外资并购率大幅下降................................................................361
9.4.5 北京商业地产价值可能存在的变数解析........................................................362
9.4.6 商业地产投资北京之攻略................................................................................363
9.4.7 北京商铺投资需要防范三道风险....................................................................370
9.5 北京商业地产面临的问题及策略...........................................................................371
9.5.1 北京商业地产繁荣过后面临生存压力............................................................371
9.5.2 北京商业地产两极分化明显供过于求............................................................373
9.5.3 北京商业地产面临的问题................................................................................375
9.5.4 北京商业地产繁华背后的隐忧........................................................................377
9.5.5 商业地产亟需专业化运作................................................................................379
9.5.6 实现北京商业地产的可持续发展....................................................................379
9.6 北京商业地产趋势与预测.......................................................................................381
9.6.1 北京商业地产走向与前景预测........................................................................381
9.6.2 北京商业地产四大发展趋势预测....................................................................384
9.6.3 北京商业地产的发展趋势................................................................................385
9.6.4 北京商业地产建设内外资合作成趋势............................................................386
9.6.5 后奥运北京商业地产新机遇解析....................................................................387
9.6.6 北京商业地产需求上涨将持续到2010 年......................................................389
9.6.7 北京商业地产发展前景明朗............................................................................391
第十章上海商业地产市场........................................................... 393
10.1 长三角区域经济一体化下的商业地产.................................................................393
10.1.1 长三角商业地产发展的特征..........................................................................393
10.1.2 开发商跨区域投资长三角商业地产成趋势..................................................393
10.1.3 长三角商业地产存在的问题..........................................................................395
10.1.4 长三角商业地产发展的趋势..........................................................................395
10.2 上海市商业地产市场现状.....................................................................................396
10.2.1 2006 年上海商铺市场从差异化中寻找机遇..................................................396
10.2.2 2007 年上海商业地产不断完善呈现新布局..................................................397
10.2.3 2007 年上海商业地产向郊区转移..................................................................398
10.2.4 2008 年上海商业地产发展回顾......................................................................399
10.2.5 2009 年前两月上海商业地产市场稳中渐升..................................................402
10.3 上海商业地产发展存在的问题.............................................................................402
10.3.1 上海商业地产市场供求失衡..........................................................................402
10.3.2 上海繁华地段的高端商业地产一铺难求......................................................404
10.3.3 上海商业地产结构性过剩甲级写字楼紧缺..................................................406
10.3.4 上海商业地产面临总量透支危机..................................................................406

10.4 上海商业地产投资分析.........................................................................................407
10.4.1 上海商业地产投资信心指数上升..................................................................407
10.4.2 上海地铁商业地产前景看好..........................................................................407
10.4.3 上海商业地产投资四大结构性矛盾..............................................................408
10.4.4 上海商业地产风险分析..................................................................................409
10.5 上海商业地产展望与走向.....................................................................................411
10.5.1 上海商业地产“十一五”发展思路..............................................................411
10.5.2 郊区成上海商业地产未来发展重点..............................................................412
10.5.3 未来上海商业地产新主流..............................................................................413
第十一章广州商业地产市场....................................................... 417
11.1 广州商业地产市场概况.........................................................................................417
11.1.1 广州商业地产发展历程..................................................................................417
11.1.2 广州市商业地产发展概况及特点..................................................................420
11.1.3 越秀区将发展成广州商业地产核心商圈......................................................423
11.1.4 广州发展商纷纷涉足商业地产......................................................................424
11.1.5 2008 广州商业地产重大事件回顾..................................................................425
11.1.6 2009 年前两季度广州商业地产发展分析......................................................427
11.2 广州商业地产细分的现状及特点.........................................................................429
11.2.1 商业街..............................................................................................................429
11.2.2 建材超市..........................................................................................................430
11.2.3 批发市场..........................................................................................................431
11.2.4 购物中心..........................................................................................................432
11.3 广州商业地产面临的挑战.....................................................................................432
11.3.1 广州商业地产面临同质化难题......................................................................432
11.3.2 广州商业地产六点不足..................................................................................433
11.3.3 广州商业地产需要调整和巩固......................................................................434
11.3.4 广州商业地产空置率高..................................................................................436
11.4 广州商业地产发展前景.........................................................................................436
11.4.1 广州商业地产商机无限..................................................................................436
11.4.2 广州商业地产未来变化趋势..........................................................................437
11.4.3 广州商业地产市场发展动向预测..................................................................438
11.4.4 广州商业地产交易需求预测..........................................................................439
第十二章深圳商业地产市场....................................................... 442
12.1 深圳商业地产市场概况.........................................................................................442
12.1.1 深圳商业地产及重点商业项目介绍..............................................................442
12.1.2 商业地产渐成深圳地产市场主力..................................................................448
12.1.3 深圳商业地产成为投资热点..........................................................................450
12.1.4 2008 年深圳商业地产买卖和租赁市场状况..................................................453
12.1.5 2008 年深圳商业地产市场回顾及未来展望..................................................453
12.2 深圳商业地产投资分析.........................................................................................455
12.2.1 住宅价格高涨深圳投资者向商业地产转移..................................................455
12.2.2 经济型酒店成深圳商业地产投资新热点......................................................456
12.2.3 深圳商业地产投资暗藏危险..........................................................................457
12.2.4 深圳商业地产投资策略..................................................................................459
12.3 深圳商业地产的软肋.............................................................................................461
12.3.1 深圳商业地产急待整合..................................................................................461
12.3.2 深圳地产文化营销需更准确细分市场..........................................................462
12.3.3 深圳商业地产急需成熟策划人员..................................................................463
12.3.4 人才缺乏制约深圳商业地产发展..................................................................464
12.4 深圳商业地产发展趋势.........................................................................................466
12.4.1 深圳商业地产发展前景展望..........................................................................466
12.4.2 深圳商业地产发展走向分析..........................................................................468
12.4.3 深圳商业地产整体发展趋势分析..................................................................470
12.4.4 深圳商业地产经营呈三大趋势......................................................................471
12.4.5 深圳商业地产战略定位仍然稳定..................................................................472

第十三章其他主要城市商业地产市场 ...................................... 474
13.1 成都.........................................................................................................................474
13.1.1 成都商业地产发展环境..................................................................................474
13.1.2 成都商业地产发展现状研究..........................................................................474
13.1.3 成都商业地产市场特点凸显..........................................................................478
13.1.4 成都商业地产三大投资热点商业圈..............................................................479
13.1.5 成都市商业地产发展方向..............................................................................481
13.2 武汉.........................................................................................................................482
13.2.1 武汉商业地产呈现的格局..............................................................................482
13.2.2 武汉商业地产“火”而不“热”的原因分析..............................................484
13.2.3 武汉商业地产发展瓶颈..................................................................................485
13.2.4 武汉商业地产开发建议..................................................................................487
13.2.5 武汉商业地产面临新机遇..............................................................................488
13.2.6 武汉商业地产发展展望..................................................................................489
13.3 大连.........................................................................................................................490
13.3.1 大连商业地产发展历程..................................................................................490
13.3.2 大连社区商业成“焦点”..............................................................................492
13.3.3 大连商业地产以永续经营观面对“过热”..................................................493
13.3.4 大连商业地产前景诱人..................................................................................494
13.4 杭州.........................................................................................................................494
13.4.1 杭州商业地产运营模式探讨..........................................................................494
13.4.2 2007 年杭州商业土地供应分析......................................................................497
13.4.3 2007 年杭州商业类物业销售分析..................................................................499
13.4.4 未来杭州市商业地产供应分析......................................................................500
13.4.5 杭州的商业地产亟须多元化发展..................................................................502
13.4.6 杭州市商业地产发展趋势预测......................................................................503
第十四章重点企业分析............................................................... 507
14.1 万科.........................................................................................................................507
14.1.1 万科简介..........................................................................................................507
14.1.2 2007 年万科经营状况分析..............................................................................507
14.1.3 2008 年1-12 月万科经营状况分析.................................................................511
14.1.4 未来发展展望..................................................................................................516
14.2 金地.........................................................................................................................518
14.2.1 金地简介..........................................................................................................518
14.2.2 2007 年金地集团经营状况分析......................................................................519
14.2.3 2008 年1-12 月金地经营状况分析.................................................................522
14.2.4 未来发展展望..................................................................................................527
14.3 陆家嘴.....................................................................................................................530
14.3.1 陆家嘴简介......................................................................................................530
14.3.2 2007 年上海陆家嘴公司经营状况分析..........................................................531
14.3.3 2008 年1-12 月陆家嘴经营状况分析.............................................................534
14.4 珠江实业.................................................................................................................539
14.4.1 珠江实业简介..................................................................................................539
14.4.2 2007 年1-12 月珠江实业经营状况分析.........................................................540
14.4.3 2008 年1-12 月珠江实业经营状况分析.........................................................542
14.4.4 未来发展展望..................................................................................................545
14.5 天房发展.................................................................................................................548
14.5.1 天房发展简介..................................................................................................548
14.5.2 2007 年天房发展公司经营状况分析..............................................................548
14.5.3 2008 年1-12 月天房发展经营状况分析.........................................................550
14.5.4 未来发展展望..................................................................................................555
第十五章中国商业地产的竞争格局 .......................................... 559
15.1 中国房地产行业的竞争格局.................................................................................559
15.1.1 中国房地产竞争格局及发展模式..................................................................559
15.1.2 中国的房地产市场竞争加剧..........................................................................560
15.1.3 房地产竞争推进企业品牌战略......................................................................562
15.1.4 房地产市场中的低成本竞争战略..................................................................563
15.1.5 中国中小房地产企业的竞争策略..................................................................565
15.2 中国商业地产的竞争分析.....................................................................................569
15.2.1 海内外实力地产商搏击商业地产..................................................................569
15.2.2 中国商业地产过热导致恶性竞争..................................................................570
15.2.3 商业地产竞争激烈风险凸现..........................................................................571
15.2.4 中国商业地产竞争面临的风险......................................................................572
15.2.5 政府部门联合整治商业地产无序竞争现状..................................................574
15.3 中国各大城市商业地产竞争.................................................................................575
15.3.1 郑州..................................................................................................................575
15.3.2 西安..................................................................................................................578
15.3.3 长沙..................................................................................................................580
15.3.4 重庆..................................................................................................................582
15.3.5 海口..................................................................................................................584