瞭望》文章：混沌楼市

2010年01月24日

　　　　文/《瞭望》新闻周刊记者 王仁贵尚前名
　　
     房价飙升，怪象丛生！
　　百姓不解：为何当几乎所有的人都觉得房价太高时，房价上涨却依然我行我素？为何本应作为生活必需品的住房却成为一些人用于投资的奢侈品，成为一些人疯狂吸取资本的游戏，而真正的需求者却往往望房兴叹！
　　学者疾呼：房地产业已经“绑架”了中国经济，是十分危险的事情，因为它既不能保障民生，更可能践踏公平，并将给实体经济带来冲击！
　　早在2004年，国内就有学者提出，“谨防房地产业要挟整个中国经济。”当时便有学者提醒，房地产业将会把地方政府、国家经济及民众利益捆绑在一起，一旦出现问题，将对整个经济造成巨大的影响。
　　不到6年时间，当初的担心几近成为眼前的现实！
　　2009年底，美国《福布斯》杂志评选出了七大近在眼前的金融泡沫，其中中国房地产泡沫榜上有名并位列第二。其称，中国的增长看上去“疑似”当年日本和美国市场崩盘前的状况：大的开发商严重依赖金融高杠杆(利用银行贷款来发展房地产，空手套白狼)和所谓“价格永远上涨利率永远走低”的概念。
　　中国房地产市场的畸形发展受到了全球关注，世界主流媒体对中国房地产泡沫的报道及是否会引发第二轮全球金融危机的讨论连篇累牍。
　　面对看得见的严峻形势，国家房地产调控措施在岁末年初密集出台。2009年12月初提出了个人住房转让营业税免征时限由2年恢复到5年；中央经济工作会议强调要增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求；国务院常务会议提出增加供给、抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等四大举措，以促进房地产市场健康发展；财政部、国土资源部等五部委出台《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》，要求房地产企业拿地首付不得低于全部土地出让价款的50%。这些都显示出中央对房地产调控的良好愿景。而由国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)更是被人们称为房地产调控的“国十一条”。并因其“目标进一步清晰、力度进一步加大、责任进一步明确”而被业界称为“楼市新政”，颇受关注。
　　在如此短的时间内，连续出了五道“金牌令”，这在中国经济和产业政策历史上是前所未有的。这些新政的新意何在？能否实现政策制定者的期待？一系列调控政策又该如何得到有效执行？而其背后延伸的房价究竟如何回归则关乎中国经济的未来。

　　房价会下降吗？
　　1月13日召开的国务院新闻发布会上，住房和城乡建设部副部长齐骥详解了政策出台的背景：“2009年下半年以来，随着房地产市场的回升，市场供需矛盾加剧，房价持续上涨，部分城市投资投机性购房大幅上升，进一步推动了房价过快上涨，普通居民住房支付问题更加突出，社会反响强烈。”
　　“‘国十一条’出台是意料中的事，只是迟早的区别。近半年来，房价过快上涨对经济运行产生了巨大的压力，更重要的是，社会对高房价已经不堪忍受。人人都在谈房价，人人都在抱怨房价高。遏制房价过快上涨再不能等了，政策现在出来，既非常必要，也是一个好的时机。”中国土地勘测规划院副总工程师邹晓云接受《瞭望》新闻周刊采访时表示，调整供应结构、遏制楼市投机，控制信贷风险，让住房的功用真正回归“住”的本义，让楼市回归理性，当为政策出台的题中之义。
　　对于这一政策，多位研究人士认为，“看点颇多”。比如“二套房贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。”国务院发展研究中心研究员廖英敏说：“严格二套住房购房贷款管理，一方面明确了首付比例，另一方面让银行根据风险灵活掌握贷款利率，目的还是合理引导住房消费，抑制投资投机性购房需求。”
　　而《通知》中明确要求，各地要探索土地出让综合评标方法。受访专家认为这主要缘于2009年“地王”频出的现象，引发了社会各界对土地招拍挂制度的争议，在肯定其促进土地市场公平交易的同时，这种“价高者得”的方式也引起诟病。
　　此外，《通知》中要求“国有资产监管部门要进一步规范国有大企业的房地产投资行为”，“有关部门要加强对信贷资金流向和跨境投融资活动的监控，防范信贷资金违规进入房地产市场，防止境外‘热钱’冲击我国市场”等规定则意在继续整顿房地产市场秩序和防止“热钱”冲击。
　　亮点虽多，但究竟效果如何，是否真能如百姓所愿让房价回落到合理水平，尚难定论。
　　邹晓云就表示，“政策的出台肯定会有一定的效果，特别是对市场心理层面的影响短期内会很明显。但是，长期效果目前仍然不可过于乐观，有待观察和等待。”
　　按照他的分析，房价回落的前提是供应充足、开发商不囤积房源。但目前开发商没有资金的压力，也就没有降价卖房的动力，房价降下来的可能性不大。在以前的金融海啸中，房价降幅都是有限的，因此，目前出台的这些政策要从根本上影响房价走势，还有一定的难度。这里最主要的原因除了开发商“不差钱”，还有一个最重要的问题，就是房地产行业的垄断。

　　争议还没有结束
　　“目前出台的《通知》，只是防止短期内房价过快上涨，而不是让房价回归到老百姓买得起的水平，准确一点的定义就是‘稳定高房价通知’”，中国社会科学院工业经济研究所研究员曹建海接受采访时指出，《通知》里并没有改变高房价下房地产作为国民经济支柱的性质，只是现在政府不提了。
　　与此同时，也有开发商私下表示，“自己反而踏实了，因为这次高规格出台的调控措施并无太多新意，基本是在重申一遍几年来一直实行的方法。”
　　而不愿多谈的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹也在电话里对本刊记者表示，“没有多少新的东西，以前都有过，只是没有落实好。”
　　而如何落实，恰恰是最大的挑战。来自多方的信息表明，只要是鼓励发展房地产政策，地方政府贯彻落实非常积极主动，不但将政策效应发挥到极致，而且还要自己再制定出台更加优惠的政策。而如果是要收紧房地产政策，防范房地产风险，地方政府落实起来相当迟缓，不但大打折扣，而且每每以不适宜本地情况而架空国家政策。
　　具体的例子是，在国务院下发《通知》的同一天，2009年卖地收入高达1200亿的杭州也在同一日推出29条房产新政，规定不论是否有杭州户籍，手中无房者在杭州市区购买140平方米以下的普通住房，就可获得房款总额1.3%的财政补贴。此举被民间人士直指为高价托市。
　　中国社科院金融所研究员易宪容接受本刊采访时则认为，“国十一条”是把中国住房市场是一个“供给不足”的市场当作理论前提。而实际上，当前国内的住房市场的症结并非在供给问题上，而是在过于优惠的住房贷款利率导致的“投资与炒作”问题上。他认为，由于对住房保障与住房投资这两种属性没有严格区分，所以“国四条”和“国十一条”仅仅是把增加供给作为政策重点，而对投资与投机的抑制不力，并没有解决房价上涨的根源。

　　经济发展可以依赖房地产吗？
　　这是一个奇怪的现象：美国房地产业的畸形发展是金融危机爆发的直接诱因，而中国房地产业的泡沫之所以能吹大到今天的地步，在不少人看来，恰恰是拜国际金融危机所赐。
　　受访者认为，在“保增长”的巨大压力下，发展房地产就成为拉动经济增长的一条捷径。于是，房地产业就成了国民经济赖以支撑、须臾难离的“命脉”——这是中国当下的事实。而多位受访学者表示，也恰恰是中国经济的悲哀。
　　这是一个危险的现象：亚洲金融危机源于房地产和股市泡沫的破裂，本次金融危机则是美国房地产和基于房地产抵押贷款的金融衍生品泡沫破裂而引发的。两次危机的危害程度有目共睹。一旦我国房地产和股市泡沫化，其危害同样难以估量。
　　更何况，世界走出金融危机不会靠房地产；一个大国的经济肯定不能靠房地产来维持长远的发展；当社会资本大量固化于房地产，势必影响资源在其他领域的流动，创新等必要的投入也会受到抑制，最终丧失的将是参与全球竞争的实力。
　　实际上，房地产从自身属性和特点来看，并不适合扮演国民经济直接命脉的角色。因为房地产被动封闭，依附性强，流动性差，它不能带来经济的循环再生，满足可持续的社会需求。
　　“房地产并不是一个技术领先或对技术进步有明显推动的行业。它的过快过猛的发展，只会增加更多的高耗能产品需求(对低档钢铁、水泥等)，使我们面临的资源环境压力更大。同时，它会在需求和价格上，对技术含量高的产品形成逆激励，不利于产业、产品结构升级。如在2009年的钢材市场上，技术含量低、高耗能的长材产品价格，明显高于技术含量高的板材，产生了‘反结构调整效应’。”在国家行政学院决策咨询部研究员王小广看来，一味地保房地产，只会延缓整个经济的结构调整过程，会错失结构调整的良机。
　　“此外，房地产泡沫将明显地抑制自主创新能力的提高。”他进一步谈到，我国的企业进行技术创新和产业升级的收益可能达15%，但是企业还是不愿意进行技术创新和产业升级，一个重要的原因就是炒房等投机性行为，收益会更高，而且风险会更低。只要房地产暴利持续存在，社会资金、人才及其他资源，都会很自然地偏好于房地产，也不必辛苦地搞自主创新。
　　而在曹建海的眼中，高房价的危害，使得房地产业不仅不能成为拉动国民经济增长的最主要动力，而且将成为中国经济复兴的最大障碍。
　　首先，高房价损害了居民消费福利。在高房价下，出现了一些人住不起房甚至租不起房的局面，影响了一些城市年轻人的创业热情；在高房价下，工人的工资即使上涨，也失去了改善生活的意义。高房价的暴利机制，严重打压了普通居民的收入增长空间。由于收入分配严重分化，绝大多数居民虽有消费的欲望，但根本没有可支付的消费能力。中央寄望扩大内需特别是消费需求，也变成了海市蜃楼。而由于国内消费被高度压制和阻塞，大规模投资推动下的产能过剩问题会更加突出，或将在不久的将来深层危及中国的银行体系安全，引起金融和经济体系的大危机。
　　其次，高房价成为中国城市化的最大障碍。绝大多数新进入城市者陷入买不起房甚至租不起房的窘境，整个社会财富呈现向土地房产集中的局面，加速了社会阶层的分化。中国的人口中大头是农民，目前我国统计的城镇人口在43%左右，但如果剔除根本没有能力在城市置业甚至租房的农民工，实际城市化率只有28%。在城里绝大多数人都望而生畏的高房价面前，农民对于住房，甚至连想象都不可能。而房地产业的畸形发展将会进一步扩大贫富差距，甚至会导致严重的社会危机。
　　再有，高房价必将危及中国产业的国际竞争力。高房价推动的高收入势必推动商品价格的虚高，将使制造业失去国际竞争力。即使世界经济复苏，中国产品的出口也将失去扩张的机会。
　　经济学家、中国人民大学黄卫平教授说过的一段话更加直接——在这个世界上凡是靠房地产拉动的国家，结果没有不是崩盘的。美国靠房地产拉动经济结局是崩盘，日本靠房地产拉动经济结局是崩盘；大概除了德国，凡是这个地球上靠房地产拉动经济的国家结局都是崩盘，尤其当房地产和金融紧密结合成为一种金融衍生工具时，不崩盘那简直就不是经济。

　　后续