企业选择的运营模式不同，所产生的税负可能存在差异。对企业而言，要选择何种运营模式管理物业，也会面临同样的问题。这就需在用好税收优惠政策的基础上，综合考虑各种因素作出决定。

特别是近期国家发布了一系列增值税减税优惠政策，在选择运营模式时，还应该将这些税收优惠及其优惠期限等因素充分考量在内，依法合规进行税务处理，尽可能规避税务风险。

基础案例：新物业怎么管理划算

2019年6月30日，甲公司在某省会城市开发的A、B两处房产将向业主交房。A地块有1200户业主，B地块有300户业主。经测算，A地块每年可收取物业管理费545.9万元，需聘请100人，每年预计发生经费支出402.84万元；B地块每年可收取物业管理费109.18万元，需聘请20人，每年预计发生经费支出100.71万元；两地块每年合计取得物业管理服务收入665.08万元，一共需要聘请120人，每年预计共发生经费支出503.55万元。

假定只考虑物业管理服务收入，暂不考虑其他收入及增值税进项税额的影响，提供物业管理服务适用增值税税率为6%，该城市的城市建设维护税税率为7%，教育费附加率为3%，地方教育费附加率为2%；无其他企业所得税调整事项，企业所得税应纳税所得额与实现利润相同。甲公司在交付房产后，应如何选择物业公司的运营模式，才能实现税负最低，税后利润最高呢？

方案一：委托现有物业公司管理

M公司是甲公司旗下一家年销售收入超1000万元的大型物业公司，系增值税一般纳税人，未享受企业所得税优惠政策。除提供物业管理服务外，M公司还经营房产租赁等业务。

M公司为A、B两处房产提供物业管理服务，取得不含税收入655.08÷（1+6%）=618（万元），应缴增值税618×6%=37.08（万元），应缴城建税及教育费附加37.08×（7%+3%+2%）=4.45（万元），企业所得税应纳税所得额为618-503.55-4.45=110（万元），应缴企业所得税110×25%=27.5（万元），税后利润110-27.5=82.5（万元）。

方案二：专门成立一家物业公司

单独成立一家物业公司乙公司，专门为A、B两处房产提供物业管理服务。乙公司预计资产总额600万元，并按照《财政部、国家税务总局关于统一增值税小规模纳税人标准的通知》（财税〔2018〕33号，以下简称33号文件）的规定，申请登记为增值税一般纳税人。

这样，乙公司提供物业管理服务，可取得不含税收入618万元，应缴增值税37.08万元，应缴城建税及教育费附加4.45万元，企业所得税应纳税所得额为110万元。

根据《财政部、国家税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号，以下简称13号文件）的规定，乙公司可以享受小型微利企业所得税优惠政策。

其年应纳税所得额不超过100万元的部分，减按25%计入应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳企业所得税；年应纳税所得额超过100万元但不超过300万元的部分，减按50%计入应纳税所得额，按20%的税率计算缴纳企业所得税。

据此，乙公司应缴企业所得税100×25%×20%+（110-100）×50%×20%=6（万元），税后利润110-6=104（万元）。

方案三：单独成立两家物业公司

成立两家物业公司，分别管理A、B两处房产的物业。其中，A地块房产成立丙公司，预计资产总额500万元，根据33号文件规定，丙公司应申请登记为增值税一般纳税人；B地块房产成立丁公司，预计资产总额200万元，根据33号文件规定，丙公司应申请登记为增值税小规模纳税人。

丙公司提供物业管理服务，取得不含税收入545.9÷（1+6%）=515（万元），应缴增值税515×6%=30.9（万元），应缴城建税及教育费附加30.9×（7%+3%+2%）=3.71（万元），企业所得税应纳税所得额为515-402.84-3.71=108.45（万元），应缴企业所得税100×25%×20%+（108.45-100）×50%×20%=5.85（万元），税后利润108.45-5.85=102.6（万元）。

丁公司提供物业管理服务，每月取得收入109.18÷12=9.10（万元）。13号文件第一条规定，对月销售额10万元以下的增值税小规模纳税人，免征增值税。

因此，丁公司每年取得的物业管理服务收入为实际收取的物业管理费109.18万元，这部分收入免征增值税，也无须缴纳相应的城建税及教育费附加。企业所得税应纳税所得额为109.18-100.71=8.47（万元），应缴企业所得税8.47×25%×20%=0.42（万元），税后利润8.47-0.42=8.05（万元）。

丙公司和丁公司合计可实现税后利润102.6+8.05=110.65（万元）。

   总体建议：综合考虑各种因素

比较上述三种方案，仅从获利角度来考虑，方案三的税后利润最多。但从公司实际操作层面来看，方案一最为便捷，方案三则较为复杂。

企业选择何种运营模式，应当综合考虑各种因素。以案例中的物业公司为例，在选择运营模式时，企业既要考虑物业管理服务收入，也要考虑管理过程中可能会出现的电梯广告收入、车辆管理收入和店面租金收入等，还要将不同组织形式的人力成本、前期投入等因素考虑在内。