香港依赖土地出让的财政收入模式并不可取

2010年02月09日14:42

当
许多国家正面临近些年来最严重的债务负担问题时﹐香港却可能于本月晚些时候宣布实现预算盈余。
德勤(Deloitte Touche Tohmatsu)的会计师们称﹐预计补地价及印花税产生的高额收入将使香港政府实现约50亿港元（约6.434亿美元）的盈余﹐而香港政府原本预期会产生400亿港元的赤字。
香港政府的官员或许会因此额手称庆﹐但并不是所有人都感到高兴。香港的生活成本正变得日益高昂。《经济学人》(The Economist)杂志最近将香港列为全球房价租金比最高的房地产市场。而历史经验告诉人们﹐政府依赖呈周期性波动的房地产收入会产生高风险﹐特别是在市场状况变化时。
更值得担忧的是﹐有新的证据表明中国政府财政显然也是以房地产交易为基石的。
近期数据显示﹐中国各省市正在大肆效仿香港依赖土地出让获得税收收入的模式﹐而且并不是为了弥补税收收入。
新华社(Xinhua News Agency)称﹐去年中国地方政府的土地出让收入较上年增长了60%﹐高达人民币1.6万亿元（约2,330亿美元）﹐相当于为期两年的中国经济刺激计划总规模的40%。中国国土资源部(Ministry of Land and Resources)的数据则显示﹐土地出让收入至少占地方政府财政收入的一半。
上述数据为中国大陆房地产泡沫担忧提供了另一个论据。如果出现房价回调﹐不仅银行与房主将遭受损失﹐政府财政也会受到严重影响。
未来情况如何将更多地取决于是否真的存在房价泡沫﹐以及中国各级政府能否管控房地产市场。


香港政府在土地出售方面拥有多年经验﹐因此十分熟悉土地出让收入模式﹐土地出让收入已占到香港政府税收收入的35%。虽然谨慎起见﹐政府收入来源也应像投资组合一样实现多样化﹔但事实却证明﹐政府很难放弃通过出售地产轻松获利的习惯﹐同时也难以割舍开征销售税的计划。
香港实际上是通过一种卡特尔式的制度来管控房产价格﹕每家开发商须轮流出售新项目﹐同时竞投新土地项目的招标机制要求开发商首先须开出最低报价﹐然后才能参与招标。这就是去年香港新建楼宇数量降至38年低点的原因。这一体制的隐含缺陷是几乎注定会产生泡沫﹐而当房价下跌时﹐就没有多少人愿意买土地或房产了。香港1997年地产市场崩溃便是例证﹐而且在1998年后的多年时间内这种收入已几近枯竭。
中国政府财政依赖土地出让的情况可能只会导致政府加强对地产市场的管控。一些分析人士认为﹐中国已成功地消除了地产市场的过热现象﹐未来总体通货膨胀水平将保持在较低水平。中国政府上月中旬发布的一份报告称﹐去年12月全国70个城市包括新房和二手房在内的房价较上年同期上涨7.8%。
但上述数据与上周公布的数据却不相吻合。上周公布的官方数据显示﹐去年中国大陆房地产销售额增长了75.5%﹐但商品房销售面积仅增长42.1%。这种异乎寻常的差距显示﹐房价涨幅更高。
“阴阳合同”
上周中国国内媒体还报导称﹐中国房产交易价格存在低报现象﹐交易方通常利用所谓的“阴阳合同”来避税。
房产买方在递交给银行的抵押贷款合同中所报的房产价格较高﹐而另一份递交给土地局(Land Bureau)的合同报价则较低﹐藉此减少纳税。这种操作可以使二手房买卖的纳税人规避20%的个人所得税。
有一些迹象显示﹐中国地方政府并不愿打击这种行为﹐因为他们害怕导致房地产市场不稳从而影响土地收入来源﹐或者担心引起中央政府对房价飙升情况的关注。而香港的经验显示﹐依赖房产收入会导致所有的政府政策受制于价格管理。
香港市场经济的一个特点是﹐房地产市场高度垄断﹐税收税源较窄﹐而这是中国地方政府所不愿效仿的。香港只有少数几家资金十分雄厚的开发商﹐而中国大陆在管理房价方面则要面对更多困难。
尽管一些分析人士仍相信中国大陆政府能够给房地产市场降温﹐但上述最新数据肯定会促使人们重新思考这种乐观看法。十分清楚的是﹐如果政府主导的中国经济出现房产泡沫的话﹐将产生深远的负面影响。
Chris Oliver