核心观点：

      1.今年以来随着部分城市房价不断走高，各地限制性的调控政策层出不穷。受此影响，近期房地产数据呈现全面下滑态势，各界对宏观经济的悲观情绪油然而生。在外部不确定性加大的背景下，如何看待控房价与稳增长的两难困境，未来房地产市场何去何从？

      2.过去一年多来房地产市场整体韧性十足，这与因城施策的调控不无关系。尽管今年棚改规模锐减，但随着银行间市场利率向房贷利率的不断传导，利率下行对销售的拉动或将对冲棚改的拖累。未来商品房销售难言大幅下降，房地产市场仍有望保持一定韧性。

      3.尽管如此，目前土地财政及稳增长压力下，房地产政策似有待调整。但在商品房整体库存偏低背景下，随着房贷利率下行，房价上涨压力势必掣肘政策放松。与过去经济下行周期不同的是，居民高杠杆率的现实或使得控房价和稳增长的两难“天平”更向前者倾斜。

      4.展望未来，利率与棚改对冲之下全年住房销售仍具韧性，但考虑到高房价约束，部分城市调控收紧或使房地产相关数据温和下行。面对外部经济的负面冲击，本轮国内对冲政策的着力点或并非房地产，而是以“旧改”为代表的基建投资及债券等融资方式的创新。