1110．城市商品房价格

2006.11.23

城市商品房价格看似神秘，其实都由以下因素组成：
一、
土地成本
即购买或开发建房土地形成的费用。
二、
前期工程费
即“三通一平”和工程设计费。
三、
主体工程费
即建设和装修主体工程形成的费用。
四、
小区配套费
即小配套费，包括围墙、收发室、车库、小区道路、绿化、锅炉房、化粪池、综合管网、电力增容等直接为小区配套发生的费用。
五、
城市配套费和其它行政性收费
即大配套费，是由国家和地方行政法规规定的固定费用。
六、
开发管理费（包括工程监理费）
可以按实际发生，也可按一个固定的费率计算。
七、
国家税收
八、
利润
以上八个因素中，影响商品房价格最大的因素是土地成本，其次是主体工程的建设成本。而主体工程的建设成本是依据国家预算编制的，因此也是可以掌握和控制的。
同一个城市（即市场），无论主体工程千变万化，各个小区的情况千差万别，变化的主要是土地费用，不同结构、楼层和基础、装修的主体工程费用，前期工程费中的土方费用，其它的费用或费率变化不大。
通常公建的成本和售价要高一些，民建的成本和售价要低一些，公建可以承担一部分民建的成本。
所以，商品房的价格并不神秘。
沈阳市从1985年开始统管城市商品房价格，由物价、房产和建设银行三家共管。其中工程费用主要由建设银行核定，动迁比由房产部门核定，统一售价由物价部门确定。准备充分之后，三家（包括基层建行分管项目的同志）聚集在开发公司，一天核定一个开发公司当年竣工的全部商品房价格绰绰有余。平均每年都要核定四十多个小区的商品房价格。
统管期间，沈阳市保持了全国最低的城市商品房价格。直到1993年底，动迁比高达百分之六十的地块，城市民用商品房的最高价格也不过1100元左右。尽管表面没有税金和利润，开发公司也有利可得（实际费用与定额之差等），每年竣工的城市商品房面积在400万平方米左右。
所以，控制城市商品房价格不是没有办法，问题是采取什么形式。如果问题突出了，统管也不失为一种选择。