1564.级差地价与城市商品房价格

2008.3.22

农村有级差地租，级差地租决定于一般年景不同土地的级差产量。城市有级差地价，级差地价决定于不同土地的商业价值和商品房开发的动迁比。即便是同一座商厦，不同位置的摊位也会有不同数量的顾客通过，由于顾客的购买习惯和心理产生不同的经营成果和摊位租金。
一般情况下，同一地区、同一时期不同结构和层次的商品房主体造价是一组常数，加权平均就可以做出工程预算。小区配套和城市配套、管理费率、行政性收费、税率也大体是相同的，区别主要产生于不同地块的三通一平费用、动迁费用和商业价值，而这三项决定了级差地价。
93年以前，沈阳市的商品房价格不计算利润，也没有税收，由房产局动迁办核定动迁比、建行预算中心核定主体造价、市物价局会同两家共同核定全市商品房价格，公建适当为民房分摊一部分成本，长期保持了全国较低的商品房价格，93年底全市民用普通商品房的最高售价不过每平方米建筑面积1100元左右。以后逐步加收了地区差价，依次放开了公建和全市商品房价格，全市楼价开始扶摇直上，但总的来说在全国还是处于较低水平。
在全部商品房价格构成中，最大的成本是地价，因为现在市区的动迁比一般都超过了百分之六十，按照动迁政策至少要拿出同样面积，一般都要多一些的面积安排动迁户，动迁比低一些的地区和市郊农村土地建房就具有了相对的优越性，为地方政府经营城市、利用级差地价改造城市、积累资金创造了条件。而这种潜力的过分开发又会推动城市商品房价格的不断上涨，既改变了城市面貌，又增加了国民生产总值，可谓一举两得，这是城市商品房价格不断上涨的原动力之一。腐败和消费档次不断提高导致的开发成本的增加与开发商平均利润水平的保持、超额利润的追求，是城市商品房价格不断上涨的另一个重要原因。还有就是购买力不断增加导致的供求关系的改变。
为了解决城市商品房价格不断上涨产生的社会矛盾，需要地方政府控制地价水平、行政性收费水平，并从土地收入中拿出一部分钱解决特殊困难群体的廉租房、优惠房，还可以通过地区限价的方式控制开发商的利润水平。只要政府下决心解决的问题，就一定会有办法解决。