三、2010年淄博房地产发展前景预测

  房地产在2009年演绎了极地反转行情，引起了社会的广泛关注，成为社会的焦点问题。对此，国务院采取了一系列措施抑制投机性购房行为，遏制部分城市房价过快上涨的势头，比如新年伊始，中央和地方政府频频出招，力求稳定楼市。然抑制投资投机、加强监管、推进保障房建设等措施但能否取得预期成效尚待观察。.春节期间，淄博各地楼市成交普遍低迷，有些地方甚至出现了“零成交”，然而与此同时，房价总体依然保持坚挺。现在，许多人都想知道，房地产成交量下跌是否价格下降的先导？

  但是，让我们先了解一下中国的房地产行情：

中国房地产市场最主要的特点：一是从房地产市场的供给层面讲，存在着地方政府的垄断性；二是从房地产市场的需求层面讲，存在着货币泡沫的承载性。
地方政府的垄断性和货币泡沫的承载性，是当前中国房地产市场最基本的特点。垄断谋求暴利，泡沫鼓高价格，如果这个基础不变，房价要想下跌恐怕是很难的。那么，这个基础在今年有没有改变的可能？
房地产市场的源头市场是土地市场，地方政府的垄断性主要体现在土地市场，与垄断供地如影相伴的，关键是土地财政。2010年土地财政能够顺利退出吗？
据有关部门统计，2009年全国土地出让金收入1.59万亿元，同比增加63.4%，其中，房地产用地出让价款13391.8亿元，占出让总价款的84.2%。而同期全国财政收入为6.85万亿元，土地收入占到全国财政收入的23%。
土地收入占到全国财政收入的23%，这其中84.2%又来自于房地产用地，在这种情况下，如果不找到土地财政的替代品，要想遏制地方政府在房地产用地上垄断谋求高价的冲动，与土地财政一刀两断，可不是那么容易吧。
为应对这次全球金融危机的袭击，我国采取的一揽子方案主要包括四方面：一是大规模的财政投入，包括结构性减税；二是大范围的产业调整和振兴规划的制定；三是大力度的科技支撑；四是大幅度地提高社会保障水平。这其中哪一方面不需要用到大量的钱？
更不要忘记，现在通过全国信贷登记系统监测发现，2009年末全国各级政府地方融资平台贷款在6万亿元左右，其中有80%是项目贷款。这6万亿元贷款，一方面放贷时主要凭借土地资产的抵押，再加地方政府和人大的“担保函”，另一方面还款时的希望，则关键在于地方财政未来收入的增加，而地方财政又有赖于土地财政。
由此可见，土地财政如果一个“喷嚏”，也就意味着地方财政的“感冒”，而地方财政风险又极易通过地方融资平台，殃及金融系统。因此，在土地财政尚未找到替代品前，土地财政是很难退出的。那么，2010年土地财政能找到替代品吗？几乎没有可能。

而即将召开的全国“两会”似乎成为业界关注楼市的风向标，业内普遍认为，各种利益的纠葛以及政策的出台，都将左右市场。调控政策可能在全国“两会”后日益明晰，届时楼市走向也将随之明朗，所以3、4月份将是决定今年市场大方向的关键，因为即将召开的全国“两会”释放出的调控信号将对今年楼市产生重要影响，可能成为楼市升跌的分水岭。
所以，从淄博房地产的角度来看，2010年市场行情会比2009年差得多，但总体上来看，还是会回到城市的正常轨道上来。据淄博本身具有的特殊情况，比如中心城区聚集效应会继续呈现，县区到中心城区购房会进一步凸显；目前淄博协议出让的廉价天与地基本消化完毕，淄博已进入土地招牌挂时代，低价居高不下，并且原材料价格上涨和品质提升带来的刚性成本不断增加。
那么，淄博房价在当前中国形式下会有一个前期的缓冲整理，但远期来看，房价应该还会稳中有升，比起09年的15%，相关人士预测会在5%——8%左右。