四、从淄博看中国的房地产发展现状、前景走势

2010年，中国房价的走势牵动着每个人的心，而两会期间全国政协的各项提案之中，关于房地产市场的提案几乎占据半壁江山，在十一届全国人大三次会议新闻发布会谈到房价问题时，大会发言人李肇星表示，有的城市房价过高，上涨过快，已经引起政府高度重视，2010年1月，国家出台了促进房地产市场平稳健康发展的一系列宏观调控政策，要求大力增加保障性住房和普通商品住房供给，继续鼓励居民自住和改善性需求，抑制投机性需求，加强房地产市场监管，完善房地产市场制度，综合运用土地、金融、税收等市场调整手段，来稳定房地产的价格。

但是在期待2010年调整的同时，我们不妨好好回顾一下2009年全国楼市：从08债务危机到09 “地王频现”，从08低迷到09年“小阳春”回暖信号，还有武汉“六连号”、上海“楼倒倒”、保障性住房、二次房改、打击屯田。09年房地产无疑是中国经济的最大热点，不能否定，房地产拉动的GDP一定程度上促进中国在经济危机下实现“V”形逆转，但同样它引起了一系列经济和社会问题,比如时下的“蜗居”、“房奴制”“蚁族”到可能会日益严重的抑制社会消费、加大金融风险、挤压普宅供应等问题，可以这么说，10年国家关注的重点就是房地产问题的解决。

那么影响房地产解决的问题有哪些，国家在短时间内能否从根本上解决这一问题呢？在上文中提到过，中国房地产市场最主要的特点：一是从房地产市场的供给层面讲，存在着地方政府的垄断性；二是从房地产市场的需求层面讲，存在着货币泡沫的承载性。垄断谋求暴利，泡沫鼓高价格，如果这个基础不变，房价要想下跌恐怕是很难的。当然，房地产价格当然不是由供给单方面决定的，而是由供给与需求共同决定的。

中国房价收入比之所以能炼成超高的“地上悬河”，从供给层面讲，主要存在着土地财政这种“以支定收”的税收制度安排，而从需求层面讲，关键是中国的房地产市场成了货币泡沫的宣泄口，高房价中承载着太多的货币泡沫。

当今世界货币体系的安排，是以美元作为国际主要结算货币和储备货币，其他国家或显性或隐性地将本国货币与美元挂钩。这些年来，我国房价之所以屡调屡涨，原因就在于失去黄金制约的美元泛滥全球，在巨额外汇占款对人民币供应量的巨大冲击下，我国房地产最终成了货币泡沫的宣泄口。

2月18日，美联储宣布提高贴现率，虽然给人以美联储开始退出量化宽松货币政策的想象空间，但是，美国经济现状并不允许反危机货币政策退出。

今年1月份，美国失业率仍处9.7％的超高水平，说明美国实体经济情况仍然非常疲弱。另外，美国1月份的CPI仅温和上涨0.2%，而且核心CPI通胀数据，还较去年12月份回落0.1％，为1982年12月以来的首次，这说明美国暂无通胀压力，反而存在通缩风险。

在当前世界货币体系安排下，我国货币政策调整并非完全取决于我们自己。如果美国等发达国家迟迟不能退出量化宽松货币政策，那么，我国房地产泡沫仍有可能被货币泡沫再一次淹没。

除此之外，今年央行公布的数据则也反映了一些问题：一、从行业发展周期来看，我国上一轮房地产市场的调整是不充分的，根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的；二、房价偏高，调整空间较大，衡量房价高低的方法很多，这里我们通过绝对价格法、房价收入比和价格租金比三种方法来衡量我国房价总水平的高低。