楼花小典: 北京的别墅比公寓更值得关注

2010/04/05 08:54:15

青青



    3月份楼市又井喷了。这样的行情已经让所有的理性分析失语。很显然调控依然没有能够压下上涨的预期，恐慌性需求和投机性需求继续在入市。如果不能及时出台有效措施，上涨预期会被放大的成交量和继续上涨的价格进一步落实，从而掀起另一轮的投机和抢购。因此，行情走高很可能招致进一步的调控政策出台。
    这样一个房价高企，未来充满不确定的楼市，实在不是一个入市的好时机。不过任何的情况下都蕴含着机会。2010年，也许是你未来几年和别墅最接近的时期。
    和2009年脱缰野马一样的公寓相比，别墅产品的涨幅明显温和得多，北京基本上在10-20%之间。这样的上涨幅度，比较反应楼市的真实需求状态。因为别墅面积大，成交总金额高，换手不易，炒作价值低。所以在投机资金热炒公寓产品的时期，别墅反而遇冷。类似的楼市产品还包括商业用房和写字楼，因为需求不如住宅旺盛，炒作价值不高，所以上涨幅度也远远比不上公寓。但是租售比和公寓产品相比，具有明显的价值优势。
    别墅禁令已经出台多年，但是别墅产品的供应却并不见减少，因为政府的把关并不严格，允许开发商在额定容积率内通过提高其它产品容积率，腾出容积率做别墅的手法。所以现在很多新的别墅楼盘是独栋、联排和公寓的混合社区，有些甚至没有独栋，主打联排、叠拼和公寓。这样就可以从政策的夹缝中挤出别墅产品来。不过国土部3月重申，房价上涨过快、过高的城市，严禁向大户型和别墅住房建设供地。从远期看，政策收紧的趋势不变，总体供应量还是渐小的。相对于公寓疯狂的炒作需求而言，农夫山泉有点田始终是中国中产阶级和富人的终极梦想。因此这部分的改善需求会在未来长期稳定的存在，成为支撑别墅保值升值的金刚石。
   放眼市场，在过去30年国内的别墅社区也纷纷起来了很多，新老杂陈，品质和保值能力千差万别。那么别墅该如何选择？和公寓相比，有什么特点？
   买房的黄金定律：地段地段地段，在选购别墅的时候依然是真理。不过别墅的“地段”和公寓又有些不同。公寓的地段选择，最好是城市核心，生活方便，配套齐全，上学购物就医，什么都最好走路就到。别墅不同。别墅产品讲究生活的品质，对环境的要求很高。因此市中心固然好，但是一定要闹中取静，不能深陷人流。比如上海西郊宾馆一带就是很典型的城市别墅的理想地址。
    然而，城市别墅不是一般人能够消费得起的。对于大多数梦想田园的中产来说，不妨把目光放远一点，只要交通便利，在时间距离上门到门可以控制在一个小时以内，也是不错的地段。一般来说，距离交通主干道5公里的范围之内是比较好的辐射距离，2公里以内更加理想──当然，挨着主干道就不是什么好事了。
    和城市别墅不同的是，郊区别墅对于环境的要求会更高──既然跑出来了，总要有所收获。因此郊区别墅的自然条件很重要。天然水系、湿地等宝贵的自然资源不仅提供美好的生活环境，从风水上来说也是非常有利的因素。
    公寓对本社区配套的依赖程度很低，因为周边就可以提供很多的选择。别墅则不同。一般来说别墅周边的配套比不上公寓，而靠一个开发商也无法提供给业主所有的生活必须。所以选择别墅应该侧重于比较扎堆的地段。只有量的积累才有可能催生当地教育、商业、医疗等配套的发展。孤零零的别墅社区是不利于居住的。
    就别墅新盘而言，目前的价位已经不低，北京上海中高档别墅的门槛基本都上升到了千万。但是二手别墅中还是有不少价值洼地值得好好淘金。
    就北京而言，顺义中央别墅区因为去年乌龙地王的出现，二手房挂牌价格有了一定的上涨。虽然地王流产之后有所回落，但是业主的心态显然有了变化，总体价格依然比原先要高。但是随着新国展越来越成熟，以及地铁的利好，还有当地高端别墅新盘开盘价格已经达到5万，而二手别墅社区的价格基本上在2-3万左右，这个地区还是有潜力的。从生活配套上来说，顺义别墅区也是目前所有别墅区中最便利的。同时，因为国际学校的存在，顺义别墅区的投资价值也超过其它区域。因此这个区域位置较好的二手别墅社区值得关注。
    另一个值得关注的区域是奥北。经过2005年和2006年的大发展，奥北别墅区已经形成了比较成规模的别墅供应。自然条件好，交通方便，供应量大。配套也正在逐步加强。同时昌平投入巨资打造未来科技城，正好就在奥北别墅区的附近，对于当地基础设施会有很大的提升。投资一个很重要的法宝就是跟着政府走。因为所有政府投入的资金最后都会转化成当地楼盘的附加价值。相比而言，奥北别墅区的涨幅还小于顺义别墅区，目前二手房在每平米1.5-3万左右，因此比较适合寻找田园的中产阶级关注。
   北京还有其它的别墅区域。西山别墅区价格太高，不是普通消费阶层可以承受。通州地区位置还是有些偏远，再一个交通是个很大的瓶颈。亦庄、大兴也有些别墅社区，总体还是需要看实际的工作和生活需求来取舍。不过上风上水的传统观念是很难改变的，势必会影响到别墅的升值保值。
这段时间也看了不少城里的公寓。从历史而言，郊区别墅的平米价格基本上对应城市公寓的价格。可是现在顺义最贵的别墅也就是5万左右，而城区三环内的高档公寓6万8万也不稀奇，连四环外的100多平米也要卖个500万。公寓的价格已经被严重透支了。从趋势上来看，不是别墅补涨，就是公寓回落。不论是前者还是后者，都说明别墅比公寓更值得关注。
（作者注：本文针对的是自主性需求，而非投资性需求。）
（作者青青，新闻学硕士，曾经在媒体工作三年，后进入国际机构任职至今。专业是舞笔，兴趣是看房。因为不是职业房虫，不参与房地产倒买倒卖──缺钱，所以自诩为房地产票友。看盘10年，实地踩盘不下100，买房两次，参谋购房无数。愿与各位切磋看房心得。本栏目所述仅代表她的个人观点。）