“日本最大的教训就是不要陷入曾经有过的那种拒绝相信的状态。泡沫期间，人们不相信价格会下跌。历史已多次证明这是错误的。但是，人的天性中总是存在一种令人无法吸取历史教训的东西。”———野口悠纪雄(早稻田大学教授)
一、对日本房地产泡沫的简单回顾
日本地产神话自1991年破灭以来，地价持续下跌，直至今年虽然略有起色，但长达十多年来房地产低迷不振的阴影依然挥之不去。


（一）泡沫经济颠峰时期的地产神话
商业用地价格指数（东京都）:1980年为100，1985年为120．1，1988年暴涨至334.2；
地价(1990):东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，日本土地的总价值是美国的4倍。
（二）神话破灭的原因
1.高额利润追逐下，投资理念失去理性
(1)金融机构将房地产作为最佳贷款项目，无节制地扩大信贷规模；（1991年，日本12家大型银行向房地产业发放了总额为50万亿日元，占贷款总额的1／4）
(2)最大投机者是财力雄厚的公司，同时抬高商业房地产市场和住房价格；（即使毫无用处的土地，各个公司也全力争夺，导致房地价越走越高）
(3)购房者过度举债，购买了超出其支付能力的房产。
2.金融政策三次失误，先松骤紧，挑破泡沫
a.86-87’连续五次降低利率，过度扩张的货币政策，造成了大量过剩资金；
b.87’“纽约股灾”后继续实行扩张性货币政策，长期的超低利率将廉价资金推入股票市场和房地产市场；
c.89’五次上调中央银行贴现率，货币政策突然收缩，刻意挑破泡沫，引发抛售。
前期非常宽松的金融政策使资金流入房地产以及股票市场，致使房地产价格暴涨；后升息力度太大，股市和楼市同时崩溃，价格直线下降跌入低谷
3.投机者利用迅速上扬的股市账面利润投资房地产，导致股价与房价全面飙升。
（三）深层次背景
1.日本经济、金融自由化和国际化步伐加快；
2.日本政治国际化进程加速；
3.日本经济增长模式的转变；
重大而深刻的变革集中在如此短的时间内，有可能使宏观政策失去回旋的空间。当内部均衡与外部均衡、国内政策协调与国际政策协调等问题等交织在一起时，宏观政策的权衡、选择和调整会变得非常困难，可能会因失去平衡而出现严重失误。
二、启示
（一）中国现状与85‘日本比较

相似之处	中国“特色”
三大模式转变： “管制经济”向“开放经济” “经济大国”向“政治大国” “外需主导型经济”向“内需主导型经济”	地区发展的不均衡
发展面临较大的腾跃阶段	高储蓄率
房地价在争论中节节攀升	保守的投资观念与渠道
投资者拒绝相信泡沫期间价格会下跌	保障性住房尚未解决
经济的快速增长和对住宅问题的忽视积累大量潜在需求	热钱流入

房地产行业也有着类似的循环规律：
（1）一般而言，房地产市场的调整总是以成交量的下降为先兆，但此时房价依然坚挺，出现所谓“量跌价升”阶段；
（2）接着价格和成交量会双双下降，即“量价齐跌”阶段；
（3）随着价格的下跌，有效需求不断增加，成交量开始回升，进入“量升价低”阶段；
（4）最后随着宏观经济的好转和成交量的持续增加，投机需求不断活跃，进而演化为“量价齐升”阶段。
从一个阶段发展到另一阶段所需时间主要取决于房地产自身发展所处的阶段和外部环境的变化。

2000年以来我国房地产发展过程分为三个阶段：

第一阶段（2000-2002年）：“量升价低”阶段。住房制度改革之前累积的大量真实需求得到集中释放，再加上价格涨幅较小，导致该阶段市场成交量大幅增加（年均增幅20%以上）。

第二阶段（2003-2007年）：“量价齐升”阶段。从2003年开始，受经济景气周期上升、筹办北京奥运等多种因素影响，全国房屋销售持续增加（年均增幅24%左右）；与此同时，全国房价也步入快速上升通道，7年期间全国房屋销售价格指数年均涨幅超过了7%。

第三阶段（2008年）：“量跌价升”阶段。随着市场不断活跃和投机活动的增加，全国房价继续增长，但不断攀升的高房价将大部分自住改善性购房者挤出市场，加上2008年上半年国家宏观调控的抑制和下半年全球金融危机的冲击，导致该阶段市场成交量急剧萎缩。2008年全国房屋成交量下降近两成，为1998年房改以来的首年下降。

根据行业发展规律和国际经验，房地产市场调整周期一般在3年以上，而我国从2008年开始的房市调整持续还不到1年，如果以房价环比负增长为调整标志，上轮调整仅持续了7个月时间（2008年8月到2009年2月）。进入2009年，受国家经济刺激政策尤其是货币政策的影响，房地产市场提前结束调整。可见，上一轮我国房地产市场的调整是不完全和不充分的。

过去一年里，海外人士大幅增加了对中国房地产的投资，2004年第4季占上海所有房地产交易的23.2%，相比之下，2003年第一季仅8.3%。2005年头两个月，进入上海高档房地产领域的外国投资同比增长73%。
三、警示
其一：避免受炽热的房地产市场发出的诱惑的吸引，特别是避免动用高风险或外来贷款，进行入不敷出的借债；
其二：避免购买一旦市场冷却难以出手的房地产；
其三：放慢房地产和股市泡沫的上升速度；
其四：监管方面对房地产行业和金融机构加强检查监督和管理
其五：房地产业不能当做支柱产业，高房价已经严重影响了中国经济复苏的过程，靠房地产拉动GDP的增长无疑是饮鸩止渴。