住建部新规打击捂盘惜售 专家称细节待完善

2010年04月21日05:30大洋网-广州日报


住房和城乡建设部近日发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》，要求各地强化房地产市场监管。业内人士认为，通知中的许多措施对目前开发商捂盘惜售以及炒卖期房的现象将起到实质性的打击和抑制，但有一些细节仍有待完善。
新规解读
→ 未获预售许可商品房不得排号
今后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放VIP卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。
北京中原房地产三级市场研究部研究总监张大伟表示，根据他们的统计，北京目前有95%的楼盘都有开盘前排号的现象，人为造成很多楼盘抢购的假象。有些开发商制造虚假号，根据排号的人数来确定开盘价格。
新规出台后，各种排号或是变相排号被取消，将直接减少开发商人为捂盘或是相机涨价的空间。
→ 预售许可最低规模不小于“栋”
商品住房预售许可的最低规模不得小于栋，不得分层、分单元办理预售许可。
浩华置业集团董事长张建新告诉记者，以栋为单位的预售要求，将使一些开发商提前售出户型、朝向不理想的商品房，逐次抬价后再放出优质房源的销售策略难以持续。而且以栋为单位也将明显增加在售房源的数量，减少开发商单个项目的总销售时间，有利于增加供应，减少开发商涨价的机会。
→ 认购后不得擅改购房者姓名
商品住房要严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。
张大伟表示，在一手房买卖过程中，从认购协议签订到实际拿到房产证一般需要一年以上的时间，很多炒房客利用这段时间炒卖期房。一旦实行购房实名制，炒房者就只能在拿到房屋产权证之后才能更改过户，那么一手房交易就变成二手房交易，炒房者要缴纳更多税费，将使得炒房者炒卖期房的可能大大减少。
→ 未开盘项目 要责成限期销售
房地产开发企业应将取得预售许可的商品住房项目在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，并严格按预售方案申报价格，明码标价对外销售。
张大伟表示，据统计显示，北京原本预计4月开盘近50个项目，但因为新政策的影响，最近仅开盘了17个。“很多开发商为了避免出现开盘冷清的现象，都选择了观望，这一政策的执行将使因开发商惜售造成的房源紧张将得到很大的缓解。”
→ 严查人为制造
房源紧张的开发商
严肃查处故意采取畸高价格销售或通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张的行为。
由于大部分开发商的资金目前尚属充裕，为了既不违反政策又能捂盘观望，很多都选择了“提价捂盘”的方式。张大伟表示，此项要求在国11条后再次提及，虽然实际效果需要看落实情况，但其严格的力度必然超过以往。
广州市场
住建部新规对广州影响比较小
本报讯 (记者 张忠安) 住建部新规要求未取得预售许可的商品住房项目，不得收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。记者采访发现，广州这种情况并不太严重。而新规中有一些规定此前已经在“粤四条”中提出。
没预售证收定金现象少
中原地产营业经理梁宏锦对记者表示，广州开发商在没有拿到预售证就收取定金等费用的较少。“我们没有碰到这种情况。”广州地产专家韩世同也表示，收取诚意金、定金等在广州确实有，但没取得预售证就以认购等方式收取费用的不是太多。
分析人士认为，政策能否取得效果还要看地方政府的执行力。韩世同认为，住建部的政策基本上和之前的说法差不多，“现在关键问题是开发商在拿到预售证到真正发售这段时间来收取各种费用是不是违规。”
有些细节尚未明确
住建部表示，取得预售许可的商品住房项目应在10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格。对此，韩世同认为，在10天内开发商完全有能力制造出自己要想的局面，“比如诚意金登记，开发商只推200套房，登记人数超过500人，那就会根据情况调高房价。这段时间里是不是违规，通知没有明确。”