2010年4月27日央视《经济半小时》播出《楼市新政：炒房客揭秘市场心态》，以下是节目实录：

　　炒家普遍观望 守候新一轮补仓时机

　　胡小明的正式职业是数学教师，但在外人的眼睛里他是一个炒房客。不过，他自己却不这么认为。他说自己充其量是一名投资者，就像投资股票一样。

　　深圳房地产投资客 胡小明：作为这种股市这个东西，股市风险性我觉得要比这个高，然后我们这个专业程度不够，所以相对这一块投资力度不大，这个房子作为一个投资品，它这个收益是大过股票的从一个中长期来看。

　　胡小明告诉记者，他本人既投资股市又投资楼市。所以发现，两者有很大的相似性。都是在价格升降之间找到机会挣钱，低价买入，高价卖出；抛售房子与抛出股票一样还都叫出货；另外，房市与股市一样，价格一涨起来就疯狂得没道理；价格要大跌的时候，凡是高位买进的都得及时卖掉，免得被套牢。那么，在胡小明看来，楼市新政对房产投资者意味着什么呢？

　　胡小明：我没想到它会来得这么严厉，按照历史的做法都是不温不火的。

　　胡小明为什么会这么说呢？

　　胡小明：我都上银行征询系统查询过，都至少5成以上肯定是要活动的1.%以上，甚至可能买不了了。

　　胡小明认为，楼市调控新政策中对于购买多套住房贷款政策的收紧，会卡住房市投资投机客的脖子，也就是：对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例提高到五成，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买第三套及以上住房的，在房价过高、上涨过快或房源紧张地区可暂停发放贷款。这样的话，他以后将很难再像过去那样贷款买房子了。那么，他先后买卖过多少套房子，目前手上还有多少套房子呢？

　　记者：从开始进入发哦现在，您累计购入的房子大概有多少？

　　胡小明：这个能不能不说，大约是一个什么样的数量，大约应该是个10几20套，20套以内吧大概是这样。

　　记者：那就是说目前手上没有出的大概有多少？

　　胡小明：目前个位数没有超过十套。

　　胡小明告诉记者，他是从2003年开始购买第一套房子的，当时就是为了自住。但入住半年后发现，房价暴涨。他把房子卖掉大赚了一笔。从此投资房产上了瘾。

　　胡小明：你做完房子以后你就觉得，如果国家不采取这个严厉调控的措施，还是在以前的那个状态下，你做别的实业也好，做在别的投资领域也好，你就会提不起精神，所以才有这么一个买房。

　　记者：您自己是上瘾了吗？

　　胡小明：我不能完全说上瘾，但是也叫上瘾了，应该叫上瘾了，因为它这个收益和简便程度，你做一个公司，哪怕你做的多好整天操心操肺的，我觉得你最后下来都是吃力不讨好挣不了大钱，但是房产不同，你买完了只要你对这个整个房市本身局部的东西理解透了，操作上没有大的问题，你放着胆子收钱所以你肯定上瘾，在理论上讲如果政府不加干预它还没啥风险。

　　但是，面对涨价太快近乎疯狂的楼市，今年4月14日起，中央频频出手重拳，开始了被称为有史以来最强的楼市调控政策。胡小明作为投资客，现在有没有感觉到风险呢？
　　胡小明：如果真的像政策公布的这样，我觉得会往下走。

　　记者：如果这样的话，您担心不担心，现有的房产会贬值？

　　胡小明：那个没有关系，因为那些房子也是长期持有的这么一个产品，就没想到短期要卖。有些该卖都卖了，所以剩下的就是把资金留住，看看整个形势国家政策怎么走在考虑。

　　胡小明说，尽管楼市新政对他这样的投资者是一个重大打击，但他自己不会抛售房子，也不会离开房地产市场，相对于琢磨不透的股市，胡小明觉得，楼市风险更小，利润更高，更易于把握。这也是众多炒房客乐此不疲的原因。

　　深圳房地产投资客 邹建民：楼市的利润相当相当大，一般人都不可想象，是你干任何一件事都赚不来这样的钱的。

　　这位名叫邹建民的房产投资客投资楼市十年，买卖过两三百套房子，是炒房的直接受益者。

　　邹建民：买房子不但贷款给你，还要给你放贷，还要给你优惠


　　邹建民目前住在一套能看见大海的房子里，他告诉记者，炒了十年房，但他目前手上只有自住房，其它房子，早在这次中央调整楼市政策出台前全抛掉了，因为他早已感到房价已经离谱，楼市已经疯狂，失去了投资价值。而现在，他在等待调整后出现新的机会。

　　邹建民：像我们这样一个投资，在某一个价格区间来玩的，对不对，那么对有些人来说，我有投资价值的时候我买进，你投资的心态去落实，你投机的，涨到某一个位置我要抛出，因为啥？他没有投资价值，他的速度已经很低很低了，我要把它抛出，如果真是以这种心态作为投资的人，应该是稳定方向的，因为下跌的时候，没有人买房了，没有人炒房了，我们敢去买，为什么？我认为它有价值我就去买了，那么房子就进一步下跌，那么在某一个高点以后，我就会把它抛出去。

　　那么，在这些投资客看来，深圳的楼市多久之后会出现拐点，房价下降幅度又可能有多大呢？

　　邹建民：政策的拐点显然到了，市场还看不出来，我说一个月以后吧，大概。

　　胡小明：大概过三到六个月，马上这个房子就要反应出来，房价要跌，肯定的。

　　马文东：有这个15%上下这么一个调整空间，我认为这个房价，我应该会在这个时间点，或者在这个价位上购入房产。

　　丁云峰：我其实对深圳的房价还是相对来说比较有信心，但短期之内的话肯定会有一个下调。

　　邹建民：上一次没有调整到位，这一次继续调整，要创出那一次的新低才是正常的，深圳楼价在一万以下，在七千以上，这个位置。

　　这些炒房客对楼市新政的反应，确实很出乎我的意料。在他们看来，尽管短时间内房价一定会在政策压力下走低，但多年的炒房经验又让他们期待着下一次更猛烈的反弹。无论如何，他们都不会轻易放弃不断放大地暴利，离开这个市场。这些炒房客到底是怎么运作资金，在楼市上套取暴利的呢？几位深圳炒房客现身说法，为我们揭开了投机炒房的暴利。用他们的话说，炒房不仅来钱快，不劳神，而且成本低，几乎都到了让人上瘾，欲罢不能的程度。可是，在我们看来，深圳的房子动则几百万、上千万一套，真的这么容易就能炒的不亦乐乎吗？我们再来看看。

　　部分炒家自揭炒房手法

　　在采访中，部分投资客对记者透露了他们多年来炒房的手法，最核心的就是运用杠杆原理，以小博大，借助银行贷款把投资放大。

　　胡小明：股市的杠杆太低了，就是你买多少股票，你就要投多少钱，那么就不像房子，像早期的房子，我投个5万，10万块钱，可能就可以把一个70、80万的房产买下来。这个买下来可能过不了多久房价上涨的话它就翻倍了，这个时候的收益率一下就放大十倍了。

　　深圳房地产投资客 余伟：比如说你一百万至少可以买三套房子贷款的话，如果说你一套房子的话，你都一百万都买不掉，那你怎么弄呢，然后贷款的利息的话，如果是相对，如果是打7折，那就是非常便宜的，才3%、4点多，那么现在通货膨胀是非常厉害的，那包括你如果是8.5折也可以，或者是基准利率也是可以的，那么它自有资金的回报率高了，这是比较简单的问题了，除非有一些特别的盘它需要用现金来购买的，那就不一样了。

　　这些投资客不论在初期还是后来，一直对银行贷款情有独钟。即使手上有足够的资金，他们也不会一次性交付全款，而是采用银行贷款买房子。在贷款时，首付款比例越低，杠杆效应就越大，自有资金的回报率就越高。2008年之后，买第一套房子时享受最优惠的房贷，首付款两成，还对利率7折优惠。对于购买多套房子的就没有这样的优惠房贷。但是，炒房客告诉记者，他们很多人买房时都享受了购买第一套房子的优惠贷款。他们是怎么操作的呢？

　　胡小明：它是这样子的，就是这里面有两种方法，一种它是，因为它投资不一定全是深圳的，如果是全是深圳的目标会比较大，因为像那种几十套，上百套的那种客户，我觉得比较少，像他们可能就是高一点，他一种操作方法就是异地的，银行是，也不是说查不到，他不会去查，那么在深圳本地，他怎么操作呢？他有很多方法，比如说他拿别人的名字，亲朋好友的，一般上了数量级的这种投资客，他有个抱团，虽然资金不一定要集到一起，但是这有一个亲朋好友一个团队，就是搞很多身份证，就这样操作

　　为了能享受到购买第一套房子的优惠贷款，炒房客就盯上了别人的身份证，但是，亲朋好友数量有限，于是，深圳市场上甚至出现了炒房客找农民工借用身份证的怪事。
　　邹建民：他们就是从农村里收取身份证来。

　　周学军：在深圳有一种传说，就是炒房客是用麻袋扛着身份证去买房子的，反正能收罗到的，跟它有关系的这么一些身份证到银行去做贷款，最后他们是跟这个身份证的持有者签一个协议，这个房子是我的，我只是用你的名义去贷了下款；但是银行也默许他们的这种行为。

　　由于贷款时必须提供贷款人的收入证明，以证明其有还款能力。那么，这种为贷款而从各种渠道搜罗来的身份证，又是如何开具收入证明的呢？

　　邹建民：中介就可以给你搞成了，一手的开发商肯定不会给你这么干。一手的，你自己找个人，在外面弄个收入证明就可以了，这个是公开的秘密了

　　一位长期做房地产业务的知情者还透露了炒房客以零首付获得住房贷款的手法。

　　深圳房地产信息网法律顾问 王相阳：比如说要买一套一百万的房产，那么按照政策需要要交二十万的首付，剩余的八十万要用银行按揭的方式来付款。那么这种操作手法，首先提高房价，把一百万的房价提升到，比如说一百五十万，那么一百五十万，我要想达到零首付的目的，我必须要取得一百万的直接贷款，可以再搞一个虚假的合同，因为我前面已经付了五十万，我再申请贷一百万，银行经过评估，认为这个房子确实也值一百五十万，那么它就会贷一百万给你，那就拿上这个一百万直接付了房款，所以你就不用再付其他的首付了，这就是零首付。

　　原来，这些炒房客之所以能以小博大，牟取暴利，秘密就在于他们钻政策空子，弄虚作假。难怪一旦尝到了炒房的甜头，他们都会对其他的投资渠道失去了兴趣。这次，新的房贷政策将贷款门槛抬到了前所未有的高度，可以说打到了这些炒房客的痛处，那他们对此又怎么看待呢？

　　成为众矢之的，炒家连连叫屈

　　记者采访期间，各方一致认为，这一轮中央楼市政策的调控重点就是楼市投资和投机行为，打击目标直指炒楼客。

　　国世平：就是说你持有房地产的成本要加大，这是最重要，这是根本上杜绝炒房子的这么一个根本的要求。

　　王世界：这一次它的精准度也要远远地精准于上一次。这一次主要是针对一些炒房客，尤其是针对多次购房的不合理的需求，以及外地购房者的这样一个炒房行为。
　　成为众矢之的，一些楼市投资者连连叫屈。他们认为自己只是普通的投资者，即使炒房，和庄家比起来，他们也是小巫见大巫。

　　胡小明：真正的炒房，就是人为的拉高，然后出货。

　　据业内人士透露，庄家炒房惯用的一个手段就是自己挂盘卖房自己再偷偷买下来，拉动房价上升到高位后再抛售，让别人跟风接盘。

　　王相阳：有大量的炒家他们手上确实有很多套的房产，那么在普通挂牌销售的过程中往往是存在着，把自己的房产用其他的这种方式，或者用自己亲戚的名义老婆孩子的名义，然后把它迅速的买下来，这样就导致了市场上的一个信息，在房价和房销售的数量上面对市场有一个误导，很显然让别人感觉到这个房子你看，上午挂的牌，下午马上就销售了，那明天挂的牌后天就销售了，所以对其他的消费者来说有了一个错误的引导。

　　这些炒房客认为，和他们这些跟风炒作的散兵游勇相比，那些机构投资者和开发商才真正是左右市场的庄家。也许，这些炒房客的说法未必准确，但我想了解他们的真实想法，至少能让我们更好地把握政策走向，提高命中精度。

　　(主编：鄢闻余 编导：刘煜晨 摄像：樊建恩)