中国房市新政之效：房价能跌几成？

沈晓杰

　

　　昨天，是被称为“史上最严厉的房市调控政策”——中国国务院新的“国十条”出台的第十天。打破了“以往套路”的房市调控新政，在短短的十天里给中国房市带来的“转折性”变化，已使对以往历次中国政府的房地产调控政策倍感“麻木”、“失望”甚至“愤怒”的中国市民，重新看到了解决住房问题的希望：新政及频频出台的一系列配套政策不仅一下子使楼市由“卖方市场”转变为“买方市场”，而且就连一些开发商和炒房者不得不承认，新政下，中国一些大中城市的房价可能要降两三成。
　　始于去年12月中旬开始的这一轮房地产调控，4个多月的时间在房市这个当今中国社会最大的热点舞台上，演绎了一出“高潮迭起”、“精彩纷呈”的大戏。在去年大中城市房价暴涨了40—50%、民怨“高度沸腾”的情况下，曾经把“促进”房地产市场大幅发展视为“应对国际金融危机”重要工具的中国政府，不得不出台了四条了无新意的“遏制部分城市房价过快上涨”的措施，并在今年1月上旬以国务院办公厅的名义，下发了11条具体落实的实施细则通知；早已在多年一轮又一轮房地产市场调控中学会“察言观色”的开发商，此时也非常“识时务”地在房地产市场和房价上“以静待动”。因为每年的中国两会前，都是政治舞台和政策变化的“高度敏感期”。尤其是温家宝总理在今年的两会前，不仅在“破例”接受新华社记者专访时专门讲到了房价，说看到了“大量网民的意见，甚至很尖锐的批评”，而且还在和网民的交流中承诺：“本届政府任期内能把这件事情管好”。这就更使中国开发商的心态“七上八下”，担心政府会在全国两会期间出台可能发生“根本性变化”的房地产和住房政策。两会代表和委员对房地产市场“史无前例”的集中炮轰，进一步加剧了开发商这样的担心。但是，出乎一般人意料的是，尽管数以百计的全国人大代表提了包括限制开发商暴利、进行二次房改等方面的“议案”，媒体报道称全国两会中的议案和提案有近二分之一要求政府管好房价和房地产市场，但政府工作报告最终“修改部分”并没有采纳这些代表委员“新颖而有力度”的建议。与此成对比的，是去年政府工作报告中有关“居者有其屋”一段，在开发商的“党组织”全国工商联的“提议下”，被“住有所居”所替换。结果蜗居、箱居（集装箱）、蚁族、洞族（桥洞）和群租等，成了“住有所居”的另类解释。
　　由于政府工作报告在房地产市场和住房民生上依旧坚持“老的一套”，不仅被视为“最热点”的代表委员意见和建议被“置之高阁”，甚至连温家宝总理本人所强调的要使房价回归到合理价位和任期内要把房地产管好这两个最基本、也是民众最关心的目标，也未出现在“听取了方方面面意见形成”的政府工作报告之中。
　　正是看到了经过各方博弈形成的最终版政府工作报告，在房市调控上远要比温家宝总理本人所强调的要“温和”得多，在焦虑中已经“潜伏”多时的开发商，终于在报告的解读中看见了吹响的“胜利号角”。于是乎，从两会闭幕日起，不仅地王频现，各地的房价更是借助其“东风”暴涨连连。不仅极大丧失了政府的公信力，而且房价引发的社会矛盾更是“一触即发”。
　　正是以上这一系列的“功力十足”的组合拳，使中国新一轮房地产市场调控在短短十天就产生与以往完全不同的反响。不过，对住房问题早已“望眼欲穿”的普通市民来说，他们最关心的，还是这次被称为“史上最严厉的房市调控”，究竟能使房价降下多少？最近，一些来自大中城市的开发商和炒房者估计，在新政的重压之下，房价可能要下降二三成。但在全面分析房市新政以后，再作这样的“结论”就显得“过于保守”了。最乐观的估计，如果新政如民众所愿真的能够“全面铺开”，并“落地生根”，2009年以来房价暴涨最疯狂的一二线等城市，房价的降幅可能达到4—5成。
　　做这样的“推断”，不是没有相关依据的。人们记得的最新的全国房价下降，是在2008年的房市调控以后。那时政府调控房价的主要手段（不算上那些无效的“空调”举措），就是提高银行的住房贷款的首付率和利率水平，以此提高炒房者的购房成本，制约其房产投资规模。正是借助央行和银监会的力量，才使得中国大中城市的房价下降了20%上下，深圳和北京等地的不少楼盘，价格更是下降了3成以上。而2008年的调控手段和这次的“国十条”组合拳和相比，就犹如一个指头的推力和握紧双拳的出击，“力道”今非昔比。过去一项有力的调控举措可使房价降下2成左右，为什么现在多管齐发的“组合拳”就不能使“房价的政策效应”倍增呢。更何况，“国十条”后出现或将要出台的部分新的举措力度，几乎都在银行贷款变化的调控手段之上。
　　说新政下房价可能下降4—5成，还可以从官方的文件中找到一些“印证”。人们还记得，在“国十条”出台之前，北京市的一些银行就把二套房的贷款首付率提高到60%，当时的理由就是预防可能的、房贷上的“金融风险”。 中国银监会主席刘明康说的更是“直白”：“第二套住房必须达到50%、60%，这是让我们比较安心的一点”。在这次“国十条”中，也强调房价过高“增加了金融风险”。并特别说明二三套房贷款首付率不得低于50%或更高的标准，具体由“商业银行根据风险管理原则自主确定”。为什么二三套这样的投资房首付提高到50—60%银监会主席才会“安心”，“国十条”中为何突出商业银行“风险管理原则”，就是预防到今后即使高房价崩盘后，中国的银行业及整个金融系统，不会因为“中国式的次贷”造成坏账而影响整个中国经济。因为房贷的首付决定了银行的风险程度（首套房的“政策性贷款”除外）。而正是对未来高房价下降的预期，则决定了今天投资型住房贷款的首付水平。从这点来说，今天50—60%的首付，就是预期到未来高房价可能下降的最大空间可能在一半左右。所以说，投资型住房贷款首付的“信号”之变，实际上也反映了官方没能说出的、高房价今后“可能下降”的幅度。
　　当然，中国的房市及房价的走势，其决定性的因素，还是政府的政策。此次“国十条”的后续政策及细则究竟如何，住建部和地方政府对国务院的调控新政执行力究竟怎样，都将决定未来房价的走势及房地产市场的发展。从这点来说，“政策和策略”既是执政者的“生命”，更是数亿中国市民解决住房问题的民生保障。

资料来源：英国《金融时报》中文网