近几年，房地产业成为一个人人皆谈的产业，社会的各个阶层都对房地产产生了浓厚的兴趣。而对于高房价的问题始终有不同的声音，有的说房地产商谋取暴利，有的将其归结为地方政府收取了大量的土地出让金，真是“公说公有理，婆说婆有理”。至于到底房价高在哪里，也许只有房地产商和地方政府能够比较清楚，毕竟房地产业的成本不是公开的，你很难来进行衡量。
对于地方政府通过收取土地出让金来增加财政收入，这是其拟补财政缺乏的一个主要途径。土地这一资源是稀缺的而政府是其控制者，这在供给方上必然是一个垄断的市场，必然产生寻租行为，国家以前以协议的方式出让土地极易产生寻租，后来通过招拍挂制度。地方政府主要通过拍卖来进行交易，而稀缺的资源进行拍卖必然产生一个很高的价格，财政收入也大为的增加。现在一些地方政府都拥有地方的投融资平台的公司，而很多这样的公司都是通过地方财政的隐性担保，而商业银行对政府的这种投融资公司的风险评估也主要依靠地方政府的财政收入和支出状况来判断。如果地方的土地收益下降的话，那么地方政府很难支付年年攀高的贷款利息，整个贷款的的担保链就有可能断裂。地方政府有动机进行土地的拍卖，从另一方面讲，通过拍卖收取土地出让金也能反映土地的稀缺价值。
地方政府的官员他要通过GDP来进行政绩的考核，而房地产是一个产业链很长的产业，涉及的相关产业较多，所以房地产的发展能够带动一系列产业的发展，政府通过收取土地出让金和相关的税费能够增加财政收入，这是一举两得。其实政府在一定程度上也在纵容高房价，从1998年开始，国务院取消了福利性分房的政策，开始改用货币购房，房地产开始兴起，这段时期正是亚洲金融危机的时段。2003年SARS的影响，经济不景气，国务院开始下令减少经济适用房，增加商品房的建设。2009年经济危机时，中国的房价却持续走高。这大概能够看出政府想通过房地产来带动经济的发展。
当然房价之高并不是政府的土地出让金收取的过高的问题，只是高房价的一个原因。更为重要的是在政府纵容房价，保全经济发展时，买房成为了一种投机，这种投机性需求使得房价大跃，一方面普通居民买不起房，另一方面是有人买了大量的住房。国家电网统计，全国660个城市电表连续6个月零读数的住宅，有6540万套。这些空置的房子可容纳2.6亿人居住。两极分化的严重程度，由此可见一斑。虽然从电表来进行衡量并不十分的科学，但很大程度上说明了投机性的存在。而开发商从政府那里获取土地，并不是立刻进行开发，把土地空置待升值，或是再次转让获取利益。一般来说，建设需要2-3年的时间，今天的买的楼的价格中所含土地出让金应该是2-3年前的。
我本人认为，中央政府要想调控房价仅仅从总体上的宏观调控收效甚微，关键要看地方政府的行为。在2008年房地产不景气时，中央出台了一些促进房地产发展的政策，而地方政府也相继出台政策，房地产逐步活跃起来。而在2009年末，中央为抑制房价出台了一系列的政策，而结果是房价在短暂的下降后有迅速的上升。在房地产上，中央与地方利益上并不一致，所以中央出台的政策必须是不光针对房价这方面，要进行政治上的施压，也就是说政策的制定必须施地方政府感到存在威胁或按照政策来会得到政治上的利益。
而就目前而言，高房价并不损害地方政府的利益，自1998年取消福利分房后，地方官员、公务员等还是变这法子来分配房子，这使得政府官员买得房子跑出了高房价的那个大圈，从需求上说他们的房子是不需市场上交易的，高房价对他们构成不了什么，相反，从高房价中他们还能获得大量的利益。
目前的住房结构，多为商品性住房，经济适用房和保障性住房极少。2009年1－11月，保障性住房的建设完成额只想当于当年计划完成额的47％，经济适用房和保障性住房的供给不足，致使商品房的需求高涨。地方政府及开发商缺乏建设经济适用房和保障性住房的激励和动机。
所以楼市的调控政策应诊对地方政府，对地方政府能够造成威胁的政策才能让地方政府进行楼市的调控。

2010-5-4