事件：4 月 14 日，国常会提出“2020 年各地计划改造城镇老旧小区 3.9万个，涉及居民近 700 万户，比去年增加一倍”；4 月 17 日，政治局会议提出“要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造”。


政治局会议再提“旧改”，有何深意？4.17 政治局会议提及“旧改”，这是去年 7 月之后第二次在政治局会议层面提及，也是疫情以来的近 10次政治局会议（常委会）首次提及，再叠加 4.14 国常会明确给“旧改”扩容，以及当前房住不炒、棚改收紧的大环境，都指向“旧改”的重要性和紧迫性凸显，今年“旧改”明显提速，进而对冲投资下行。“旧改”与“棚改”有何不同？“旧改”由居民、社会、ZF三方参与且均需出资（棚改为ZF主导），建设周期半年以内（棚改需 1 年半）；“旧改”更偏基建也有商业属性，避免了直接刺激房地产；“旧改”进一步弥补了社区公共服务等短板，也是一项供给侧结构性改革。不过，“旧改”投资规模明显小于“棚改”。


疫情前后“旧改”有何不同？规模显著扩大（较上年增加一倍）、融资支持增强（专项债给予倾斜）、内容更加完善（补上疫情暴露的短板）。“旧改”能拉动多少投资？乐观预期有望达到 2-2.5 万亿元。

“旧改”投资强度各地差异明显，2020 年有明显提升。分地区看，各地由于内容各有侧重，且经济发展水平不同，导致各地“旧改”投资强度差异明显，发达省份更高。分时点看，2020 年“旧改”投资强度约 2.8万元/户（去年约 1.6 万元/户），应是由于专项债等财政资金支持的增强。当前市场测算的“旧改”投资规模偏高、与实际有所偏离。目前市场上常用的“旧改”投资规模估测为 4 万亿元，对应的每平米投资金额高达1000 元，远高于近年来各地的实际投资强度，主因多数地区的“旧改”还是较为基础，实际旧改投资规模明显较低