也驳“楼市崩盘论”
by胡鲲翔

• 调整局面

雷曼危机以来，中国政府对症下药，促成了金融缓和势态，但宏观政策的前后矛盾性（政策带来的利益与成本不是同时发生），又直接引致一线主要城市的住宅价格较前年暴涨10%，呈现出“楼市泡沫”征象（图1）。中国普通大众难以安家，人言啧啧，“泡沫”一旦膨胀，待其崩溃之际，银行部门与宏观经济亦会受到巨大的打击。为避事态恶化，2010年4月17日，国务院发布“新国十条”（《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》），中国楼市由此进入调整局面。
图1：呈现“泡沫”的楼市
（70个主要城市的房价推移）


（出典：中国国家统计局，图片版权归作者）

• 泡沫对策

这次泡沫宏观对策，波及银行融资、房地产关联税制以及住宅供给等方面，体现了中央政府的强硬决意。其具体内容有：
1、以面积与购房目的为参照，实行严格差别化的房贷政策。如，购买首套90平米以上住房首付不少于30%，又如，二套房首付不少于50%、利率为基准利率1.1倍，而购买第三套房则由银行依据危机管理原则可自主大幅提升首付率和利率水准。
1.2、为抑制投机购房，打压楼市过热，要求部分地区与银行停止对第三套房和外地购房房贷。
2、策订房地产保有的应急税制，依照税法严格实施征收土地增值税。
3、增加住宅有效供给。

• 显著成效

上述具体政策实施以后，受其影响，不断高腾的楼市进入稳健的调整局面。中国国家统计局数据，2010年5月七十大中城市住宅价格的上月比增幅，由4月的1.4%（年率18.16%）钝化至0.2%（年率2.4）。更加反映实际市场的中国指数研究院数据表明，5月三十大中城市住宅成交面积较上月比减少44.2%，尤其房地产投资最为过热的北京、上海、天津、重庆之下跌幅度，比平均更大。同时，京沪津渝四地的住宅价格也较上月比大幅下跌超过10%（表1）。
表1：主要城市住宅现状（2010年5月）

（出典：中国指数研究院，图片版权归作者）
分析数据、参考政策之后，我们提出两点简单逻辑：
1、成交面积下跌幅度远大于住宅价格下跌幅度，表明：楼市中的“买主”正在观望和等待预期售价的进一步下调，而“卖主”则愿意维持“泡沫”下的高价，市场价格趋于均衡价格的“时间差”成为供需分析的重点。
2、参考具体政策的实施，就目前而言，可知“卖方”筹钱不利，必然服从于经济规律的压力，降低市场价格作出向下修正。事实上，成交面积的下跌已经预示了住宅进一步降价之趋势。
由此，对中国楼市“变调”和世界主要市场之股价、全球之紧缩金融政策的避险倾向，林林总总，一齐急速地拉落了国内股市，而房地产股、按揭市场的缩小，以及不良债权的增多，或成为“将至未至”的既定事实。

• 过度悲观的“崩盘论”

房地产价格大幅下跌极易使人联想到1990年代的日本，以至于未来中国陷入深刻之经济萧条的悬念此起彼伏，因此，我要以如下几点为依据，来分析“崩盘论”的不可能性：
第一，1990年代日本已经是较成熟的先进国，而今日中国仍旧属于“高潜在增长性”的发展中国家。
泡沫经济以后，日本经济好景期的增长率平均为2%到3%，萧条期则急转为负，中国经济好景期的增长率平均为12%到13%，萧条期也达到7%到8%；假使所谓的“崩盘论”成立，那么，伴随着高增长率、加薪潮和未来打压物价政策的实际收入的提高——至今支撑着高房价——必然成为一种解消之力，用以解消房地产价格大幅下跌后的家庭之债务过度。
其次，较之泡沫时期的日本，中国不动产交易资金层面对银行的依赖度相对较小。
在1980年代的日本泡沫时期，除去按揭的部分，由建设、房地产、放款人（Moneylender）所组成的“房地产关联三大业种”，就占了全部融资的25%。其中，特别是经由政府管理鞭长莫及之“住专”（住宅金融专门会社）而进行的不动产关联融资，直接驱赶着楼市泡沫的膨胀化的进程，并直接导致了泡沫崩溃后深刻的不良债券问题。反观2010年3月时点，中国房地产关联融资除去按揭部分，却只占银行贷款总数量的7%。
再次，也考虑到统计学上的问题，因为上述数据不含有地方政府设立的各融资平台，实际融资规模有被低估的可能性。
基于此，银监会（中国银行业监督管理委员会）针对主要银行进行“压力测试”，楼市调控目标锁定为30%。具体而言，上海9个主要银行之结果，假定住宅价格下降30%，其不良债券比例即由1.04%升为1.14%，所预想的损失，只占税前利润的8%。
最后，如果政府成功地实施了主要泡沫对策，个人预测：1、房地产价格一定幅度（15%到20%）之下调，2、中国楼市“软着陆”的可能性极高，而过于悲观的所谓“楼市崩盘论”——在理论与事实上——基本乃是无用。