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本汇总来自社区业务讨论群日常交流，希望真理愈辩愈明，请看到的同行前来参与讨论。以下内容并非标准答案，不构成工作及投资建议。
提问：怎么看物业公司估值远高于对应的地产公司估值？

b：物业公司估值必然高，有个很认真的玩笑话;如果万科的物业能上市，可能当天市值会直接超万科本身
a：招商积余112倍pe……
c：这家是招商的物业公司？招商积余
a：对的
d：地产是流水公司、流水大、但存到水库的不一定很多(利润)，存货转预收转收入，以后白银时期可能也没有了，未来想象力不大;物业管理是存量加增量市场，存到水库比例高，还能和各种概念结合。首创置业一个项目公司，套了五六层，是什么考量啊
e：合作项目，为了出表，进表的话所有流程都要经过国企那套流程，不利于合作
d：宣传是首创控制
e：合作项目，并表权在首创，其实权益是一样的
d：主要是持股链条很长，并且经常出现旁支。这点比较奇怪，感觉一般搞两三层就差不多了
e：因为如果链条不够长的话，投资行为都要报国资委审批的，这个原因我就不细说了，国企做点事就是那么不容易，你认真看他中间隔了一个合伙企业，这是核心
d：确实这几个有限合伙企业上追都是首创，只要不是私相授受，合伙企业的gp不是民企就还好
f：母公司层面前融
g：看这几个合伙企业也没个人股东，全部股权完全追到首创，应该是不用走国资委审批，另外方便以后中间层股权转让，加杠杆
d：国企很正规的，能用的工具少之又少，所以麻烦是麻烦的了，也不是为了杠杆，是因为国资流程真的很复杂，单是聘请专家评审这步可以拖1-2个月， 什么投资行为容许1-2个月的流程
h：只要每一层嵌套有手续可查 ，正常国资委为了限制，原则上是不允许设立三级及以下子公司的
d：所以经过那么多层嵌套下，这就不是设立子公司，而变成了一个投资行为
i：租赁公司不良2-30%是正常水平吗
j：显然不正常
i：这个太狠了
j：两年没做业务了
i：规模小，停业了估计
j：期末不良金额0，不良率28.42%……怎么算的？
i：不知道，募集说明书里的