一、什么是小产权房
“小产权房”是一些村集体组织或者开发商打着新农村建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。
这种建在农村集体土地上的房屋，未经国家的规划、审批手续，也没向国家缴纳土地出让金及各种税费，所以不能获得国家建设部门颁发的房屋产权证书，只能乡政府或村委会颁发产权证书。
这种房产证没有政府房管部门的盖章，只有当地乡政府或者村委会的盖章以证明其权属，相对于“大产权房”，受到的保护较小。
二、小产权房产生的原因
（一）城乡二元制的社会结构制度。
城乡二元经济结构一般是指以社会化大生产为主要特点的城市经济和以小生产为主要特点的农村经济并存的经济结构。
我国城乡二元经济结构主要表现为：城市经济以现代化的大工业生产为主，而农村经济以典型的小农经济为主；城市的道路、通信、卫生和教育等基础设施发达，而农村的基础设施落后；城市的人均消费水平远远高于农村；相对于城市，农村人口众多等。
我国的土地管理制度也表现出明显的二元结构特征。集体土地要进入房地产市场必须通过征收，把集体土地必须变成国有土地，然后由国家出让土地，收取土地出让金。但在征收土地时，国家是按照所征收土地的用途进行补偿的，农民所得到的征地补偿和土地进入市场后一路高升的地价相比，显得微不足道。同时，农民也意识到，将自己拥有所有权的土地进行出让或者自行进行房地产开发，所获得的利益要更多，所以在巨大的经济利益的驱动下，小产权房产生了。
（二）大产权房的价格过高。
大产权房是“小产权房”的相对词，也就是购房者既有《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》，可以合法的进行二手房交易，买的房屋是建在合法的建筑用地上。
购买小产权房存在三大风险：
一是没有政府房管部颁发的房产证。根据我国的相关规定，房地产开发商必须具备《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设施工许可证》和《商品上销售预售许可证》，才能办理房产证。小产权房因其用地性质，没有办理上述合法手续，所以购房者也就无法获得由国家房管部颁发的房屋产权权证，一旦国家要征用土地，没有权属证明保护自己的权益。
二是依法不许对外销售。这是由于目前的法律法规不允许在集体土地上进行房地产开放，不允许集体土地上建设的房屋向本集体经济组织以外成员销售。
三是拆迁补偿难。小产权房是属于政府规定范围以外的违章建筑，被拆迁时不适用《拆迁条例》，目前全国大部分地区拆迁小产权房都是依据征地补偿制度，是按农用地征收的，补偿标准不高。并且，补偿的对象是乡政府或者村集体，而不是购房者。
小产权房风险一连串，但是仍然阻挡不了其热销势头。居高不下的房价让中低收入群体把目光聚集在小产权房上。小产权房的价格比大产权房的价格低一半甚至更多，这是小产权房备受青睐的重要原因。大部分老百姓都是风险厌恶者，但是大产权房实在是太贵了，买不起。
小产权房的价格之所以能够这么低，主要原因在于省去了三部分费用：一是购地成本，二是各种税费，三是土地和房地产市场规制造成的寻租成本。
（三）新农村建设促进了小产权房的形成。
大部分的小产权房是以“新农村建设”、“旧村改造”的名义建造的。乡政府或村委会要按照国家的要求进行新农村建设，但是在建设过程中，由于缺乏资金，乡政府或村政府一般会采取两种措施，一是由村集体以旧村改造的名义立项，获得规划审批，以超过村民世纪家庭数多得多的数量申请宅基地的用地指标，然后再把多余的村民住宅拿到市场上公开出售；二是和房地产开发商合作，将建成的房子一部分低价卖给农民，另一部分出售给城市居民以获取利润。
三、小产权房可以是一种卡尔多—希克斯改进的现象。
所谓帕累托改进是基于帕累托最优的基础之上的。帕累托最优是指在不减少一方福利的情况下，就不可能增加另外一方的福利；而帕累托改进是指在不减少一方的福利时，通过改变现有的资源配置而提高另一方的福利。
帕累托最优和帕累托改进是微观经济学，特别是福利经济学常用的概念。福利经济学的一个基本定理就是所有的市场均衡都是具有帕累托最优的。但在现实生活中，通常的情况是有人有所得就有人有所失，于是经济学家们又提出了“补偿准则”，即如果一个人的境况由于变革而变好，因而他能够补偿另一个人的损失而且还有剩余，那么整体的效益就改进了，这就是福利经济学的另外一个著名的准则——卡尔多—希克斯改进。
如果一种变革使受益者所得足以补偿受损者的所失，这种变革就叫卡尔多—希克斯改进。如果一种状态下，已经没有卡尔多—希克斯改进的余地，那么这种状态就达到了卡尔多—希克斯效率。
与帕累托标准相比，卡尔多—希克斯标准的条件更宽。按照前者的标准，只要有任何一个人受损，整个社会变革就无法进行；但是按照后者的标准，如果能使整个社会的收益增大，变革也可以进行，无非是如何确定补偿方案的问题。所以，卡尔多—希克斯标准实际上是总社会福利最大化标准。
小产权房本身就可以是一种卡尔多—希克斯改进。虽然小产权房对社会的某些经济主体造成了福利损害（主要是减少了大产权房的销售者的买房收益和政府的卖地收益），但是小产权房也给社会的另外一些经济主体带来了福利增加。这些福利增加主要表现为：一是小产权房可以帮助原先买不起房的中低收入家庭解决住房问题；二是政府也可以减轻为民众提供廉租房的责任，其财政负担将减轻。
虽然小产权房的存在并不是一种帕累托改进，但是如果它所带来的社会净福利是正的话，那么它就是一种卡尔多—希克斯改进。
四、对小产权房现象的博弈论分析
政府是代表国家进行土地管理的行为主体，而农村集体是农村集体土地的实际所有者。
假设这是一个完全信息静态博弈。完全信息静态博弈是指各博弈方同时决策，且所有博弈方对各方得益都了解的博弈。
假设政府不对小产权房进行管制不会受到惩罚，那么政府（设为参与人A）和农村集体（设为参与人B）的战略式支付矩阵为：

		B
		建房	不建房
A	管制	（-5，1）	（-5，0）
	不管制	（5，5）	（0，0）

由于管制需要付出成本，所以当A采取管制时，它的收益为-5。而当A不采取管制时，由于建小产权房可以减少政府的财政负担，所以它收益为5。
而对于农村集体来说，不管你管不管制，我建房的收益都大于不建房的收益，这也能够很好地解释现在小产权房在国家的管制之下还依然存在的原因。
在上面这个博弈中，不管制是A（即政府）的占优战略，而建房是B（即农村集体）的占优战略，因此这个博弈的纳什均衡是（A不管制，B建房）。
由上可知，在一个法制不健全、市场经济发展部完全的体制环境下，合谋是可实现的，是博弈双方在作出战略选择时的最优选择。但是合谋行为最终会损害国家的利益，制约整个市场经济的发展，因此这种行为是应该受到惩罚的。
政府所面临的处罚主要来自于土地行政管理机构的内部监督。当政府会因为不管制小产权房而受到处罚时，它所受到的处罚会使到它的收益为-6。则政府（A）和农村集体（B）之间的支付矩阵为下表所示：

		B
		建房	不建房
A	管制	（-5，1）	（-5，0）
	不管制	（-6，5）	（0，0）

此时，由于对政府的处罚，使得政府与农村集体之间产生了一种相互制约的状态，加剧了两者之间的博弈，在该博弈中的纳什均衡为（A管制，B建房）。在这一均衡结果上，双方的总收益明显小于合谋时的双方总收益。