周阳敏
（阳民管理咨询机构，上海，200120）
2010年4月28日，北京市公布贯彻国务院2010年4月17日发布的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的地方细则，并以此为基准，执行力度上更加严格，例如最严格信贷方案，除三套房及未完税一年的外地人购房贷款基本叫停外，还将对北京本地居民的购房套数作出限制，这是国务院房地产新政公布后的首个地方城市出台的执行细则[1]。随即，2010年4月30日，深圳楼市新政细则出台，表示坚决执行中央楼市调控措施，遏制房价上涨，将最严格限定二套房等[2]。
此前不久，2010年4月23日，国家税务总局、财政部正研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策，初步思路是把政策重点放在调整房产税上，具体做法是将第三套房及三套以上住房定性为经营性住房，以纳入房产税征税范围[3]。
与此同时，2010年4月23日，中国银行正式宣布执行动态、差别化的个人住房贷款政策，暂停发放第三套及以上住房贷款，在利率调整方式到期时将存量首套、二套、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍[4]。
而引发此次国务院重大决定的是2010年“两会房地产事件”，即2010年两会刚刚结束不久，国务院总理温家宝的“关注民生降房价”的声音还在梁上回荡，可是2010年3月16日，中国远洋集团子公司北京远豪置业战胜中国烟草集团，竞拍成功获得“北京朝阳区崔各庄乡大望京村环境整治土地储备项目1号地”，折算后远豪置业拍得的上述地块楼板价高达2.75万元/平方米，刷新了去年12月朝阳区东风乡地块楼面价2.35万元/平方米的纪录。几乎与此同时，另一家央企大佬——中信集团旗下的北京中信新城房地产有限公司打败保利、中国烟草、金融街等房企巨头，以52.4亿元总价（楼板价超过1.7万/平方米），将“大兴亦庄住宅及商业项目地块”收入囊中，总金额超越2009年“地王”——顺义区后沙峪镇天竺开发区22号地的50.5亿元，创下北京拍地最高总价。近1年来，中国许多地方重新挺拔了新的地标和地王，而且许多国有企业卷入其中并充当了地王角色[5]。
为此国务院出台了一系列打压房地产政策，尤其是在2010年4月17日发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），明确指出住房问题关系国计民生，既是经济问题，更是影响社会稳定的重要民生问题，更重要的是，明确省级人民政府对稳定房价和住房保障负总责，并对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
2010年5月12日，上海召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，拟对住房保有环节征税，达到类似物业税的调控效果[6]。然而，针对上海市拟对住房保有环节征税事件，国家税务总局立即发表声明，强调税收立法权在中央，地方政府无权出台房产税，不仅如此，此法的解释权也不归地方，对现有税种征收范围的重新解释，也是中央的权力[7]，这实际上否定了上海市政府打压房地产市场行为。与之对应，国家发改委官员黄汉权也扬言“三年之内免谈房产税。”随即，财政部官员又发布声明，称发改委无权指手画脚房地产。近期国务院各部门纷纷对房地产市场表态，又相互否定，市场在观望中出现了量跌价升现象，尤其是股票市场房地产板块成了近日急剧下挫的主力。
2010年5月10日，中石油将下属一家房地产公司100%股权在北京产权交易所公开挂牌，这被媒体誉为2010年3月份国资委出台非地产主业央企“劝退令”后第一家央企将全资拥有的房地产公司100%股权予以公开转让[8]。2010年6月4日，中骏置业控股有限公司在北京产权交易所以1.26亿元成交价成功取得中石油下属房地产公司北京都市圣景房地产开发有限公司100%股权，这是央企地产“退出令”发布以来，成功退出的首个项目[9]。
这意味着中央企业退出房地产的争论从口水战变成了真实枪战，房地产行业的震荡即将开始，表面上看这是中石油对国务院严令央企退出房地产市场的守规矩行动，但是，从产业经济学角度，中央企业在房地产行业的表现究竟如何，未来市场变动是否恶化中央企业的绩效？更重要的是，除了中央企业之外的省属国有企业、市属国有企业等国有房地产企业是否都应该退出房地产行业？这是当前人们讨论房地产行业最值得关注的重点主题之一，也是解决当前房地产行业的重大问题——房价飚升与收入不相称的——根本之道。
笔者研究发现，125家中央企业里，有94家有房地产项目，占了75%的比例，这还不包括隐性房地产开放项目，即没有注册独立的房地产公司或房地产事业部的企业等。其中国务院规定的主营房地产业务的中央企业有16家，而中央企业中房地产上市公司只有12家。我们的研究发现，中央企业的经营效率虽然没有民营企业强，但在国有企业内部依然还是佼佼者；但是，绝大多数非上市公司的经营状况却比较差，据统计，2009年，中央企业房地产业务销售收入为2209亿元，约占全国商品房销售收入的5%；房屋销售面积为2807万平方米，约占全国商品房销售面积的3%。国资委确认和公布的以“房地产开发与经营”为主业的这16家中央企业2009年房地产板块的资产总额为5616亿元，占全部中央企业房地产板块资产总额的85%；销售收入为1899亿元，占全部中央企业房地产业务销售收入的86%；净利润为188亿元，占全部中央企业房地产业务净利润的94%。这表明，中央企业的房地产业务主要集中在16家以房地产为主业的企业[10]。
周阳敏（2010）通过对上市公司中108家房地产企业的近三年年报的净利润、总资产、总负债、主营业务收入、每股收益和每股净资产等1944个数据以及股价及成交量等共458460数据进行分析，得到了5个命题和4个推论。笔者的研究结果表明，房地产民营企业的净资产利润率显著高于国有房地产企业的净资产利润率；而在房地产国有企业内部，中央企业优于省属国有企业，省属国有企业优于市属国有企业。虽然房地产民营企业总资产增长率弱于房地产国有企业，但是，房地产民营企业净资产增长率仍然高于所有的国有企业，在国有企业内部，净资产增长率最差的是市属国有企业。虽然2007和2009年房地产民营企业总资本周转率低于省属国有企业，但是，房地产民营企业的总资本周转率仍然优于房地产中央企业和市属国有企业，而从整体角度考察，房地产民营企业仍然优于房地产国有企业[11]。
笔者的研究还发现，房地产国有企业普遍采取了粗放式的经营管理模式。房地产民营企业经营效率的市场认可风险仍小于房地产国有企业；而在房地产国有企业内部，中央企业高于市属国有企业，市属国有企业高于省属国有企业。我们通过9组计量模型研究进一步证实了民营企业和国有企业之间的经营效率不仅存在着显著差异，而且还发现经营效率的影响要素和影响程度也不相同，其经营效率的平衡机制也不同。
换句话说，中央企业的经营效率低于民营企业，而省属国企和市属国企低于中央企业，也就更低于民营企业，为此，我们提出，不仅非房地产主业的中央企业要退出房地产行业，而且以房地产为主业的中央企业也要退出房地产市场，而房地产省属国企与市属国企全部都应该退出房地产市场。
这个结论是对本轮房地产市场调控中对国务院“央企退出令”的进一步阐释与进一步升华。但是，许多人却对国务院“央企退出令”产生质疑，主要观点分为三类：第一，一些学者认为，中国房地产市场的高房价的原因就在于供给不足，如果责令非房地产主业的中央企业退出房地产市场后，其房地产供给就更显得不足了，而如果需求不变，则房价很显然不减反升；第二，尽管非房地产主业的中央企业退出了，但是房地产主业的中央企业疯狂圈地，疯狂扩张，其市场占有率空前高涨，因而房地产市场的垄断程度进一步提高，学者认为，一旦房地产市场的资源更为集中，新房供应也就更加集中，整个市场被控制的可能性就空前加大了，房价也将不减反升；第三，一些学者担心这么齐整地“大退出”会产生社会动荡，尤其是退出方案的具体实施，会产生大量的问题，包括退出方式，退出程序，退出步骤等。
的确，如果中央企业房地产行业的“退出行动”半途而废或者拖泥带水或者仓促应战，都可能给房地产市场带来灾难性的影响。尤其是在当前土地完全被国家垄断的情况下，很难说中央企业退出就能解决房地产市场的问题，这也是学者们质疑的“一退就灵”的问题。
然而，以主营业务收入为例，我们可以简单计算得到房地产行业的垄断指数（CR4指数为41.3%；CR8指数为52.1%；HHI指数为0.0598），由此看出，房地产行业已经具有了初步的垄断性。上市公司中行业前5家房地产企业里，中央企业占了3家。
学者马光远认为，党的十五大和十五届四中全会《关于国有企业改革和发展若干重大问题的决定》为里程碑，正式提出了“有进有退，有所为有所不为”的重大战略，明确指出：国有经济需要控制的行业和领域主要包括：涉及国家安全的行业，自然垄断的行业，提供重要公共产品和服务的行业，以及支柱产业和高新技术产业中的重要骨干企业。据此对央企的明确定位，马光远认定央企也是普通的经济组织，逐利是其天然属性的观点不仅违背中央精神，更是颠覆了30多年来国有企业改革的共识和大方向，中央企业投资房地产都具有极大的弊端。
笔者也在接受多家媒体采访时指出，由于中央企业大多数经营的都是垄断性资产，而房地产行业属于竞争性行业，如果中央企业进军房地产市场，会打破原本已经错乱的房地产利润格局，从而产生更多的利润黑洞，毁坏房地产市场的健康肌体[12]。
华远集团总裁兼华远房地产董事长任志强认为，国企效率明显低于民企，他指出在市场经济的条件下，其基础是保证交换双方的地位平等，好的市场环境是可以让竞争主体自由进入、自由竞争。应该消灭歧视，让所有的财产都公平化[13]。“当我国取消冶金部的时候，我国钢铁业成了世界第一，取消了纺织部的时候，我国纺织成了世界第一”。因此，他认为，房地产市场问题就是垄断问题，并认为新“国十条”管制房地产市场是历史倒退。
笔者在接受新浪专家访谈时也指出，无论房地产国企是进入还是退出，都必须遵守市场经济的基本原则。
正如金碚（2010）先生所指出的那样，对于没有必要由国有企业长期占有较高份额，而只是为了应对金融危机而超常进入的国有企业（例如一般房地产业）应适时实行退出战略。为此，我们的研究结论也证明了金碚先生的观点，不仅非主业房地产的中央企业要退出房地产业务，而且即使是房地产主业的中央企业也要退出房地产行业，其他的省属国有企业和市属国有企业更应该退出房地产行业。
无论是从行业经济发展还是企业属性与定位角度看，加大非房地产主业的中央企业退出房地产行业是必然选择。同时，我们还提出，接下来应该加大对房地产主业的中央企业退出房地产市场的重大政策研究，尤其是要加强对房地产省属国企和市属国企的调研以及退出房地产行业政策研究等。
面对中国核心城市的高房价，自2010年新年伊始，国家相关部门以及各地方政府纷纷出台抑制房地产市场的政策，如附表2所示，但是，笔者研究发现，这些政策的实际效果与政策初衷将发生严重背离（将在其他论文中详细论述）。这些政策要么“治标不治本”，要么连“标”也治不了。
另一方面，要正确理解中国房地产市场，必须理解我国房地产特殊的家族式消费模式，显然，家族式房地产消费不同于单一消费，其购买倾向和购买力都存在很大的不同，其效用函数也发生了极大的变化；另一方面，由于中国房地产市场是新兴市场，其改革进程决定了房地产消费还具有跨代消费的根本性质，因此，我们在接下来的论文里，将建立房地产跨代消费的博弈模型，重点解释中国房地产市场非均衡与均衡问题，并将数据收集扩展至近15年的数据，客观量化和测度房地产市场泡沫等等。
总之，笔者认为，国有企业退出房地产行业是解决当前房地产问题的根本之道，尽管争论纷繁复杂，但是有一个问题很简单，那就是国有企业低效率经营方式以及国有垄断土地的方式造就了房地产企业的非正常竞争格局，而正是此格局导致了房地产行业出现了严重的崎形。