那么在这个里面有一个演化的过程，越往后的话碰到一个现象，就是债务和资产价格的不断上升，这两个上升的情况是不一样的，债务的上升主要是量的上升，其实利息变动一般不会很大，那么随着购买越来越多，我需要不断的借债，债本身的价格变化不是特别大，但是资产这边不一样的，我借了越来越多的债买到的资产是不是越来越多了？当然买的资产肯定是多的，但是远远不如我的债多的，因为我的债一方面是用于资产，另一部分是用于价格的上升，所以这边既有数量的上升，又有上升。
这个在美国的情况下反映很明显，看美国的家庭负债的情况（图），大家看蓝色的线，美国家庭的负债和可支配收入比，在早期60年代的时候，当时是30%，到了下一个20%的上升花了十年多一点的时间，再一个上升只花了四年的时间，在这个阶段里面这个债务越来越高。其实这个是不对的，美国人并不是这样生活的，这条橘黄色的线是储蓄率（图），这个时候的储蓄率很低，整个60年代到90年代的时候储蓄率是6%以上的，很长时间他们也是存钱的，但是这段时间，02到07年这段时间，真的不足了，可能是负债越来越多，资产越来越少，蓝色的线是美国平均每年房价上涨的速度，到了07年底的时候每年上升的幅度是10%，甚至是20%，过去我们一年的房产翻了倍，08年是下降了一些，2%，或者3%。
这个里面我们注意到房价的上涨是96年就开始了，到06年一直在上涨，有的是2%，10%，15%，但是这个很有意思的一个事情，就是房子的可负担指数，就是美国能不能买得起房子，按说房价不断的上涨，债务越来越多，这个时候负担的指数基本没有什么特别大的变化，然后这段时间开始下降了一些，那么既然这个负担指数没有变化的话，房价上涨是有道理的，房子不断的上涨，大家还是买得起的，房子应该上涨，但是有一个问题？一方面美国的家庭债务和可支配收入的比例越来越高，负担越来越沉重，另外一方面，房屋的价格上涨很多，为什么可负担的指数没有什么变化呢？这里面惟一一个原因就是利息一定是低，收入肯定是增长的，但是债务和收入的比是变高，所以惟一的情况可能是，什么时候能够借很多的钱，利息很低的时候，如果利息很高的时候就借不了了。所以这个时候的利息是很低，事实也如此。
这个里面问题不只是利息低，而且整个贷款形式的演化，使得利息比实际应该的低得更多，这种低是增长了今天金融危机很大的原因。首先我们看这个资质要求，美国以前买房贷款主要你要有良好的信用和收入，后来演化到05、06年的时候有一个次级贷款，是贷给三无人员，美国的三无就是NIGNA，就是没有收入的，没有工作，没有资产。那么什么人可以贷款？在美国只要一个人嚼着口香糖可以走路的话，你就可以贷款。这些人可以想象，这些人买了房子，下个月就要支付利息了，那么他们没有收入和工作，利息哪里出？这就是金融创新，贷款形式的演化。
这个贷款的演化是长期固定利息贷款加上20%的首付，这个很多人说支付不起，那么首付低一些，甚至零首付行不行？那么我也付不起，因为30年的利息很高，所以每月的返本付息行不行，你每个月只还利息？这个时候已经没有钱还本金了，只有还利息。但是后来光是还利息也还不起，我能不能不拿固定利息贷款，我能不能拿浮动利率贷款，因为这个比较低，短期利率比较低的，以后利息上涨的时候那个时候再说。但是浮动利息贷款还是有人还不起，那么正常情况是3%，但是我可以第一年只要1%，第二年再增加，即使这样还是有人付不起。那么从97年到04年我中间贷款三次，我最后贷款的时候就有人推荐这种贷款，就是一分钱利息不用付，那么利息跑哪里了？他说你可以选择，比如每个月你付两千块钱，你可以选择付2000还是付800，那么剩下的钱呢？就滚到后面的本金里面去。演化到这里，我04年走的时候并不一定要卖，因为那个时候要走了，我说卖了算了，但是你看这个时候，你知道这个房地产市场肯定是要出事的。
现在的问题是什么？谁承担这个责任？现在最多的看法是银行应该承担这个责任。为什么？银行不应该给这种贷款？我举一个不是很恰当的例子，有一天上海的房子跌了，在座的说是有五套房子，亏了很多钱，回去找谁呢？这五套房子可能是贷款买的，说是你应该负这个责任，你贷款给我的，还要去找中介公司，说是你应该这个房价很高了，还是推荐让我买了五套，你觉得这个是不是很有道理？其实这个并不一定很有道理，并不是银行一点责任没有，但是银行这个里面并不一定负最大的责任，银行只是一个中介，只是生产产品，银行业不把这个留给自己，它只是中介。所以第一我认为银行要负一些责任，但并不是全部的责任，甚至不是最主要的责任。
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