经过去年国家的宏观调控，现在投机炒房受到一定的打击，目前的市场需求主要是消费性需求和投资性需求。国家正在酝酿新一轮的房地产宏观调控呢

造就我国房地产富豪的法律程序

温毅斌

最近，我国地产富豪纷纷落马，所暴露的问题触目惊心。据报道，中国的大富豪们集中在地产领域。但是，这些富豪的发迹绝大多数经历的是一个合法的经营过程，如果说是他们“占了法律的空子”，不如说是法律制度的不完善或设计上的严重缺陷造就了这些畸形的不健康富豪更为恰当。笔者审理过一百余起与房地产开发商有关的房地产纠纷案件，案情反映出房地产商的发家致富手段如出一撤。现在，笔者把他们所使用的法律手段披露出来，其目的不是要想一夜暴富的人去效仿，而是希望国家赶紧完善相关的法律制度，有效防止国有资产和金融资产的进一步流失，从而真正建立起我国房地产业的市场经济，促进我国房地产业和建筑业的健康发展。

我们先来交代一下历史背景。在计划经济年代，我国没有房地产的商品开发。土地的所有权和使用权归国家所有。国有企业和集体企业通过国有土地的使用权划拨取得土地使用权自主开发房地产供自己使用或分配给自己的干部职工使用。上个世纪九十年代后，国家要求个人购买住房，单位向国家受让购买国有土地使用权，建立房屋的法人、自然人所有权制度和国有土地使用权与国有土地所有权的有限期（50或70年）分离，同时允许房屋所有权买卖和土地使用权参与市场流转，商品房的开发也随之产生，从而建立起我国房地产业的准市场化。但因为制度方面的原因，我国土地使用权的最初受让取得没有实现市场化，而是要通过国家行政审批的方式（即国有“土地批阻”），由国家行政权力而非市场配置（土地使用权公开招租）土地使用权资源，导致我国房地产业无法实现真正的市场化，房地产的二级市场无法形成，同时低廉的土地使用权价格使得房地产开发获得巨大得利润空间。加上我国建筑业也没有建立真正市场化意义上的公开招标制度和实质意义上的监理、质量验收机制，低廉的建筑成本和高昂的承包价格使得建筑商也参与分享了低廉的土地使用权所带来得超级利润，并产生房地产价格的虚高和“豆腐渣”工程。而且，土地的行政批租权和单位的建筑工程发包权引发权力寻租和普遍性的行贿受贿腐败现象。这里需要进一步说明的是，低廉的土地使用权价格标准是在土地使用权市场化过程中，由于国家照顾到处于严重困境的国营、集体企业实现行政无偿划拨土地转变为有偿受让过程中建立的；而高昂的建筑工程承包价格标准是基于计划经济条件下传统国营建筑公司必须付出高昂建筑成本（包括企业办社会、离退人员工资标准和劳保、医保、福利，粗放式经营管理等）而由国家制定的工程的预决算和工程的造价鉴定取费标准和项目而形成（新型的建筑商和建筑“包头”可以通过注册实际上没有任何注册资本金的“皮包”建筑公司或挂靠传统国营建筑公司上缴所谓“管理费”的方式，完全雇佣农民工和临时租用建筑设备、技术人员以及偷工减料、使用不合格材料的方式以低廉的成本完成工程而获得超额利润）。所以，在我国房地产市场，土地使用权的价格和建筑工程承包价格不是市场价格杠杆作用形成的真正意义上的市场价格，最终导致房地产价格虚高形成房地产业的泡沫。

随着国家取消福利性分配房屋制度，城市房屋（包括住宅和商业用房屋）商品化，所有权人可以在市场上自由买卖。国家为了规范房地产开发市场，推进房地产业的市场化，规定城市房地产开发不能由个人和没有资质的单位自主直接开发，而必须由房地产公司统一开发，其它单位和个人失去了通过房地产开发的主体资格。一方面，国家的城市建设行政管理部门成立国有房地产开发公司，由当地政府的城建规划和计划等部门调配和直接分配重点和计划开发项目，另一方面，私营或国家象征性参股的房地产开发有限责任公司和股份有限公司如雨后春笋般出现，我国房地产业也由“建筑商（包头）时代”进入“房地产商时代”，很多建筑商也转而成立房地产开发公司成为房地产开发商。同时，也为很多人名正言顺进入房地产业提供了契机。

接下来我们通过虚拟一个房地产富豪的“成长经历”来说明造就我国房地产富豪的法律程序。吉某通过开设小饭馆起家发展成为某市餐饮行业一个小有名气的富翁，有资产几十万，同时在多年经营中结识了一些政府官员，有一定的社会关系。有一天他了解到政府要在城市郊区规划一个开发区，于是他通过关系得到政府的承诺，可以批一块地皮给他开发。于是，吉某决定向工商行政管理部门成立一个房地产开发有限公司。由于我国的工商行政管理部门对公司法人的登记实行程序审查登记制度，不对公司登记的注册资金进行实体性审查，即只要有相关单位出具的“资（产）信（用）证明”和审计、会计部门出具的“验资报告”，就能在工商部门获准法人登记。而且，我国工商登记还实行有条件的注册资金“认缴”制度，即公司法人登记时，可以不出足注册资金，在公司成立后的一定期限内再缴足。而由于我国审计、会计制度的不完善，审计法、会计法的执行力度小，验资报告、资信证明虚假、抽逃注册资金以及由此导致的我国公司法人企业注册资金不实的现象相当普遍，房地产行业尤为突出。于是吉某将一家四口人作为股东在工商部门申请注册成立了一家房地产开发有限公司，验资报告、资信证明都是搞的假的，实际上没有注册资金，公司成立后，这家公司顺利申请到一个房地产开发项目，获得了一块地皮，其价格的鉴定是国土部门的内部评估机构作出，价格自然不高，而且，他与国土部门签定的“国有土地使用权出让合同”约定的是先办理使用权证，付款则是分期付款。于是，吉某以非常低的代价获得使用权证，然后就用这块地皮作为抵押向某商业银行申请贷款，这次的土地使用权价格评估就通过另外的与吉某有关系的评估机构，价格自然大幅度上升，吉某籍此向某商业银行获得了大笔贷款，偿还土地出让费后还大大有余，这样，他就获得了他从事房地产开发的“第一桶金”。紧接着，吉某将工程发包给某建筑公司承建。在以后的过程中，开发公司要建筑公司带资建楼，自己仅支付了很少一部分工程款，而该建筑公司实际上又是一个基建包工头挂靠的一个也是没有任何资产和注册资金的皮包公司，包工头自己出钱施工一段时间后，就开始采取赊欠建筑施工材料和民工工资的方式施工，做起了“无本生意”；与此同时，开发公司却在四处大做广告，向社会上预售商品房和门面。这一开发项目完成，收全了购房款后，手中已积聚了大笔现金，他让购房户搬进去使用，但不能办理产权证，他也不急于还贷款、支付工程款和土地出让金，而是利用手中的钱去争取另外的房地产开发项目和购买新的地皮，然后又重复上述过程进一步敛财。如此循环往复，象滚雪球一样，生意越做越大，购房户的产权证、银行贷款、土地出让金或转让费能拖就尽量拖，同时，采取正当、准正当或部分正当（不可能完全正当）的手段变更公司注册资金达到几千万甚至上亿，并采取同样的方式设立新公司、子公司、分公司、集团公司，甚至通过上市进一步串钱敛财，进军其它经营领域，收购其它企业，购买高档车辆，建设雄伟的办公大楼，养“二奶”、“三奶”，与明星闹绯闻等等，与政府和国有商业银行的关系也越来越密切，共同谋财又谋经济发展，扩大内需，项目、贷款资金源源不断，进入房地产发展的“良性循环”，建立起自己的房地产帝国，于是，中国特色社会主义房地产富豪诞生了。只要这个富豪不失去理智疯狂敛财，把摊子铺设得太大，导致现金断流，发生帝国内部的“金融危机”，能够“拆东补西”，这条房地产链条就不会断，财源也就“滚滚茂盛达三江”——从法理上讲，这是一种间接通过房地产开发名义洗钱的集资诈骗。

在上述过程中，房地产富豪们只需要按照“潜规则”运作付出一定的隐性成本，在法律的“显规则”曾面上，他几乎不用付出任何成本，因而没有为社会创造任何利益，仅仅是将国家和其他人利益和分配积聚到其个人手中。

综上所述，要全面规范我国房地产市场，必须建立如下法律机制：一、全面建立真正意义上的国有土地使用权出让、转让公开拍卖机制；二、全面建立真正意义上的建筑工程公开招投标机制；三、彻底“揭开法人面纱”，建立法人工商登记注册资金实体行政审查机制；四、建立现代会计制度；五、建立完善的企业财务、注册资金的审计、监察制度；六、建立公司和自然人的市场退出（破产）机制。以上这些，不仅是从根本上规范

我国房地产业的必然要求，也是我国入世后，建立真正意义上的社会主义市场经济的必然，也是最基本的要求。

价格过高是因为垄断。房地产基本是（政府参与的，暗箱操作的）垄断行业。垄断的原因基本上是政府。规范政府行为才能规范房地产市场。

在经济学里，区分自愿是一件很难的事情。在垄断地情况下，你也不得不“自愿”地购买物品。

我觉得中国的房地产关键是政府的问题。因为私营企业是要追求利润的。

但政府收了那么多的地租，给自己消费了。