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美国人为什么不“炒房”？
happyecho
7017 49
2010-09-11
http://www.chinavalue.net/Blog/468082.aspx

美国人为什么不“炒房”？

——中国人炒房PK美国人不炒房

武汉科技大学金融证券研究所所长 董登新（教授）

　　众所周知，除了纽约，美国各大城市人口都不多，一般只有几十万人；同样，除了商用楼，美国的居民楼一般都不高，人们大多居住平房或别墅。更让人难以置信的是，美国的“绝对房价”（每套别墅）与“相对房价”（房价收入比）并不高，为此，许多拿到美国绿卡的中国人，甚至还在美国学习的中国留学生，他们经常会首先买入一套属于自己的私房——带有前后院的独栋平房或是两层别墅，并以此为荣耀，夸耀于国内亲朋好友面前。其实，所有美国人的住房条件大多如此，当然，这与拥挤不堪的中国大城市相比，的确是令人羡慕，值得炫耀。

　　事实上，美国人并不“炒房”，原因何在？有一些中国学者或股评家片面理解，他们错误地认为：因为美国开征房产税，所以美国人不炒房。这一解释显然是肤浅的，甚至是功利性的误导与误解。为此，我们必须澄清事实、正本清源，还原真相。

　　原因之一：美国地广人稀，房地产供给相对充分。
　　美国与中国国土面积大体相当，但美国人口不足中国的1/4，而且中国国土的相当大部分地处大西北，要么是高寒地带，要么是严重干旱缺水地区，甚至不适合人类居住，相反，美国北邻人口稀少的自由移民国——加拿大，西临太平洋，东濒大西洋，地势开阔平坦，绝大部分国土面积适合人类定居。总体而言，美国地广人稀，房地产供给相对充分。因此，土地的稀缺性，以及房产的供求关系，直接决定了地价与房价水平的高低。

　　原因之二：后工业化时代，美国早已结束城市化进程。
　　就目前中国而言，我们正处在快速工业化与加速城镇化时期，工业化用地与城镇化用地“需求”的不断膨胀，是造成地价与房价节节攀升的最直接原因。只要工业化不止、城镇化不歇，则人们对房地产的投机需求就没有尽头，地价与房价就会不断上涨。
　　然而，在美国，早在20世纪70年代初，以美国为首的西方发达国家开始步入“后工业化”时代，随着工业化进程结束，人口城市化进程同步完成。自此，来自工业化用地与城市化用地的需求基本消失，地价与房价进入相对平稳、均衡新时代。

　　原因之三：美国投资渠道多样化，分散投资与理性投资更时尚。
　　在中国，不仅投资渠道单一，而且投资市场狭小，投资者别无选择，除了炒股，就是炒房。当然，投机客还可以炒药、炒茶、炒菜、炒矿，总之，若投资不足，则必然投机有余；一旦“炒无可炒”，就会变成“无所不炒”。
　　与此相反，美国的投资市场不仅规模庞大，而且运作规范成熟。它不仅拥有世界最大的现货市场（股票、债券和基金），而且同样拥有世界最大的衍生市场（期货、期权和远期），无论是从投资渠道来看，抑或是从市场容量来看，它都能满足来自全世界投资者的各种投资与投机需求。
　　以股票市场为例，截止2010年7月底，美国主板（NYSE）国内股票总市值高达11.67万亿美元，是上海证交所（2.38万亿美元）的近5倍！与此同时，美国创业板（NASDAQ）国内股票总市值高达3.29万亿美元，是深圳证交所（0.95万亿美元）的3.46倍！美国主板与创业板挂牌的上市公司共有5133家，而沪深A、B股上市公司总计2000家左右。此外，美国还有庞大的场外市场（OTC），截止2010年9月3日，OTCBB（OTC Bulletin Board）挂牌股票3025只；OTC粉单市场（Pink OTC Markets）挂牌股票共计9655只。
　　也就是说，美国三大股市（主板、创业板、OTC）共有近18000只股票挂牌交易，它是中国两大股市上市公司数量总和（2000只）的9倍！美国公司债券市场与基金市场规模同样是世界最大的投资市场。2009年底，中国证券投资基金资产净值仅为0.39万亿美元，而美国共同基金资产净值却高达10万亿美元，它是中国基金规模的25倍之多！

　　原因之四：美国社会保障制度完善，为养老而投资更从容。
　　在某种意义上讲，中国人均GDP尚不足美国的1/7，我国社会保障制度仍不完善，城乡差别大，尤其是社会保障程度普遍不高，于是，中国人“买房养老”成为自我保障的一种重要形式。尤其是中国股市投资风险太大，因此，人们更偏好“买房储值”（储藏财富），当然，贪婪者更希望能够通过“炒房”获得暴利。
　　但是，在美国，不仅社会保障福利高，而且城乡完全一体化，全民实现了“从摇篮到坟墓”的全程保障，其中也包括了住房保障，当然，美国人均GDP是中国的7倍多，这让美国人更加养老无忧，衣食无愁。此外，美国人“为养老而投资”的理财观和价值观，使得美国人的投资行为更加长远而理性、从容而快乐！在美国人看来，炒房当然是一种不可理喻的投资行为。

　　原因之五：美国开征房产类资本所得税，炒房所得大部分缴税。
　　在中国，股市与房市均未开征资本所得税，这也是人们炒股、炒房行为疯狂，投机猖獗的重要原因之一。
　　在美国，证券类（包括股票、债券、基金）资本所得税与房产类资本所得税同时开征，并且它们不仅按照“个人所得”设置不同的累进税率，而且还按“持有期”长短设置了高低不同的税率。一方面，个人所得税税率越高的人，其资本所得税税率也越高；另一方面，如果持有期越短，则税率越高，反之则税率越低。很显然，这种税制设置具有很强的“均贫富”的功能，但它的主要目的仍是为了防止短炒与过度投机，并同时鼓励人们长期投资。
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99rabbit
2010-9-11 01:30:50
在美国有中国人比较集中地区，比如 New York, 加州的旧金三及硅谷，洛杉矶等中国人集中的地方，房价也比其他地区高出很多， 大概是和文化因素有关系吧。
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cybob
2010-9-11 03:23:45
美国好啊，哥伦布发现的这么好的新大陆怎么就没有什么近代人类文明呢，是咱中国人发现的就好了，不过太远，可能性不大，呵呵
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lance0108
2010-9-11 03:48:31
最后一点说的比较好
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kelulun0475
2010-9-11 05:54:54
我觉得作者第三点和第四点说得最好，是主要原因，主要是我们不投资房地产，投什么？怎么投？投资实企?民企和国企的差别谁人不知谁人不晓？中国关系网谁又不知？想干一个企业，没有十倍于投资房地产的钱和精力会有回报吗？且是赚是陪谁又知道？房地产投资小，百分之一百稳赚，谁不去投房地产？央行又降利率，逼着你去投房地产，中国的通货膨胀，唉！唉！唉！第二，中国的经济建设发展太快，其他文明跟不上，跟风现象严重，现在房地产风刮得全国人民无人不知无人不晓，还不是全民炒房，以此造成的供求关系怕才是原因。

第一点可说不可说，大家可以看香港，台湾，日本的人口密度。地广人稀，资源不足，感觉在经济学中并不大实用，只能说明我们没有尽最大限度的开发资源，如果中国的城市可以发展到上面三个例子一样，即使再多10亿人口，也大可以接受。
正因为有上面的原因，出现了最后一条，但如果从这里去治理，那只能是治标不治本，等这点治好之后，谁知道又有多少新毛病冒出来哟！
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orangelindae
2010-9-11 05:55:00
第三个原因说得很透。
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