中国地产行业长期增长空间
研究机构：国泰君安撰写日期：2010年09月20日
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地产存在18年左右的周期,但周期与周期之间不尽相同,因此判断未来中国地产成长空间至关重要。 住宅地产决定了整个地产的走势。受益于城镇化的加速和人均面积的提升,过去十年中国城镇存量房面积已经翻倍,2009年竣工面积达到了6亿平方米,城镇人均建筑面积超过30平方米。 要判断未来地产的成长空间可以从两方面综合判断,一是城镇人口,二是人均面积;人口方面未来城镇人口增速会趋缓,但城镇户籍人口仍将维持较高增速。 人均面积的提升主要来自三个方面,一是户数的增加,二是户均套数的增加,三是每套面积的增加。通过国际比较和敏感性分析,我们预计2020年中国城镇居民人均建筑面积将接近40平方米,城镇存量房面积达到230亿平方米。 进一步计算房屋折旧率等可以得到, 在中性假设下2009-2020年年竣工面积在8.4亿平方米左右,年增长速度约为6%。虽然增速有所放缓,但由于户均套数仍在1.05以下,因此未来几年竣工面积能整体维持单边上升的趋势较为确定。 随着城镇化进一步减速、户均人数趋于稳定、每套面积增速也会下降,2020年之后竣工面积会出现周期性波动,保守估计近二十年年竣工面积的峰值在10亿平方米左右。 除了整体机会,未来地产行业成长性也将从大城市转向城市带及卫星城,从一线城市转向二三线核心城市,从东部发达地区转向其他新兴城市圈;此外,部分前期经济增速较快区域商业地产贡献度也会持续提升。