来源:上海商报  时间： 2010-09-29 15:00   作者：易宪容  字体：大  中  小
就当前的房地产市场形势及政策来看，根本就不需要新一轮的房地产宏观调控政策出台，只要认真对“国十条”落实与细化就足够了。
[img][/img]
　　提要:只要严厉打击房地产投机炒作，让房地产回归到居住功能，住房价格真正回归理性，即居民可支付的购买住房能力上，那么房地产市场许多问题都会迎刃而解。
　　最近，随着住建部及国土部出台调控楼市用地的政策，及两部委开始对第二套住房贷款检查，又有媒体在大叫，政府的第二轮房地产宏观调控政策要出台了。因为，目前国内房地产市场又开始火热，房地产的投机炒作者又开始进入市场了。如果政府不推出新一轮的房地产宏观调控，那么市场的危机又会随之而来。
　　但是，实际上这是一种误会。可以说，“国十条”出台之后，尽管没有达到民众所期望的结果，但是房地产市场“量降价滞”的局面就说明了宏观调控政策已经初见成效。国内房地产市场的投机炒作得到了一定程度的遏制。国内住房市场也由投机炒作为主导的市场开始向消费主导市场转变。否则，市场的住房销售量为何会快速下降?
　　不过，我们也应该看到，当国内房地产市场在发生这种转变时，不仅房价会调整，新的住房销售出现高潮也是必然的。任何国家的房地产市场都是由无数市场主体组成的，对于这些市场主体来说，他们不会是在同一时间、以同一价格同时进入市场。由于每一个市场主体对房价的认知都是不同的，他们给出的价格也是不一样的，因此，当市场的价格发生变化，不同房价预期的人就会以不同的时间与方式进入市场。这些购买者进入市场的时机是有很大差别的。因此，当住房的价格出现一些调整时，作为一个多层次市场的主体，总会有认可这种价位的购买者进入。因此，住房市场增加一些销售也属正常，这并非什么房地产市场回暖。只要政府对房地产的投机炒作继续保持高压，投机炒作者就不会轻易进入市场。
　　有人说，现在有钱人很多，他们进入市场不会受政府房地产政策限制。既然这些人不受政策限制，他们进入市场是谁都拦不住的。但是，大家应该知道，有钱人进入房地产市场投机炒作确实不会受到多少房地产政策限制的，因为他们可用自己的钱购买，但是我们应该明白一个简单的道理，这些投机炒作者尽管完全可以全部用自己的钱购买，但是他们购买住房目的是什么?答案很简单，只是为了以更高的价格卖出，如果他们预期市场的价格只会降而不是上升，那么这些有钱人进入高房价的市场，以后又把购买的住房卖给谁?如果这些购买住房没有人接手，那么这些人会愿意进入这个市场吗?否则，这些投机炒作者进入市场之后一定会让自己套牢而不能翻身。
　　也有人会说，是因为市场有所谓的住房刚性需求在，这些人要房子住，不进入市场购买难以解决住房的问题。但是，如果这种住房的刚性需求需要通过货币支付的方式来达到，那么当住房的价格处于高位，处于绝大多数人的支付能力之上，那么这些人的住房刚性需求是无法满足的。只有住房的价格调整到这些人支付能力上时，这种住房刚性需求才能够实现。从目前的房价水平来看，对绝大多数人来说，仍然是高高在上，他们是没有支付能力来购买的。因此，如果政府要对房地产投机炒作进行严厉的打击，要让国内的房地产市场转变成一个消费为主导的市场，那么，当前的房地产市场要真正走出量降价滞的困境还需要一些时间。目前一些地方出现住房销售的增长只不过是比“国十条”出台后几个月有所上升，是部分的购买者进入市场，而不是房地产市场真正开始繁荣。
　　同时，我们也应该看到，由于国内房地产市场是处于一个逐渐的调整过程，“国十条”的落实与实施同样是一个过程。最近调控楼市用地政策出台，只不过是“国十条”基本内容的细化与深化。比如说，在“国十条”第5条就指出，“要依法处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。”所以，两部委9月26日的通知只不过是对“国十条”基本精神的落实与细化，并非房地产新一轮的宏观调控开始。