徐 怎么又回国了，是不是现在长期在国内?去年八月份见他，还兴师动众的告诉我，过几天就走！

<P>致woodlion：</P>
<P>1、这个社会谁能说开发商不牟利？当然我并否认开发商不是唯一的牟利主体，这里面还存在部分官员的牟利，所谓的“裙带资本主义”</P>
<P>就是这么回事。另外，正如在20世纪的莫名其妙的“价格双轨制”一样，房价的垄断利润就是官员与房地产勾结的结果，如果你们不承认</P>
<P>的话，那么国土资源部副部长所说的“百分之九十的贪污案件都跟土地有关”看来是无法理解了。</P>
<P>2、我不是想让银行去开发房地产，银行的主要作用是调整产业结构，但是如果现实的中国通过银行不断的创造大量的呆坏账，不断的</P>
<P>创造银行风险，那么为什么我们不能考虑一下呢？至少国家信用可以有很大的安全性！</P>
<P>3、让银行牟利是市场经济资本增值的要求，而不是我认为的坚持社会主义的要求，这是两条根本不同的道路。在社会主义国家坚持</P>
<P>资本主义原则，这于我来看有点莫名其妙，我们还是不是社会主义？当然很多经济学家都说要建立社会主义市场经济体制，如果只</P>
<P>是市场体制而不坚持社会主义，那么我们干吗还要宣传“三个代表”？</P>
<P>4、就目前来看，我们中国的经济还是依靠国有企业的，但是如果按照目前产权改革、股份制的思路走下去，我们的社会主义国有企业还</P>
<P>能坚持多长时间？美国的情况与我们不一样，他们依靠移民的形式实现工业化，具体来看，英国具有代表性，但是就撒切尔夫人改革时，</P>
<P>私有化的份额是非常少的，只是宣传规模很大，而且在成熟的资本主义国家，至少还遵循等价交换的原则，谁能告诉我中国的企业在私有化</P>
<P>是遵循等价交换的？是“指定”的吧！！！</P>
<P>5、按照集权官僚制的要求，国家必然将国有资本向垄断行业集中，但正如您所说，离开垄断，我们还有什么？所有当前中国将大量国有</P>
<P>资产整合到垄断部门，这说明了什么？恐怕为以后的波动创造条件吧？您所说的外资炒房不一定是坏事，我不知道该怎么回答。我承认对</P>
<P>房地产的适度开发是合理的，但是如果大量外汇集中到某一个行业，这能说是安全的吗？看看90年代的广西北海吧，看看97香港资本大逃亡</P>
<P>对香港的冲击吧——当然大陆组织了460亿人民币去添补了。美国依靠几乎120个月的新经济恢复经济增长，可是谁能保证我们的中国能再</P>
<P>实现120个增长？理想是美好的，但是现实是残酷的！我不相信按照目前的情况可以买回来。即使能买回来，损失的同样是我们老百姓的</P>
<P>利益，谁来补偿？</P>
<P>不好意思得出去一下，我的回答不针对个人，只针对问题，如果让人感到不爽，深表遗憾！</P>
<P>个人意见，仅供参考。</P>

<P>呵呵，没有感到丝毫不爽，而是感到异常兴奋，这可能与今晚北京的一场雷阵雨有关吧！</P>
<P>我来继续和您探讨一下这一问题。</P>
<P>第一，目前房屋价格整体偏贵，如果您了解北京房地产市场的话，今年年初，一块在西南四环的地块拍出了31亿的高价（大致如此），如果划到每平米，光土地价格就在4000元以上。政府，有其是地方政府在土地转让中的牟利动机可见一斑。在北京市核心区域，目前正在改造的天安门地区，旧房拆迁费用大概是每平米1W元，可是土地一旦出售，每平米地块售价至少在2W以上。不遏制住地方政府在土地上的牟利动机，怎么能遏制房价上涨？目前诸多城市市长的经营城市理念从何而来？江苏某市出了n个省长部长，此市的房价如何？</P>
<P>我们举个例子，假若地方政府赚了很大一笔钱，难道开发商不知道，如果政府自己赚了，开发商只赚到一个平均利润，开发商能同意？也就是说，吃人家嘴软，拿人家手短。也就是说，政府吃肉，不能不让开发商喝汤，在我看来就是这个道理。如果说暴利，那看怎么计算，是总资产报酬率还是净资产报酬率，如果是后者，500％也是有的。</P>
<P>第二，房价为何在一片喊打声中持续上涨？我用简单的西方经济学中价格的形成因素来解释一下，可能不正确，但是我看来越是基本的越是能说明问题。</P>
<P>其一，偏好的问题，能有自己的房子，居住大房子是众多普通人的偏好。</P>
<P>其二，房屋没有替代品。</P>
<P>其三，预期的问题，以目前的中国宏观经济走势，持续的10年的增长是有保证的。</P>
<P>如果把房屋看作投资品，这也无可厚非。</P>
<P>在我看来，很多人在北京买房，并非抄房。而是其本身就是没有更好的投资渠道，只有把宝押在房地产投资上。山西抄房团都是现金来买，他们的确是有钱。即使卖不掉或者损失一点，他们也在所不惜。对于他们并非是急欲套现的。这无疑刺激了需求。上海的情况不同，很多抄房者是负债经营，所以很快房价就平易了。</P>
<P>有了这些因素，在供给基本被政府垄断的情况下，需求持续的旺盛，那么在垂直的供给曲线下，上述因素导致需求曲线向右上方移动，房价持续攀升。</P>
<P>第二，关于银行的问题，我和你的观点还是不同。银行就是一个金融企业而不是政府，它需要参与市场而非控制市场。它不需要承担政府的职能，宏观调控是政府的事情。在我看来，我们现在是滥用了调控这个词，用一句玩笑话来讲：看不见的手，越来越看不见了，看得见的手越来越碍事了。这看得见的手就是政府对于市场的干预，它干预的效果一定优于市场自发的选择，这往往是不一定的。用哈耶克的话来讲：<STRONG><U>通往地狱的道路往往是为通往天堂所铸造的。</U></STRONG></P>
<P>我们的国有商业银行为啥要上市，不就是为了通过上市构建一个现代的企业制度，成为一个真正的企业吗？因为在OECD国家，这种state－owned enterprises 是不算企业的，而是归于政府。为何美国拒绝采购lenovo的价值1500万美元的电脑，原因不是因为lenovo是中国的，而是因为它的股权27％属于中科院，而中科院属于政府，这就涉及到国家利益问题。我想美国人并非完全是不讲理的。他说得不是没有道理。</P>
<P>在我看来，如果是企业，就不分什么社会主义企业，资本主义企业，它就是纯粹的企业，企业存在的原因就是因为它能创造剩余价值，能创造财富。</P>
<P>第三，这个话题有点扯远了，谈到了社会主义和资本主义的问题。我想在邓小平理论中，对于什么是社会主义，怎么建设社会主义有明确的答案。</P>
<P>我记得一个哲学家曾经说过，<U><STRONG>事物往往是向其对立面转移的。</STRONG></U>我是学社会保障的，我们可以看看西欧、北欧的社会民主主义，布莱尔的第三条道路，北欧的高福利国家，我觉得他们才是真正的社会主义，是政府作为社会的保障者而存在的，政府是为社会服务的。而我们目前打破传统计划经济建立市场经济，正是向真正的社会主义迈进。反观中国，这句话说得相当有哲理。</P>
<P>谈到三个代表，我想问您，谁代表先进生产力？我记得我导师很巧妙的回答这一问题，他说，是盖茨，是戴尔，是韦尔奇，是柳传志。可是他们大都不是党员啊。呵呵，我也扯远了。不要死抓住主义不放，而应该换个角度看问题！</P>
<P>第四，关于国有企业对于GDP的贡献，劳请您参阅近年来的统计公报和相关文献。不少人谈到的，国有企业耗费了三分之二的资源却产生了三分之一的产出，这个数字并非不准确。目前国有企业对于GDP的贡献率大概在37％左右。谈到依靠国有经济，我觉得不太确切。</P>
<P>第五，如果您了解撒氏在英国改革的历史，我想您就应该对市场化改革有信心，因为此前工党政府把英国的老本吃个精光，资本主义国家的人吃大锅饭照样不含糊，撒氏改革是很成功的，带来了80年代英国的经济复苏。</P>
<P>第六，谈到了国有企业的拍卖问题，小弟对此有过近2年的研究，是研究生阶段的主要研究方向之一。我不否认在拍卖中存在不合规现象。但是并没有人们看到的那么严重，国有资产的价值并非在于其机器厂房，更宝贵的是其中凝结的包括工人和企业家在内的人力资本价值。虽然这份价值难以衡量，但是，谁能否认企业家是企业最核心的竞争力之一呢？俗话说，兵熊熊一个，将熊熊一窝。这个将是有价值的，为何把这部分给予企业家的价值当作一种国有资产流失呢？如果计入这部分价值，那么这个等号就容易成立的多！</P>
<P>第七，谈到了垄断。小弟跟随导师在国资委进行过一些粗浅的研究，依照国家的思路，中央企业的整合只是整个国资管理的第一步，起码收缩了战线，为民营经济发挥作用提供更宽广的舞台。当然这一时间是造成了垄断，但是下一步，经过整合和规范的国有企业将陆续上市，成为规范的国有控股企业。他并非是国有企业，而是一种混和所有制企业。随着所有制形式的改变，垄断形式会发生改变，因为他的股东有可能也是他的消费者，他们可以联合起来对企业做决策。而这种垄断形式，将表现在国门之外，同真正的世界500强竞争。国企的退出是迟早的问题，我记得导师有篇文章叫《退出的学问》，我觉得值得一读。</P>
<P>最近央视有个广告，是一种叫“舍得”的酒，以前没感觉到，我后来回味了一下，这个舍得，不舍哪有得啊？帕类托改进得情况毕竟是少数啊。</P>
<P>于shuren兄，我们曾在其它文章中谈过多次。但是都没有这次涉及的内容多。说实在话，此次讨论的每一个题目都是个大题，哪能10句8句话讲清楚呢，我也是引个头罢了！</P>
<P>最后以一首苏子的诗与shuren兄共勉：</P>
<P>横看成铃侧成峰，</P>
<P>远近高低各不同。</P>
<P>不识庐山真面目，</P>
<P>只缘身在此山中！</P>

<P>若您有不同的观点，我愿继续讨论。小弟有说的不妥之处，望见谅!</P>

<P>呵呵，客气了。既然是讨论，那我就将我的观点继续陈述如下：</P>
<P>1、首先我表达一下我的个人观点，我不喜欢运营这个词，很多南方城市提出“经营城市”，“加大资本运营”，这是什么？企业可以</P>
<P>经营，难道企业里的人也可以经营？这无疑是回归到了奴隶社会了吧？您所说的允许政府吃肉，就得允许开发商喝汤，如果站在二者之一</P>
<P>的角度，这是可以理解的，但是我们也是自己的主体，我们为什么不能为自己立命呢？既然我们认识到政府本身应该是非盈利的，那么它</P>
<P>凭什么吃肉呢？即使吃了肉也应该通过税收机构将收益转换为公共价值，而不应该纳入自己的钱包。另外，在这个过程中，政府拥有土地</P>
<P>的所有权与占有权，是的，在当前房价飞涨的情况下，地方政府与地方基层政权有卖地的冲动，特别是农村地区的卖地现象更是频繁，江苏</P>
<P>很多地区都开始在北京招标卖地，这是合理的吗？如果还承认人们是国家的主人，是土地的最终所有者，那么我们做的得到人民的同意了吗？</P>
<P>我不是一个马克思主义者，但是我想我们还是得坚持一下社会主义吧！</P>
<P>2、哈耶克的书看的不是很多，但是《通往奴役之路》还是看过的，他清醒的认识到斯大林时期的集权行政体制，但是他却错误的将这种行政</P>
<P>体制看作社会主义，事实上这是一个历史的误会，苏联、中国都不能简单将自己的体制说成是社会主义的，而需要进行深刻的分析。您也谈到</P>
<P>自己是学社会保障的，我曾经在学习相关社会学的时候有点感触，西欧、北欧的国家是具有社会主义性质的，我不否认，但是我们要知道，英</P>
<P>国最好的社会保障时期是二战后形成的，那是六任工党在任时完成的，简单来江，工党就是英国的共产党，正是工党的作用才使得英国的社会</P>
<P>保障实现，这充分体现了劳动者势力的增大。至于社会民主党与共产国际的分裂，并不能完全归咎于列宁，当时未经彻底工业化的苏联和已经</P>
<P>进行几十年的英国是没法比的，英国的脑力工人开始占据主导，这对于“第三条道路”是适合的，而不适合体力工人为主的暴力革命。</P>
<P>3、企业家素质当然很高，其利益也必须得到保护。但是从现实来看，由于得到国有资产后出售的收益远远大于经营带来的成本，因此在国有</P>
<P>企业出售后出现了世界都罕见的“退出机制”——第一获得者退出国有企业，这就是我们中国企业的经营家？当前我们有多少国际知名的企业</P>
<P>家？中国的经营管理水平相当低，以至于自己都不能不承认。现在西方的管理都已经经“泰勒制”向“行为管理”和“人本管理”过渡，而我</P>
<P>们呢？大多还停留在守财奴式的经营中，抑或是泰勒制，最近我的调查是，大量私有企业中“踹文化”、“骂文化”盛行，这也是我们的国家</P>
<P>还需要民族脊梁做支撑的原因。中国企业家的素质必须提高，但是决不能将企业的成绩归于自己，为什么中国企业家可以将功劳归于自己，而</P>
<P>一旦出现问题就说“职工素质太低，历史包袱太重”？小农意识作怪吧！</P>
<P>4、三个代表不过是执政党在新时期强调合法性的必然表现，至于论坛限制，不做过多讨论，但是您所说的归盖茨、维尔奇、柳传志等，我不太</P>
<P>能同意，这个社会越来越需要组织的力量，而不是个人，美国那个妇女声称的“我家的事情比白宫的事情更重要”简直就是。。。为了国家</P>
<P>可以牺牲个人，难道为了个人可以牺牲国家？可笑之极。如果一个人就能代表生产力，在我看来那绝对是“英雄历史观”的观点，另外，柳传</P>
<P>志有什么？lenovo有什么？有自己的芯？联想不过是充当了一个国际组合器从而利用中国的品牌来充当世界销售地，还有什么？谁能告诉我联</P>
<P>想有什么自主产权可以在世界上骄傲？</P>
<P>5、垄断是多方面的，是由非均衡趋利机制造成的，美国可以试图拆分微软，而中国一旦出现微软，这对于政府来说将是一个多么大的鼓舞！不</P>
<P>同的社会条件造成了不同的经济文化，西方有垄断，但是主要是靠自由竞争来实现的，一定意义上，垄断就是专制，而中国的垄断是由政治</P>
<P>造成的，是以压制自由竞争实现的，这符合资本主义价值规律吗？</P>
<P>致woodlion兄，您肯定比我大，社会经验当然比我丰富，实际的操作也会比我熟悉，因此我也许更侧重于理论的探讨，适当的时候结合自己的</P>
<P>调查，您所提供的诗句正是我在学习《主体辩证法》时所崇尚的，谢谢您的回答。可以继续讨论。</P>
<P>个人意见，仅供参考。</P>

<P>最近比较忙一点，我们最好别扯别的，还是回到房价问题上来，你可以正面反驳我提出房价上涨的理由。</P>
<P>说别的咱们可以另开帖。</P>
<P>关于1，你有什么办法可以遏制住政府的牟利动机，或者是经营城市的动机呢？如果熟悉中国的政治环境，或者你是市长，说不定你会更激进！</P>
<P>关于3，从我自身的感觉来说，有小农意识的不在于企业管理者，不容否认，作为一厂之长，他们读的书会比工人多一些。而中国古代的小农思想加上建国30多年来宣传的那种平均意识，是不患寡而患不均，不患贫而患不安。很多工人收入下降了，就认为企业管理者贪污，我在这个方面是深有体会的！</P>
<P>关于4，有些东西还是要看的更广泛一些。我希望你能对核心竞争力有更深入的理解。lenovo的确不如GE,也有他很差的地方，但是他之所以能做大，还是有其自身努力的。并非都是国家的扶植。</P>
<P>关于5垄断，谈的很好。但是你要结合中国的实际情况看这个垄断的问题，不要照搬教条。</P>

鼓励<FONT face=Verdana color=#61b713><STRONG>shuren、woodlion</STRONG><FONT color=#000000>金币各两枚，经验、魅力各50，二位的讨论引发了我一些新的思考。</FONT></FONT>

<P>最近琐事过多，今天才仔细看了<STRONG>shuren</STRONG>和<STRONG>woodlion</STRONG>这么多的讨论贴，受教颇多。</P><P>致<STRONG>shuren：</STRONG>对你的一些观点还有些不同的意见。</P><P>第一，目前中国房地产市场的垄断不止是开发商的单方垄断，而是政府和开发商的合谋垄断，所以利润的归属也是双方共享的，要不然那些房地产开发商怎么都纷纷声称自己并没有赚到钱呢。</P><P>第二，房地产价格的高涨，并不能从其组成成本考虑，而要看市场的供给和需求的状况。就好像现在的停车位，一个车位的成本能有多少呢？大不了就是用什么漆在地上画个框框，可有些黄金地段的车位的价格已经上升到了一年几万，终究就是因为需求过大而供给有限嘛。</P><P>第三，关于外资炒房的问题，<STRONG>woodlion</STRONG>也提到了，但我不认为外资炒房对中国没有金融危机的威胁，只是现在国内房地产市场中的外资炒房成分多不多？还是我们在一厢情愿地猜测外国投机集团已进入中国炒房？现在有一个很关键的问题是，中国的外汇机制是管制的，外资进来之后就只能是RMB了，不可能轻易再变成外汇出去，所以国外的投机集团并不可能大举进攻中国炒中国的房地产。若真进来了，还真得防着这招，毕竟有98年的金融危机为前车之鉴。</P>

[此贴子已经被作者于2006-6-28 22:37:17编辑过]

<P>在此有个问题想向<STRONG>woodlion</STRONG>讨教：关于房地产市场中政府角色的问题。</P><P>自从中央下令开始压制房价之后，现在各大城市市长的乌纱帽已经跟房价挂钩了，并不一定是房子卖得越好，官位升得越快。今年开始，大连的房价增长指数就一直稳居全国第一，已经超过了上海、北京、广州、天津，所以现在的市长对大连的房价是相当的“郁闷”，可是趋势仍是有增无减。政府一方垄断着土地的供给，一方又压制着房产的价格，政府在其中好像扮演着一种很矛盾的角色。我个人并不看好政府介入房产市场干预房产价格的措施，这无疑就是在市场上加入了一个强制的干预，最终只能扭曲市场的自然运行。唯一的解决途径就在于土地，可是土地完全国有的情况下，又怎么来遏制所有者牟利的动机呢？若按照徐说的办法，其中是不是又存在着很多信息的问题？政府又如何搜寻那么多的信息呢？成本似乎太高了哦……</P><P> </P>

[此贴子已经被作者于2006-6-28 22:38:25编辑过]

<P>回答斑竹：</P>
<P>    在我看来，房价高不是最重要的问题，关键问题在于让上述几个城市的人享受到体面的居住的权利。我想遏制住政府的涨价动机不难，因为我们毕竟还是单一的行政体制，一级管一级，上述四个城市的问题并不是最难解决的，行政命令就可以了。但是你能遏制住居民的强烈的买房动机吗？北京的房价天天骂，可是房子仍旧天天涨，你有什么办法呢？</P>
<P>     给你讲个实例，最近我要买房子，五月初的一天同学告诉我在三环上的和平里小镇开盘，我得到消息，中午去买的时候，发现几乎卖光，就一个上午啊！100多套房子，均价在12000以上，那个时候北京刚开始公开房源信息上网查这个问题，上网查发现的确实卖光了。你说怎么办？这怨谁，开发商，政府，还是居民？</P>
<P>     在我看来房价上涨的一个原因也在于居民的预支的购买力。为什么要“居者有其屋？”没什么20多岁的年轻人都要买一套或者两套住房？这些本来不应该成为购买力的群体却现实的构成了购买力，那么谁又能解决这个问题呢？在发达国家这两个问题都是没有解决的。在纽约，巴黎，照样很多人租房居住。在国外2。30岁的年轻人同样在租房。不是有这么多人迫切的要买房子，那么怎么能把房价炒这么高？</P>
<P>     目前，我还有一种感觉是，越是属于社会中下阶层的人，越对于房产更加热衷！这个我没有做过统计，只是有预感，因为这种人群相比富人来说具有更大的不确定性，所以他们更多的把投资不动产作为自己稳定的一个来源，很多人总是说，如果穷到山穷水尽，我还可以把房子卖掉！那么正是这种强烈的投资动机，也促进了房价的提升？虽然很难听，但是难道不是吗？正是更多不应该买房的人买房，那么他们也促进了富人或者有更多资源的人和机构抄房。</P>
<P>     所以在我看来，遏制房价上涨，最有效的是遏制住这种投资动机和消费动机。但是如何遏制呢？我想这个问题并不在房地产问题上，而在于我们的社会保障的滞后！</P>
<P>     计划经济时代，我们做到了福利分房，虽然房子很小，但是起码每个人都有个安居之所。市场经济以后，我们完全取消了福利分房制度。而货币化的房屋补助局限性太大了，只能用于买房，而非租房。同时住房公积金的投资作用几乎没有。我们的住房公积金管理制度，也无疑促进了买房的动机。</P>
<P>     我觉得这个问题我们应该学学新加坡！我们和它又类似的国情，人多地少。在社会保障帐户上，增加住房保障制度。首先是扩面，把现在的住房公积金交纳的范围扩大，让更多的人享受到住房福利。其次，政府有倾向性的变买房为租房，建立政府长期不出售的给中产、工薪阶级居住的廉租房，这种廉租房不是在市郊，而是应该在比较繁华的市区。让有钱人到郊区买别墅，让穷人住在市区挤公交。现在北京整好相反啊。开个玩笑，老板7点半就可以到办公室，可以等住在通州、昌平的的职工9点半来上班，这是效率的损失。</P>
<P>     对于住房公积金的优惠贷款政策我觉得可以取消。它真正能起到保护穷人的作用吗？我觉得不是，高收入者能享受到更多的福利，因为我们是按照收入的百分比来计算的。同时，让不应该买房的人或者晚买房的人提前买房是政府应该做的吗？我想不是！</P>
<P>      我考虑房屋市场，是从一个更宏观的角度，从买房市场的角度来看。不知道别人有什么看法！</P>
<P>      斑竹所提到的，是一个商业透明度和政府头透明度的问题。这个问题，我希望是企业的一种自律行为，我希望像万科一类的民营房地产开发公司能够带头，提高自身的透明度，在降低自己短期利润的同时，增强自己的长期利润。</P>
<P>      可是很少有开发商这么作，原因为什么？我们在房地产市场还不完全是买方市场，而是卖方市场罢了。</P>
<P>      此时，我觉得政府透明度应该提高。北京市的做法很好，公开房源出售情况。我觉得还可以更进一步。其它城市完全可以效仿！</P>

用一句简单的话来表示，不能头疼医头，脚痛医脚，而是应该看看别的地方有没有出问题！

房地产行业依然是中国经济的支柱性产业。国家财政收入和地方财政很大程度上依赖于此。其重要性无可厚非，但是土地ZF垄断导致了很严重的寻租恶果。进而，更进一步推高房市价格，而当前行业收入差距更令很大部分家庭无力承担。这样一个ZF严重干预的资本主义经济也是资源严重分配不公的罪恶之源。在鄙人看来，房地产是ZF、银行和开发商剥削广大百姓的工具。无怪乎ZF要求改革，不改革怎行，当一群愤怒的人民北残酷剥削得无法忍受之时，国家如果继续这样不能体谅百姓之苦，不能合理分配好蛋糕，那是危险的信号。

中国的房地产行业有中国特色

这是什么格式的，不明白