明年房价还将上涨，

最近有人预测房地产明年将下跌20%，这个学者需要的是实际参与下房地产，

他可以说比一般的房地产学者聪明一些，但是他还有很多不清楚，

而我则是直接和房地产老板接触的。

以前，房地产很多老板连土地出让金交付都是贷款的——真正的白手起家。

为什么这么大胆，因为房地产利润实在诱人了。

而100套房子，只要卖出20套，或者10层楼卖出2层，所有付出的成本就解决了，更不必说还会存在资金压力。
而要卖出五分之一的房子，实在太容易了。很多预售就售出了五分之一。
更重要的是4万亿和大量热钱，转化成私募，加上很多上市公司的增募资金，变幻着名义进入房地产，而这些资金很大一部分进入了房地产，
代替了房地产的银行贷款，从而目前房地产行业的资金尽管从账面看，有大量贷款，但是资金自有率非常充足。

当然房价也不是永远不跌，而是每次房地产危机最后都会体现为商业地产危机，也就是在中国必然上演商业地产代表的房产泡沫，
在过去10年中，房产泡沫的引领者是住宅地产，而明年商业地产则开始发威，大涨30%,后年甚至翻番，
紧接着会有大量国内外媒体质疑中国房价、地方债务对银行风险影响程度和人民币的应有币值，
这些会成为敏感的引火线，让所有的人（包括房地产商本身）改变预期，出国人群和外逃资金成为一大热门现象，从而让所有人对未来失去信心。

正是我很早就看出了以上的逻辑，加上对博弈论的多方分析，我从2006年就预测，房价必将在2005年之上翻2倍以上，
按我当时的预测，房价目前还将继续上涨，而且从全国看还将再涨50%，直到2014年。



影响房价的最核心可观察指标是人民币汇率，拐点是6.5，
6.5正负0.5是个振荡期间，当这个振荡期间完成，就是完成了我国传统经济规律的逆转，从而将发生经济危机。
振荡期估计1—3年之间。因此危机的发生，加上误差考虑，应在2013--2017年之间发生。

从瑞银和美联储2006年初发布的二者对全球房价规律研究看，当房产带来的危机发生，房价首先跌掉15%到30%，
但是造成危机的扩散因素，是预期，由于预期逆转，从而所有人都不看好后市房产，从而走向长期的房价下跌。

伴随房价下跌而发生的是人民币贬值，

伴随房价下跌和后市看淡，发生的是地方**债务危机，尽管今年**非常重视这个问题，但是解决方式是运动式行政，不仅本没有解决，而且末也没有解决。

当然这次危机之后，大家会反思什么是根本问题，那么就是1994年税制改革的错误持续没有得到纠正。
应该说1994年税制改革是我国经济法制化的重要里程碑，其功劳不可忽视，但是由于当时各方面原因这个体制也存在很多方面的问题，我曾经花过3个月对这个税制进行多方面的分析。
另一方面的中期原因就是即将变化的现有**对城市经济不够熟悉。我曾经说过：我国发展的未来在农村，但是危机的根源在城市。因此中国经济发展永远都是两手都要硬，二者都不可偏废。
但是有一段时间，我们对城市危机系统管理曾有所忽视，即使后来的很多应对也很难说正确。

如果要记住我名字，那就先记住11-15，让我们为逝者默哀！