[转]土地越卖越贵，房价怎么压得住

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收藏 2010-11-24

尽管今年楼市调控力度前所未有，但在货币资金充裕的情况下，土地交易市场异常火爆。截止目前，上海、北京土地出让金已相继突破千亿，而大连、天津亦距离千亿不远。（《第一财经日报》11月22日）
　　而值得注意的是，土地出让金高速增长的背后，并非是因为土地供应量的高速增长，而是土地单价的提升。就是说，**将土地卖得更贵了。比如，上海土地的成交均价猛增64％；北京住宅用地每平方米均价同比增长56％，商业办公用地同比增长100％；更不可思议的是大连，住宅用地每平方米均价暴增237％，商业用地均价暴增314％，大连土地价格暴涨的背后是因为一个规划概念：《辽宁沿海经济带发展规划》。
　　各地土地出让金均价以超过50％的幅度高速增长，这个刺眼的数字，使得任何旨在遏制“房价过快上涨”的调控政策都显得苍白无力。如果面粉涨了，面包岂有不贵的道理？前几天中国人民大学经济研究所还在预测明年房价下跌20％，期待跻身房奴的人内心里还在暗暗期待。但面对今年地价比去年平均上涨了50％的数字，我们对房价下跌的企望是不是该自嘲为刻舟求剑？
　　首先是高地价带动了高房价，而非高房价首先带动了高地价。对高房价的诅咒，我们往往单方面归咎于房地产商的暴利。但面对这组刺眼的土地出让金数字，还能再说什么？
**是高地价的幕后推手，也是巨额土地出让金的最终受益者。甚至各地**借一些地域规划比如《辽宁沿海经济带发展规划》、环首都经济圈、通州新城之类的概念，迅速抬升土地价格。**热衷于卖地，提升土地出让收入，一方面推动固定资产投资的增长，成为地方**的重要政绩，另一方面，也增加了财政收入，使地方**的手头更加宽裕。土地均价的上涨，直接带动房价迅速攀升。“天价地”频出之际，周边商品房无一不是闻风上涨。如此恶性循环，平稳房价又怎能单靠掐断房地产商资金链、限购、提高首付等方法可以抵达？
　　房地产大佬任志强同学曾分析说，为什么1998年至2003年平均每年的房价只增长2.7％呢？住宅商品价格平均增长3.5％，房价收入比连年下降呢？主要因素此时地价平稳，那一阶段的房价也在不断上涨，但地价却波动不大。但2002年的土地招拍挂文件改变了土地的供给方式，才形成了土地价格领先的房价变化信号。
　　地方**垄断了土地市场，而土地的垄断价格，进一步延伸，就成为地产商的房产供应量垄断，形成房产价格垄断，进而形成超额垄断利润。由高地价而高房价，这就是我们正在经历的由高地价引起的一场转移国民财富的过程。千亿俱乐部扩容、地价平均上涨50％，这些数字再一次提示我们，如果目前地方**卖地生财的方式不改变，任何对房价平稳的期待都有落空的危险。放量土地供应，平抑土地价格，才是解决“一边是严厉调控、一边却抬升地价”的唯一办法。
据中指院数据显示，截至11月22日，上海与北京卖地收入已突破千亿，大连为893.1亿元，同比暴增297.66％。有关数据显示，今年前三季度，全国30个城市土地出让金累计接近9000亿元，同比增长七成。值得注意的是，和2009年相比，尽管推地不多，但多数城市土地出让金收入却甚为可观，截至9月9日，北京、上海、成都、武汉实际供应土地面积在只有2009年供应水平的3至5成的情况下，却取得了相当于2009年水平82％至116％的土地收入，这说明土地价格上涨了不少。
　　地价大幅上涨，会不会直截了当地反映到房价上涨呢？地价作为房价的重要组成部分，地价涨房价肯定跟着涨。进入11月下旬，部分地区仍处于涨价涨量的双升情况。其中，深圳的上周环比涨幅竟高达40.61％。根据21世纪不动产数据：上海楼市调控细则颁布后，11月1日至17日期间，均价在5万元/平方米以上的19个新楼盘之中，多达八成的项目成交均价出现上扬，环比涨幅在7％至12％不等。楼市调控的预期正在被稳步上升的房价所抵消，有关部门总喜欢说的“楼市调控已取得初步成果”的说词更像一句随兴而发，恐怕他们自己也觉得没有说服力。
　　从整体来看，应该说，中国房地产市场还没有步入真正的调整期，因为目前整个房地产市场的资金依然充足，房地产企业依然可以依赖于前期获得的资金储备拒绝进行降价销售。今年1至10月，行业资金来源增速达到32％，处于历史高位，而应付款累计增速仅为26.9％，还低于2006至2008年的平均水平。同时，从企业流动性来看，目前资金流动性指标——货币资金/（短期借款+年内到期非流动性负债）为1.4左右，虽然较2009年有所恶化，但依然远远高于2008年房地产降价销售时的0.8。“不差钱”仍旧是开发商敢于与连续出台的楼市调控政策对赌的根本动力所在。