房地产行业2011年年度策略报告:青山遮不住,毕竟东流去房地产业

研究机构：中投证券 分析师： 李少明 撰写日期：2010年12月21日

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    中国住房仍处于短缺时期,未来10年需求压力巨大,在卖方分析师中我们是首个提出实际城市化率被低估,实际城市化率是64.7%的券商。若按官方预计2020年城市化率55%,人均居住面积35平米,10年内刚性需求+改善性需求=19.5亿平米/年。若按09年中国实际城市化率64.76%计算,城镇人均居住面积仅20.5平米,城市化率被低估是长期调控难以奏效的根源之一,若2019年城市化率70.4%,人均居住面积35平米,10年内新增住宅刚需+改善需求=22亿平米/年。则基本住房保障供应难以分食商品住宅市场的大量需求。从中国住房长期需求和行业的盈利能力来看,房地产行业并不是市场所认为的“制造业”。
    土地供给不足是房价持续上涨的重要因素,土地成本的上升最终将转嫁到房价上。
    在需求庞大、供给一定,全民基本住房保障实现之前,政策调控将是常态。当前楼市调控已进入攻坚阶段,上海、重庆试点开征“房产税”调节供需已箭在弦上。我们预计本轮调控从严从紧维持至2011年中期左右。
    中国住房供给制度正在纠偏。以**主导的“保障房”+市场化“商品住宅”的供应模式正在建立,**将改变以往的自己全资投资变为**贴息引入社会投资,将有效地解决保障房的投资问题,基本住房保障制度是“保证社会稳定和经济持续发展”的根本,不要忽视**的决心和能力。这是我们区别于其他卖方不同的观点。预计2015年将解决占城镇家庭23.5%的家庭住房问题,2020年保障对象扩大到外来人口。“住有所居”的战略将为中国经济和行业持续发展铺平道路,减少调控带来脉冲式的冲击。短期内,住宅多元供应及巨量保障房的建设对市场有一定冲击。
    调控已使行业资金杠杆缩小,盈利增速放缓,需注意因此带来的风险。10年12亿平米住宅新开工将在11年上半年集中释放,加上580万套保障房的供应和1000万套保障房的建设,行业将再度去库存,预计11年房地产投资增速放缓至10%。
    面对住房供应制度的革新,具有强大竞争力的全国性开发商正在谋求更长远的发展空间,以更为灵活手段获得更多的市场份额和更多的发展资源。
    当前板块正在构筑长期大底,估值已反映了巨量保障房建设和可能出台的以房产税试点为核心的“第三轮”调控政策利空,若房产税试点符合市场预期,板块存在一轮价值修复的行情,受制于调控上半年板块难有超额收益,维持“中性”判断,等待政策放松带来行业新的增长机遇。在调控常态下,我们应关注变革和调控时期,能及时作出合理战略布局、扩张与销售匹配,调控中能获取更多优质资源,销售更为突出,财务更加稳健、实力更为雄厚的万科、招地、保利、滨江、首开和世茂等优质公司,它们将在调控中获得更好的增长更多的市场份额,建议买入。关注现金流充裕的持有类公司中国国贸,和估值优势明显的环球、亿城、泛海等。