上海土地期满收回的双重悖论
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2011-01-17
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旺报


据《扬子晚报》16日报导，2011年上海土地交易市场首拍在上周平淡落幕，但预申请须知中「出让人收回并补偿相应残余价值」这史无前例的规定，在业内又掀起了新一轮关于土地使用权到期后该如何处置的争论。



　土地期满收回合法否？



　按大陆现有法律规定，住宅用地使用年限为70年，商业、旅游、娱乐用地为40年，综合或者其它用地为50年。土地使用权到期后该如何处置，事关公民个人权益、房地产市场的秩序和稳定，各界十分关注。



　上海「土地期满收回」的规定，在历来的土地出让交易中均属首次，无疑触动了社会和业界敏感的神经。更有甚者，上海市《国有建设用地使用权出让预申请须知》规定，土地期满后的处理方法为「出让人无偿收回」。在我看来，不论是有偿收回还是无偿收回，这种做法都与现行的法律制度相悖，与保护产权人利益的理念不符。



　首先，「土地期满收回」违背了上位法的规定。根据2007年10月1日起施行的《物权法》，住宅建设用地使用权期间届满的「自动续期」。虽然法律没有规定续期是「有偿」还是「无偿」，但前提是「续期」，而不是「收回」。上海的规定违反了上位法的强制性要求，在效力上值得怀疑。



　其次，「土地期满收回」侵害了房屋产权人的利益。土地出让虽然是在**与开发商间签定合同，在二者之间发生法律效力，但最终的结果还得购房者来承受。



　产权人利益如何保障？



　但问题是，由于在售房合同里写明「土地期满收回」，将直接影响到房屋的销售和价格，开发商根本就没向购房者说明的情况，业主却对此完全不知情。在这种情况下，「土地期满收回」规定如何执行？一旦地方**与业主在房屋产权上发生争执，开发商在挣得钵满盘满后，很有可能早就不存在，业主的权益如何保护？这是不得不考虑的问题。



　权利的稳定是市场经济的基础。从现有的法律来看，土地使用权到期后该如何处置，仍是一个悬而未决的问题。一方面，《物权法》关于「土地使用权期间届满自动续期」的规定，只适用于住宅建设用地，而对商用地在使用权届满后如何处理，仍是一个未知数。另一方面，《物权法》虽然规定住宅建设用地使用权期间届满自动续期，但这种「自动续期」是无偿续期还是有偿续期？如果是有偿续期，按什么样的标准来收？如果标准过高，显然也是公众无法接受的。



　所有这些问题都悬而未决，就像是悬在产权人和房地产市场头上的一把刀，随时可能给他们带来致命的危胁和伤害。这种状况不仅不利于房地产市场的健康发展，而且不利于私有权益的稳定。从这层角度来看，在国家层次进一步统一和明确土地期满处理问题，必须摆上重要议事日程。