长期以来，中国的房地产市场都是以“土地是不可再生资源”作为理论支撑的，随之某种偏执性的宣传甚至是误导，使得很多人把一个似懂非懂的问题也认作了“真理”，把一个真实的虚拟经济当作飘渺的实体经济去看待！

绝对的立场上看，土地的的确确是不可再生的，因为土地的总量有限的，可开发利用的土地也是一个理论上的绝对数值。但对于中国的房地产市场而言，中国的土地真的就被计划生育了吗？确实不能再生了吗？

首先，我们应该知道中国土地是国有的，所有权是国家的，所有人手中的土地只有使用权。这是一个性质问题，是一个意识形态的问题，它在短时间内是不会改变的。因此抛开那些主观上的感觉，清醒的认识到：中国土地在所有权和使用权存在着非常根本的差异！且不管是有偿使用还是无偿使用，不论是50年还是70年、甚至是100年，使用权永远都是附着在所有权上的一种权利，它是不能独立存在的！换句话说：我们尚且不曾拥有，又从何谈论永久或者是不会再有呢？时至今日，已经有少数先发展地区的土地使用权开始到期了，尽管我们采用了继续使用的政策堵住了各种争论的嘴，但没人敢说使用权会被收回，更没谁敢说它肯定不会被收回，而只能说：它存在被收回的可能（风险）！在这个本质问题还没有理顺之前，就定性土地是不可再生的，未免就有些本末倒置了。

其次，看一下现行的土地使用政策，城市中新增的开发用地主要来自综合开发和旧城改造。现在看能开发的基本都开发完了，而旧城改造就成了城市用地的主旋律，而这个“旧”字里的学问就非常之大了。

前几天，我和一个刚来济工作的同事出门，停车时他环顾四周后问我：“这附近就是旧城区了吧？”我告诉他这里在20多年前曾是最先进、最奢侈的居住地，只不过近几年“显得”不大行了。说完之后，我突然想：这里是不是马上就快拆迁改造了，因为在这么好的区域里6、7层的砖混楼已经是一种资源“浪费”了。

有调查显示中国的房屋平均寿命不到30年，也就是说中国的土地平均不到30年就要重新“翻”一遍而成为新的土地，土地的面积或许不会变化，但它所对应的房屋面积一定会发生大幅增长。

很明显，一个城市里什么是“旧房”、怎么“改造”，对于居住着而言是一个判断题，但对决策者而言就是一道多选题了；因为这里面一个非常巧妙的工具——容积率。

简单来说：当容积率=1的时侯，1万平方米土地上只能盖1万平方米的房子。假如这个数值变成了3，就会多出2万平方米的建筑；OK，在土地没有再生的情况下，这多出来的2万平的房子难道是公鸡下的蛋吗？

再看一下农村城镇化所涉及的的土地问题。发达国家的居住理念是穷人住市中心，因为穷所以要承担城市的噪音和污染、可以省油、省交通费；富人住郊区、因为空气清新、生活恬静，而且富人是不在乎那点汽油的。

国情不同、观念不同，也许中国的富人还不够富、也许中国的穷人还不具备涌入市区的实力，也许目前城乡结合部严重滞后的城市管理能力还不足以支撑太多的文化和财富的逗留；但我们应该看到中国的经济进程以及财富进程尽管有中国特色，但始终没有脱离“早”富国家的发展轨道，越来越大的人已经认识到：未来中国的住宅用地一定会挺进那个更为广袤的区域！

研读城镇化的这个新的政策导向，我们不难得出农——工——商的路线图，因为只需简单回顾一下历史就会发现它和我们身边的城市曾发生“土地故事”有着惊人的雷同：
80年代，城市的周边都是绿油油的麦地或者菜地，春游时，有人指着路边的麦田惊呼：多好的韭菜地啊！而闹出很大的笑话；
90年代，这些地方都变成灰不溜秋的工业区了，当时学生们最喜欢吹嘘的就是某某某的爹就在这个厂里开车，可牛了；
进入21世纪，这里就陆陆续续变成半黄不青的楼盘了，每每载着女儿路过，我都得解释：那里面的大树都是从外面移植过来的，所以开始的时候要得“穿着衣服避免感冒”。
现在很多较发达村镇的土地已经完成农变工、并开始工变建了，比如北京的大兴、济南的章丘······
如果还说土地是不可再生的，那么这种属性在不断变化的土地就只能用“变性”来解释了，或者我们借用大话西游的一句台词：“人有人的妈，妖有妖的妈，请问你妈贵姓？”

最后审视一下城市综合开发。众所周之，城市基础设施是否完善、公共资源是否齐全是房地产的一大“穴头”，很多时候也是影响房价的根本因素。于是，聪明的城市管理者想出了一个好主意——借着完善城市基础设施的东风，让公共资源搬家，比较典型的做法就是ZF机关搬迁，而且是越远越好。这样一来，会有大量的城市基础设施跟随ZF机关一起新建或搬迁，在新增一大片土地光环的同时还能空置出大量的繁华地区土地以作他用。而这种乾坤大挪移手法的结果就是可用于开发的土地越来越多了，这是一个静态视角下的0变成一个动态视角下的5或者10的问题。其实这种手法早已屡见不鲜了，它应该起源于民间，八九十年代有人为逃避计划生育，而将两个相差一岁的孩子说成是双胞胎，既成事实之后，又由谁能说这两个孩子中的一个是不能再生的呢？！现在看这种荒唐事是一个笑话，可是我们又基于什么把土地是不可再生的当成是一句实话呢？

总之，土地是不是可以再生是有范围的，对于土地的使用者而言它确实是不可再生的，但是对于土地的管理者而言，生不生、怎么生、生成什么样就是另一个课题了······