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2011-01-26
据央视报道,国务院总理温家宝26日主持召开国务院常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作。会议要求未来对第二套房的首付,将提高至六成。会议还要求对楼价升幅过快的城市,从严制定买楼的政策,实施差别化住房信贷政策。
说实话,这个新闻并不意外。前几天看到2010年楼市相关的数据时,我就觉得2011年会有新一轮的房地产调控政策,只是没有想到会这么快。我之所以觉得会有新的调控政策,主要基于一下几个方面。
1、
去年,国家出台多轮房地产调控政策,但是房价却是节节攀升。比如,按照有些媒体公布的数据,北京2010年房价上涨达42%。即使按照国家统计局的数据,北京去年房价的涨幅也是11.5%。今日更有报道说,北京的地价总和超过美国一年的GDP。三番五次的调控,房价就是不会止步,制定的政策颜面何在?

2、
我国提出经济转型已经有十多年,“十二五”规划更是把经济转型提到一个新的高度。经济转型一个非常重要的方面就是要发展环保、节能的高科技产业和新兴产业。房地产虽然对GDP贡献很大,但是房地产的过度发展不利于经济的长久发展。再说,说到底房子只是用来居住的,现在把房子变成了投资发财的商品,并且一直把其价格推高,那么就会挤占其他行业发展所需的资源。房价不止步,房地产热就不会退温,经济转型就有可能成为空话。戒烟方面我们可以爽约,但是这个爽约了,对今后的经济发展和国计民生都会产生不良的影响。经济转型势在必行,否则巴西、阿根廷等的覆辙我们就要重新的走。要转型就要投资,要投资就要资金。现在资金都到房地产方面去了,所以要转型就要房地产降温。要降温房地产,就要将价格。道理就这么简单。

3、
房地产过度发展,产生泡沫的血淋淋的教训就在眼前,远的如日本、香港,近的如美国。当房子脱离了其实际功能,变成一部分人获得暴利的商品或手段后,其离崩溃也就不远了。只是这种崩溃会产生非常严重的影响。大的方面是一个国家经济的衰退,日本房地产泡沫破裂致使日本经济元气大伤,至今二十多年难以恢复往日的风采。小的就更不用说了,购房者破产,普通百姓几十年的血汗钱在一夜之间化为乌有。也许有人不理解,有房子在,投资怎么会化为乌有呢?其实,很容易理解。房子的价值是用其价格来衡量的,现在也许你觉得房价高,房子值钱值得投资,你购买了房子也就意味着你的固定资产增加了,在你个人的账户上你的资产增加。但是,这个资产是用价格来衡量的,当房地产泡沫破裂的时候,同样的房子,价格就会大大的下降,这样你的资产也就降值了。比如,你现在有一套三室一厅的房子,面积是120平米,假设现在的价格是每平米5000元,那么你的资产是60万元。这个时候你从银行贷款50万元,从账户上来看,资债相抵后你还有10万元的盈余,可是一旦房地产泡沫破裂,房价降到3000元,那么这个时候你的资产是36万元,但你的银行贷款并没有变,这样的资债相抵后,你就破产了,欠下了14万元。


还有一些题外话,我想说一下。近来我一直在想一个问题:为什么房地产调控不是像调控农产品一样要求限价,或者其他措施,非要限制购买,提高首付和利率呢?
我们先不说限制购买。先说提高首付和利率,表面上这是在调控房地产或房地产商,其实这个政策措施是在保护他们。为什么呢?当银行的贷款利率上升后,对房地产商来说,最重要的是什么?如果不降价,还要撑下去,那么最重要的就是保持资金链不断裂。说到这里,也许你已经明白了。正是这样,提高首付和利率,也就意味着房地产商在售出同样的楼房的时候能够收回更多的资金,甚至是用更少的楼盘来获得像以前一样多的资金,这样就能缓解资金的紧张。这岂不是在保护房地产商吗?
也许你会说,这也增加购房者的成本,排除投机者。的确,他会增加购房者的成本,在一定程度上挤走投机者。问题是,对于多数老百姓来说,住房是刚性需求,现在城市发展速度很快,每年都有那么多的大学生毕业涌入到城市工作。这其中又有很多要结婚,住房是必不可少的。既然不得不买,那就买,可是你买的时候就会发现,房价一直不降,你不可能一直不买,而现在的调控是你买的越晚,你要支付的首付和利率就越高,也就是说你购买同样的房子需要支付的成本就越高。调控是调控到了老百姓的头上。
接下来再说限制购买,我觉得这一个措施更是给房地产商吃了一个定心丸。为什么这么说呢?如果不限制购买,那么好,不少投机者进入,房价被步步抬高,但是谁都明白,有泡沫的房价终归是要破裂的。如果不限购,在投机的推动下,泡沫会急速的增长,也就意味着会很快破裂。要知道,投机者购买房子也不是一次性把所有的钱都支付给开放商的。一旦泡沫破裂,这些投机者无疑会破产,到那时,你即使杀了他,他也没有钱给开放商,那么开放商也只有等死了。而在投机者快速抬高房价的过程中,胆小没钱的老百姓是不会参与的,所以当房地产泡沫破裂的时候,普通老百姓的损失不会很严重的。现在的问题是限购了,一旦限购,那么投机者是不能购买更多的房屋,也就失去了动力。但是,刚性需求的存在,可以保证开放商的房子还有相当一部分能够卖得出去。而这些卖出去的房子都是被普通老百姓购买了,因为他们有这个需求。同时,他们多是工薪阶层,即使房地产泡沫破裂,他们依然有收入可供“按揭”,这样房地产开放商就没有了后顾之忧了。
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2011-1-26 22:09:57
楼主分析得很有道理,从侧面分析了提高首付和利率对房地产的优劣,让我颇为受益。 有一点我不明白,新政策指的是提高二套房的首付。普通老百姓在拥有了第一套房后,为投资或改变居住环境购买二套房,在我看来应该算不上是刚性需求。
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2011-1-26 22:29:50
我居住在一个三线城市,一级市场楼市均价已快破万。这个城市民营经济发达,据了解购买房子都是5套以上购买,用于投资,且大多都是全款支付。这种情况下,提高二套房首付对他们根本起不到作用。                我觉得新政二套房首付提高到60%,主要是限制工薪阶层的需求。如双方都在事业单位或**部门工作的,工作10年以上的,现在基本上已经付完首套房款,手中略有资金。这部分人若要购买二套房,因首付提高,加大资本投入,或因为房价已难以像以往一样迅猛升值,投资回报周期延长等原因,可能选择放弃购买二套房。        以上只是个人的一些愚见,请指教。
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2011-1-26 22:43:47
3# 唯笑
有一句话 一切管制措施对于富人都是没有意义的
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2011-1-27 10:00:13
本届**一定会把房价控制在合理的范围内。

请教:什么样的房价是合理的呢?如果考虑住房的居住功能,是不是百姓能承受的房价才是合理的房价?
如果从市场角度来说,是不是现在的房价都合理呢?存在即是合理
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2011-1-27 10:06:20
有道理啊!!
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