房地产业


研究机构：国泰君安 分析师：孙建平，李品科 撰写日期：2011-01-27





本报告导读:


第三次调控落地,对行业影响负面,对股价负面偏中性。


摘要:


事件:


国务院1月26日再次出台房地产调控政策,包括二套房首付比例提高至六成、限购范围扩大、加大保障房力度等(参见附文)。


点评:


新政表明中央**“将房地产调控进行到底”的坚定决心,尤其在现阶段坚决控制通胀为大局下的坚强意志,我们维持10年4月以来对政策目标是房价真正下跌的判断。9月底二次调控4个月后再出台新调控政策,其背景是10年二三四线城市价量暴涨,进而在11月开始拉动一二线重点城市房价上涨,两会前民意及舆论压力再次增大。


新政对行业量价基本面影响负面,量价调整将成为必然,至少可以明确销量明显下降将成共识和必然,数据的明显体现可能开始于3月下旬,10年没有受限购影响的二三线城市销量将受到显著的负面冲击。限购城市扩大、二套房首付提高等与流动性收缩和加息周期相叠加,最终必然会落实到行业量价调整上。限购对一二线重点城市销量影响10年已可看出大概(地方执行力度时间上松紧有别,附图)。


未来行业政策基调仍将趋紧,我们简单概括为房价不跌,政策不松;房价若涨,政策必出。


首置与小户型比例更高、区域布局更合理、供应节奏靠前的高周转公司受影响相对较小,我们看好万科、保利、首开的相对收益(表2)。


新政对地产股股价影响负面偏中性,预计股价跌幅将有限。本次政策出台时机超出资本市场预期,行政控制的力度超出市场预期,但因前期地产股股价已经反应了部分三次调控的预期、这次新政后未来3个月政策面利空出尽(春节后沪渝房产税试点视为利空出尽)、主流地产股估值仍然处于低位(11年10倍PE,且10家龙头公司11年30%左右业绩增速在10年财报上将锁定70%以上)。


若地产股价出现15%跌幅或以上的超跌,建议考虑参与高周转、业绩锁定强的龙头公司。假设11年销售下降25%导致12年公司业绩相比11年下降30%,则相当于12年为13.3倍PE,股价再下跌15%则意味着12年PE降低到11.3倍,对于高周转且11年业绩锁定比例超过70%的公司,当股价下跌15%以上时是可以参与的。


行业维持中性评级和标配建议,维持《从延安到西柏坡》年度策略报告观点,行业趋势性投资机会尚未到来,反转或超配行情需等基本面向下调整和政策面回归正常,下半年或更晚时间条件更成熟。