房地产业


研究机构：国泰君安 分析师：孙建平 撰写日期：2011-01-28





沪渝试点方案力度温和,并未超出市场预期,方案符合我们在1月10日行业周报的预判,重庆偏紧,上海偏松,新老划断(重庆独体别墅除外,但仅有2000套)、税率起点低、有免征范围、税率累进从沪渝两地的房产税方案力度来看,房产税短期内并不承载***基本面的使命,无法破解土地财政依赖,但长期看会削弱住宅的投资属性。根据现有方案,房产税不会对行业基本面产生较大影响,增加的持有成本较低,难以有效逼出存量供给,也无法破解地方**的土地财政依赖。但从长期来看,房产税作为房地产重大制度变革,必将增加持有成本,降低住宅的持有回报率,削弱住宅的投资品属性。


房产税的后续判断:可能逐步增加征收范围,试点城市必然将逐渐扩大,并推广至全国。其优先纳入试点范围的将是房价绝对水平及城市发展水平最高的城市。


新国八条和沪渝房产税落地意味着未来3个月内政策面上的短期利空出尽。对地产股股价影响负面偏中性,预计短期内股价将止跌反弹。因为1月26日第三次调控新政及本次沪渝房产税试点的出台,已经彻底消除了短期(3个月)内的政策不确定性,可视为政策利空出尽。加之主流地产股估值仍在低位,基本面调整幅度仍待观察。


若地产股低开或平开,止跌反弹中可考虑万科、保利、首开等高周转龙头和中国宝安、胜利股份、新湖中宝、福星股份等X+地产组合接下来,投资者对地产股将的关注将更多从政策面转移到基本面,如果4月份开始销量出现明显萎缩,基本面调整的幅度超出预期,则仍将对股价产生向下压力。


行业维持中性评级和标配建议,维持《从延安到西柏坡》年度策略报告观点,上半年是延安时期,处于退却防守、超跌反弹和艰苦阶段。反转或超配行情需等基本面向下调整和政策面回归正常,下半年或更晚时间条件更成熟。