房地产业


研究机构：华泰联合证券 分析师：鱼晋华 撰写日期：2011-01-27





国务院今日召开常务会议,研究部署进一步做好房地产市场调控工作,会议对房地产进一步调控再度提出“国八条”建议,主要内容包括:(1)对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;(2)将各直辖市、计划单列市、省会城市和房价过高、上涨过快的城市列入限购范围;(3)提高二套房贷款首付款比例至不低于60%,贷款利率不低于基准利率的1.1倍。


此次国务院会议提出的新“国八条”建议再次超出2010年9月的“史上最严厉”调控,**传递出的房地产调控决心空前坚定。本次新“国八条”中限购、信贷、税收和**问责多管齐下,在目前市场成交量略有抬头的情况下**抢先出手抑制出现量价齐升的被动局面。对于今年全年的地产正常调控我们维持此前一贯的判断,调控没有最严只有更严,政策调控的底线深不可测,后续包括营业税率、土地增值税以及房地产税的调控空间仍很大,期待政策放松催化地产板块反弹是风险极大的赌博。


按此次的限购标准,全国内的限购城市将达到36个。但2010年9月限购令出台后,一线限购城市10及11月的日均成交较9月下降20%,12月开始回升,12月和1月日均成交超过9月7%。二线城市10月成交并未出现实质下降,环比9月上升8%,12月则比9月日均成交上升9%。


从2010年9月限购令出台后各主要限购城市成交量表现来看限购对成交量的抑制作用并不显著,我们认为这一方面与政策的执行力度有关,另一方面仍在于在目前的经济形势下市场难以形成房价向下的一致预期。对于此次限购的扩大,我们预计仍难以对房价形成实质性的***,**调控房价目标可能还很难达到。


总体判断:此次的8条政策将会对成交带来一定抑制,但不足以影响房价。


**调控房价目标可能还很难达到。传说中的房产税尚未露面,故尚不能理解为利空出尽。多次上调存款准备金率的信贷紧缩效应已开始体现,开发商贷款难度显著增加。判断通胀预期不去,资金紧张的局面难改。不支持房地产股的估值水平提升及出现象样的反弹。维持对地产股谨慎的判断。