方 正 证 券 研 究 中 心

投资要点
􀁺 国房景气指数回落趋势不改。
近段时间政策效应已经开始慢慢显现，但仍然难以改变地产行业整体
向下调整的趋势。预计2009 年国房景气指数将会触底，时间很可能出
现在第三季度，早则在第二季度。
􀁺 房价环比跌幅连续呈现缩小趋势。
2009 年1、2 月的环比下跌幅度逐渐减小，主要源于一部分城市房价
的下跌空间已经极其有限，甚至有些城市的房价开始触底反弹。我们
判断房地产行业的价格调整在今年年底企稳是大概率事件。
􀁺 政策推动下成交量回暖明显。
成交的持续回暖增强了我们对地产行业的信心，去库存化时间有望大
大缩短、资金回笼速度有望大大提高，如果整个宏观经济能够逐步筑
底回升的话，那么成交量回暖的势头还将延续。
􀁺 行业调整导致投资迅速放缓。
行业投资的陡然减少，将对我国的经济造成很大的冲击，如何保持行
业投资的稳定和持续性其实非常重要，而政府也多次提到要稳定房地
产行业的发展，我们认为，需要稳定的不仅仅是房价，而更重要的是
投资。
􀁺 政策效应逐渐显现，资金来源有所改善。
在所有资金来源中，除了自筹资金以为，其他资金来源的同比增速都
走出了拐点，这一点非常重要，说明整个行业的资金面正逐渐往好的
方向发展，政策效应逐渐开始显现。
􀁺 物价持续下降给货币政策调整留下空间。
􀁺 房地产行业市场表现强于大盘。
我们在2 月月报中维持行业“增持”评级，3 月4 日至3 月26 日，地
产行业的市场表现依然强于大盘。在这期间，地产板块上涨了12.96%，
而上证指数和沪深300 指数仅分别上涨了7.44%和8.52%。
􀁺 行业评级维持“增持”。
通过对行业1-2 月的运行情况分析来看，行业仍处于下行调整当中，
但行业资金来源指数已经见底回升，这是一个值得关注的信号，资金
密集型的地产行业只要资金问题得到解决，剩下的价格调整、成交量
是否能够持续等问题就不再是问题。我们认为行业最坏的时刻已经过
去，所以维持行业“增持”评级。
􀁺 建议关注近期涨幅较小的物业类公司，如金融街、张江高科、中国国
贸等。

目 录
一、房地产行业运行形势分析 .................................................... 3
1、国房景气指数回落趋势不改 ............................................................ 3
2、房价环比跌幅连续呈现缩小趋势 ........................................................ 4
3、政策推动下成交量回暖明显 ............................................................ 4
4、行业调整导致投资迅速放缓 ............................................................ 5
5、政策效应逐渐显现，资金来源有所改善 .................................................. 7
6、物价持续下降给货币政策调整留下空间 .................................................. 8
二、3 月份已公布年报重点公司业绩回顾及评级 .................................... 10
1、荣盛发展（002146）——难得的二线开发商 ............................................. 10
2、万科A(000002)——存货跌价准备侵蚀公司利润 .......................................... 11
3、陆家嘴（600663）——业务转型稳步前行，土地批准收入不确定性大 ....................... 12
4、张江高科（600895）——多因素催生公司业绩增长 ....................................... 13
5、中华企业（600675）——09 年将面临业绩增长瓶颈 ....................................... 15
三、房地产行业2009 年4 月投资策略 ............................................ 16
1、房地产行业市场表现强于大盘 ......................................................... 16
2、行业评级维持“增持” ............................................................... 17
3、2009 年4 月投资策略及风险提示 ...................................................... 17
图表目录
图表 1 国房景气指数变化趋势 ........................................................... 3
图表 2 国房景气各项分类指数情况 ....................................................... 3
图表 3 全国70 个大中城市新建商品住房价格同比与环比指数情况 ............................ 4
图表 4 全国各月商品房销售面积与销售金额变化情况 ....................................... 5
图表 5 住宅价格与投资的关系 ........................................................... 5
图表 6 全国房地产开发和住宅投资完成额累计增长情况 ..................................... 6
图表 7 购置土地面积和完成开发土地面积同比情况 ......................................... 6
图表 8 各月商品房新开工及竣工面积情况 ................................................. 7
图表 9 商品房施工、新开工及竣工面积累计同比变化 ....................................... 7
图表 10 房地产开发资金来源占比情况 .................................................... 8
图表 11 房地产行业各种资金来源同比增长情况 ............................................ 8
图表 12 CPI 指数走势 ................................................................. 9
图表 13 金融机构人民币贷款基准利率 .................................................... 9
图表 14 存款准备金率变化情况 .......................................................... 9
图表 15 房地产行业指数近3 月相对大盘表现 ............................................. 16
图表 16 房地产行业指数近1 月相对大盘表现 ............................................. 16