房地产业


研究机构：东兴证券 分析师：郑闵钢 撰写日期：2011-01-27





事件:1月27日上海市人民**今日印发了《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》的通知,要求明日起将开展对部分个人住房征收房产税试点。重庆市市长黄奇帆27日宣布市长令,作为国家首批个人住房房产税改革试点城市,重庆定于1月28日正式启动改革试点工作。


观点:1.房产税落定,新老城市有别.


市场议论很久的房产税终于出台,影响房地产市场的这一不确定因素走向了明处。从二地将实施的房产税的内容来看,重庆的房产税政策针对高端商品房,而上海剑指更注意商品房的面积。**以这二个城市作为试点有着很好的代表性,这二个城市虽然都是大城市,但这二个大城市却有着很大的不同。一个是大城市是老城市(城市化率高)即上海,城市规模已很大,城市化率已很高;一个是却是新兴的大城市,城市规模和城市化率尚不能与其它直辖市相比。对于上海一类的城市率高、城市规模大的老城市,上海**是通过控制商品房面积的分配这一指标来调节市场的供需。而对于重庆一类的新兴城市,城市化进程与其它直辖市相比尚处在发展的尚处在一个低水平阶段,商品房价格也处在较低的水平。房产税调控主要通过商品房结构的档次高低这一指标来引导市场今后的开发方向,这将有利于引导无论购房者或开发商更积极地去投入到中低档商品市场中去。我们认为通过房产税调控房地产市场**将采取因地制宜的灵活手法,今后其它老城市将有可能模仿上海的模式,新兴城市可能模仿重庆的模式。这样不一刀的切做法实施更有效果,有利于更有效地调控好各地的房地产市场。


2.市场的预期利空释放,政策短期对销售市场影响不大.


上海和重庆房产税的出台,短期的利空得到释放。根据二地具体的内容,其中重庆房产税的征税对象包括:对于独栋别墅,不管存量房还是增量房,均要征税;对于房价达到当地均价两倍以上的高档公寓也将征税;此外,对于在重庆无户口、无工作、无投资的三无人员在重庆所购房产,购买两套以上住房的从第二套开始要征收房产税。对于房价达到当地均价2倍至3倍的房产,将按房产价值的0.5%征税;对于房价达到当地均价3倍至4倍的房产,将按房产价值的1%征税;4倍以上,按1.2%的税率征税。而上海征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房(包括新购的二手存量住房和新建商品住房)和非本市居民家庭在本市新购的住房。试点初期,暂以应税住房的市场交易价格作为计税依据。房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳。适用税率暂定为0.6%。应税住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍(含2倍)的,税率暂减为0.4%。从二地公布的内容看,目前对市场实质影响较小。从重庆来看,据中国房地产指数研究院的数据今年已过去的三周商品房销售周平均价格为7193元/平方米。销售价格与国内其它直辖市相比处在一个低位区域,高档房存量房也相对较少。此次重庆针对高档房开征房产税对现在市场的销售影响不大,但对市场开发中低档商品房有一定的推动作用。从上海来看,限购令已限制只能新购一套新房,而房产税中规定本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上住房的,合并计算的家庭全部住房面积(指住房建筑面积,下同)人均不超过60平方米(即免税住房面积,含60平方米)的,其新购的住房暂免征收房产税;人均超过60平方米的,对属新购住房超出部分的面积,按本暂行办法规定计算征收房产税。另规定了本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,其新购住房已按本暂行办法规定计算征收的房产税。这样的规定对于无房户和改善性购房者不受到影响,上海销售市场的增长将趋向平稳。这二城市房产税的出台,短期对销售市场影响不大,但心理上的影响会有较大的波动。


3.股价波动加大,危机中反弹机会加强.


上海和重庆二地房产税的出台,短期股价波动加大。短期利空释放,在危机中反弹机会加强。2011年弱势企业的成长将明显降低,而强势企业仍将保持很好的增长,调控压力将促强势企业突破。调控下企业间应该分化,还是建议关注强势企业。下跌仍建议重点关注一线大公司“个大且灵活”和拥有优势开发模式“筋骨好”的区域性公司;另外,对拥有资产较多的开发类公司和商业运营类公司适当关注。推荐招商地产、鲁商置业、保利集团、建发股份、万科、张江高科和广宇集团。