房地产业


研究机构：高盛高华证券 分析师：王逸,孙贤兵，李薇 撰写日期：2011-01-28





继前一日国务院宣布了八项房地产调控措施后,重庆和上海于1月27日晚最终公布期待已久的房产税政策。要点:1)基本税率:上海为0.4%-0.6%,重庆为0.5-1.2%;2)计税依据:对于新购住房,上海暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳;重庆的应税住房计税价值为房产交易价,此外,对于独栋别墅,将按照购买时的房产交易价计算(存量增量别墅将征收房地产税);3)征收对象:总体而言针对新购住房,但重庆将存量独栋别墅也纳入征收范围,同时有多项税收优惠措施。我们认为政策细则和宣布时间都符合市场预期。当地**认为房产税的征收有利于促进社会公平,引导合理住房消费/投资。


影响有限;政策的不确定性大幅降低。


由于征收范围有限且税率较低,与中央**1月26日宣布的限购措施和更严厉的房贷政策相比,我们预计这一新政策对交易量和房价的影响相对有限。但是我们认为这对于巩固当前措施的成果(即遏制房价过快上涨和购房需求过度增长)是有益的补充,而且意味着进一步出台全国性严厉政策的不确定性大大降低。


未来一段时间实体市场表现平淡,但估值已计入该因素;逢低买入。


该行业当前股价较2011年预期净资产价值平均折让50%,2011年预期市盈率为11倍,且目前股价已经在我们的悲观假设的净资产值水平,我们认为房地产板块已较为充分地计入了政策的不确定性。我们认为实体市场略有任何好于预期的表现可能将带来该板块估值的复苏。我们注意到我们研究范围内企业纳入上海和重庆较高房产税影响的相对非常少。我们建议投资者逢低买入资产负债状况雄厚、在实现资产快速周转方面的执行能力较强以及成本具竞争力(即土地成本)的潜在的行业整合者。我们的首选股(位于强力买入名单)是恒大地产、万科(A)和首开股份。