房价与地价之争的理性思考（图片、公式不可见，请参阅附件中全文）

【原文出处】财贸研究

【原刊地名】蚌埠

【原刊期号】20102

【原刊页号】27～33

【英文标题】Rational Thinking of the Debate between Housing Price and Land Price

【标题注释】基金项目：国家社会科学基金项目“公共品供给、土地溢价效应与城市增长管理研究”（编号：09CJY034）。

【作 者】王岳龙/张瑜

【作者简介】王岳龙(1983-)，男，湖南衡阳人，南开大学经济学院经济研究所博士生。南开大学　经济学院，天津 300071
    张瑜(1983-)，女，天津塘沽人，南开大学经济学院国际经济研究所博士生。南开大学　经济学院，天津 300071

【内容提要】针对目前社会上关于房价与地价之间沸沸扬扬的纷争，在对各方观点进行系统梳理后直接研究房价对地价的弹性。研究认为：地价是一种需求价格，如今的高地价是由于高房价而产生了对土地强烈引致需求的结果。而房价的影响因素十分复杂，由于容积率的调节作用，使得短期内地价对房价不产生明显影响，房价更多地与楼盘所处的区位、面临的经济形势等经济基本面因素有关，这一观点也得到了国土资源部最新公布的一组关于2006年至2008年间，全国105个城市536个楼盘调查数据的经验证据支持。住房供给的空间垄断、异常旺盛的住房需求和地方**的不作为是导致房价飚升的最主要原因。

【摘 要 题】城市土地与住宅经济

【英文摘要】Currently there is drastic social debate between housing price and land price. After systematically organizing the viewpoints of all parties, this paper argues that land price is a kind of demand price. Present high land price is due to strong demand for the land resulted from high housing price. The factors affecting house price is very complex and land price would not have Significant influence on housing price in short term because of the regulating role of floor area ratio. Most housing prices have relationship with housing location, economic situation and other factors of economic fundamentals. This view has also been supported by empirical evidence published by Minister of Land and Resources recently on survey data from 536 real estates among 105 cities nationwide from 2006 to 2008. Finally, the paper argues that it is spatial monopoly, abnormal strong demand for housing and local government inaction that mainly leads to soaring housing price.

【关 键 词】房价/地价/容积率/调查数据/经济基本面
    housing price/land price/floor area ratio/survey data/economic fundamentals

【正 文】
中图分类号：F062.9　文献标识码：A　文章编号：1001-6260(2010)02-0027-07
    一、问题的由来
房价和地价的关系是个老话题，到底是房价拉动地价，还是地价推高房价，广大社会人士和学者在这个问题上争论不休，莫衷一是。以中国房地产业协会的杨慎(2003)、包宗华(2004)和以陈淮为主的建设部政策研究中心课题组(2004)为代表，认为由于在土地交易中大量采用了价高者得的拍卖方式，导致地价激增从而推动房价的暴涨，这一“成本推动论”的观点得到了以华远集团总裁任志强为首的广大房开商的大力支持。与之相反的是国土资源部的看法，时任副部长负小苏(2006)认为，相比之前的协议出让，土地招拍挂虽然在一定程度上导致了地价上涨，但却不一定是造成房价上涨的主要因素，影响房价最重要的要素是房屋市场上的供求关系，土地是房地产行业的一种生产要素，对土地的需求是由对房屋需求而产生的引致需求。正是由于房屋市场上交易火爆，房价大涨使得房开商对土地需求增加，反而拉动了地价上涨，不是地价推动房价，而是房价拉动了地价。为此国土资源部还特意在2009年6月23日公布了其对全国105个城市620个房地产开发项目的抽样调查结果，指出地价占房价比例平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%，并进一步在7月25日正式对外公布了620个楼盘的具体统计数据，其中包括土地取得时间和方式、楼面地价和楼盘开盘价等详细指标。在此期间，华远集团总裁任志强公开质疑国土资源部公布的相关数据，指责其试图在掩盖事实真像，至此这场关于房价与地价关系沸沸扬扬的争论在社会上达到了高潮。
这个问题同样也在国内学者中引起了很大的争论，绝大多数学者都认为房价和地价在长期内互为因果，其中以严金海(2006)、郑娟而等(2006)、宋勃等(2007)为代表。分歧主要在短期，如况伟大(2005)、郑娟而等(2006)认为短期内房价与地价也相互作用；而严金海(2006)认为短期内房价决定地价，宋勃等(2007)却认为短期内地价影响房价。由于采用国家层面的时序数据就不能充分体现房地产市场的异质性，黄静等(2009)、王岳龙等(2009)分别采用中国29个大中城市1999-2008年的季度数据和2002年3月到2008年6月中国28个省的月度数据，进行了基于面板误差修正模型的Granger因果关系检验，均得出了短期内房价决定地价，房价和地价在长期中互为因果的结论。
二、基于国土资源部一组最新调查数据的实证研究
以往国内学者在采用granger因果关系检验房价与地价的关系时，无论是采用基于整个国家或某一地区层面的时间序列数据还是分省（城市）的面板数据，反映的都是该地区在某一时间段的房地产交易价格均值。房地产市场的一个最重要特点就是区域异质性，不同地区之间，同一地区内部不同地段和建筑类型的房地产价格均存在着十分明显的区域差异，这些都不是统计年鉴上公布的宏观数据所能反映的。2009年7月25日国土资源部对外正式公布了其对全国105个城市620个楼盘的房价与地价数据，内容包括被调查楼盘所在的省市、项目名称、具体位置、土地面积、容积率、土地取得方式、土地取得时间、楼面地价、土地开发程度、开盘平均售价、地价房价比例。由于是不同于以往的微观调查数据，为我们重新审视房价与地价的关系提供了一个全新的视角。
本文不打算继续在房价与地价孰为因果的争论中纠缠下去，转而直接研究房价对地价的弹性，通过估计出地价变化对房价的具体影响，为制定正确的土地政策提供依据。在进行计量分析前，必须对样本进行一定的预处理，本文样本中调查的620个楼盘绝大多数土地的取得时间都来自于2006、2007、2008三年，但是其中也有来自于2004、2005两年的15个数据，为了避免小样本带来的偏差，我们将这15个样本剔除。基于同样的考虑，620个楼盘中土地以招标方式出让的仅有18例，而且有14例都来自于北京，抽样分布严重不均匀，没有地域上的代表性，因此把这18个样本也剔除了。同时也有很多统计内容不清楚的样本，如没有给出具体容积率数值而是给出一个比较模糊的范围的，土地出让方式没有明确说明到底是挂牌、拍卖还是招标而是笼统地注明为招拍挂的，为了不影响估计的准确性，同样把这些观测值也去掉了。经过上面这些处理，最后得到由536个有效样本组成的截面数据①。
     
    在这536个楼盘中，房价平均为4795.7元／平方米，其中最高为北京西苑好山居每平方米45000元，最低为重庆万州区五桥街道纵二路的1130元／平方米。楼面地价平均为1188元／平方米，其中最高为苏州华润平门府的11613元／平方米，最低为荆州玉兰小区的125元／平方米。容积率平均为2.47，其中最高为大连城市公元的17.2，最低为海口海岸绿洲二期的0.5。楼面地价与房价的比例平均为22.7%，比例最高的是石家庄新公爵的58.6%，最低的是重庆涪陵区东站天街的5.3%。从上面这组数据可以看出，我国各个地区的房价、楼面地价、容积率的差异是非常大的，经济发达地区的房价、楼面地价都高出经济欠发达地区一大截。下面按照地区、土地出让方式、土地取得时间对上述536个楼盘进行分类，多角度地对我国的房价、地价情况进行剖析。
     
    从表1、表2、表3中可以看出，不同地区、不同土地出让方式、不同土地取得时间下的房价与楼面地价有很大差异，因此我们在估计地价变动对房价的弹性时，必须把这些因素考虑进去。在计量经济学中把这些定性变量纳入回归分析，往往是通过设置虚拟变量的办法，因此设置了如下虚拟变量：
楼盘所在地区虚拟变量：以西部地区为参考组，通过设置东部(east)、中部(middle)两个地区虚拟变量反映地区间差异的影响。
土地出让方式虚拟变量：以挂牌为参考组，通过设置拍卖(auction)这个土地招拍挂虚拟变量反映两种不同土地出让方式的影响。
土地取得时间虚拟变量：以2006年为参考组，通过设置year2007、year2008两个时间虚拟变量体现土地取得时间不同的影响。
虚拟变量的引入有加法和乘法两种形式，由于现有理论没有告诉我们这些虚拟变量到底是改变计量方程的截距还是斜率，在不能确定具体形式的时候，我们先把加法和乘法两种形式同时引入方程，事后再从模型中剔除不显著的。同时通过引入地区虚拟变量与土地出让方式虚拟变量的交叉项middle*auction、east*auction，观察各个地区通过采用拍卖方式是否显著地提高了房价。这些虚拟变量的引入使我们能够充分利用这次调查结果给出的信息，同时在一定程度上克服了遗漏解释变量的问题，特别是在本次调查公布的定量数据十分有限的情况下。对截面数据而言，最重要的计量经济学问题就是异方差，因此在回归时对房价和地价都取了对数，同时报告经过white调整的异方差—稳健性标准误差，这种处理在面对异方差形式未知且是大样本时是非常有效的（伍德里奇，2003）。此时计量方程如下：
     
    上述模型不拒绝不存在异方差的原假设，但是很多变量不显著，这主要是由于同时引入加法和乘法形式的虚拟变量导致了多重共线性。剔除若干极其不显著的变量后，得到如下回归结果：
     
    经检验，该模型不存在异方差，此时剩下所有变量都在5%以下水平显著。下面以该模型为基础进行分析。本文最关注的房价对地价的弹性，在这里体现出了十分明显的区域差异，东部、中部、西部房价对地价的弹性分别为0.51、0.42和0.33，这与黄静等(2009)、王岳龙等(2009)采用面板数据估计的结果相类似，东部地区的房价对地价的弹性较其他地区要高出一大截，之所以会有这么大的反差，究其原因还在于土地市场竞争激烈程度不同。经济发达的东部地区，特别是北京、上海、深圳等大城市是深圳万科、碧桂园等房地产巨头的“兵家必争之地”，高价砸地的后果必然导致天价“地王”的出现，如2009年7月23日，上海以30.48亿元的高价，杭州以20650元／平方米的单价，创造了沪杭“一日两地王”格局。此前，在北京市朝阳区广渠路15号地拍出40.6亿元时，北京出现“五天三地王”局面。②这些“地王”基本上都出现在东部，使得东部地区房价对地价的变动极其敏感。
使用拍卖形式出让土地的楼盘，最后售价较之挂牌反而低了15%，这有点出乎我们的预期。由于拍卖采用的是单纯价高者得的英式竞价形式，且当场就确定中标人，而挂牌时间长并允许多次报价，有利于投资者理性决策和竞争，不易受现场非理性气氛的影响而拍出“天价”，因此拍卖出让的地价一般说来都比挂牌要高。从表1也可以看出，以拍卖形式出让土地的地价均值（楼面地价*容积率）3029.7元／平方米，也较挂牌出让的2897.7元／平方米要高。但是拍卖出让导致的高地价却并没有形成高房价，拍卖出让的房屋均价4309元／平方米，要比挂牌的4872元／平方米低了不少，这也正印证了我们前面的估计结果。从这个数据和回归结果来看，高地价导致高房价的说法似乎站不住脚。之所以挂牌出让的楼盘房价反而高于拍卖出让的楼盘，这还是跟楼盘所处区位有关。经统计，由挂牌出让的395块土地中有45.6%都来自于房地产市场异常火爆的东部地区。因此我们可以这么认为，由于土地出让方式不同所造成的地价差异对房价没有显著影响。
在两个地区虚拟变量与土地拍卖虚拟变量的交叉项中，只有中部地区与土地拍卖的交叉项显著，其估计系数显示，中部地区采用拍卖方式出让土地使得楼盘售价提高了15%。如上所述，东部地区主要采用的是挂牌出让，中部地区则更多地采用拍卖，经计算采用拍卖出让的141个楼盘中来自中部的占到37%，而此次调查中中部地区楼盘的比例仅有32.5%。之所以中部地区会较多地采用拍卖方式出让土地，一个很可能的原因就是虽然国家提出了中部崛起战略，但是由于现阶段中央**的财政支出重点还是在西部，因而对中部地区的财政支持力度不够。为了筹集经济发展的大量资金，这些地区的地方**在土地出让中较大比例地采取了价高者得的拍卖形式，而中央**出于发展地方经济、扩大地方**财政收入考虑，往往默许了这一举措。这个结果也与王岳龙等(2009)采用的2002年3月到2008年6月中国28个省区的月度面板数据的检验结果相似：只有中部地区的地价非常明显地表现为房价的短期Granger原因。
两个显著为负的时间虚拟变量显示，拿地时间越晚，房价对地价的弹性也就越低。这也不难解释，从表3中可以发现2006年以后取得土地的房价与楼面地价是逐年降低的。由于从取得土地到建成出售往往需要一年左右的时间，这样房价在2007年达到高峰。2008年下半年以来，全球金融危机也影响到房地产市场，特别是2008年取得土地的房价和楼面地价有了较大幅度的下跌，这也充分体现了金融危机这一突如其来的外生冲击对房地产市场的巨大影响。
三、房价与地价关系的实质及高房价成因
要想清楚地认识房价和地价之间的关系，必须首先明白房屋与土地两者的区别和联系。房屋是一种给人们提供居住服务的商品，而土地只是用来生产食物和住房的生产要素。房地产业中对土地的需求是由于人们对住房需求而产生的引致需求，因而地价本质上表现为一种需求价格。一方面我国目前房价飚升，该行业利润十分丰厚，房地产投资严重过热，对土地自然产生了十分旺盛的需求。另一方面在我国严格执行的“守住18亿亩耕地红线”的政策背景下，土地供给量十分有限，土地市场上的供不应求自然导致了高地价的形成，所以我们说高地价是高房价的结果而不是原因。
至于高房价是否由高地价引起，对这个问题我们必须分情况讨论。前面2006-2008年的混合截面数据计量分析结果表明，由于土地出让方式不同所造成的地价差异，在短期内并不对房价产生显著影响，房价更多地还是与楼盘所在区域、面临的经济形势等经济基本面因素有关，这一结果与沈悦等(2004)的结论很类似，他们的分析结果表明经济基本面对住宅价格水平的解释模型存在着显著的城市影响特征，1998年后经济基本面对住宅价格的解释能力发生了显著的变化。之所以地价在短期内不对房价产生影响，一个很重要的原因就是容积率起到了平抑地价的作用。根据本次国土资源部公布的调查结果，计算出来的楼盘的平均容积率为2.5，也就是说一平方米的土地上平均要盖2.5平方米的房子。这样真正构成建筑成本的是把地价除以相应的容积率以后，平摊到每一平方米建筑面积上的楼面地价。当地价上升，房开商通过调高容积率，使楼面地价保持稳定，从而达到了控制成本的目的。表1的数据表明，在把平均容积率提高近0.1个百分点后，拍卖出让的楼面地价均值只不过比挂牌高了10元／平方米，这时地价成本的差异就可以忽略不计了，因此在短期内房价并不受地价影响。在王岳龙(2010)的研究中，通过建立一个在土地招标和挂牌出让情形下，由各地方**充当房地产市场领导者的stackelberg博弈模型，也证明了在短期内地价并不影响房价的结论。由于土地是不可再生资源，在长期中是越来越少，因而地价在长期中有上涨趋势，但是容积率受建筑水平等客观条件限制不可能无限地提高。同时，为了控制地价上涨，需要更大幅度地提高容积率（王岳龙，2010），这在长期中更是不可能的，故在长期中地价上涨必将推动房价上涨。
综上，本文认为高地价是由于高房价而形成了对土地强烈引致需求的结果。短期内由于容积率的调节作用，使得地价对房价不产生显著的影响，但是长期中由于地价有不断上涨的趋势，最终会拉动房价的上涨。无论是长期还是短期，房价最根本的还是由经济基本面因素决定的。这些观点也得到了Case等(1990)、Quigley(1999)、严金海(2006)、黄静等(2009)、王岳龙等(2009)大多数经验证据的支持。事实上，社会各界之所以会围绕着究竟是地价推动房价，还是房价拉动地价产生一番激烈的争论，归根到底还是出于对如今高房价问题的高度关注，日益高涨的房价超过了中国普通群众的购买力，住房已成为了“生命中不可承受之重”。
房价为什么会这么贵，本文认为主要有以下三个方面的原因：首先是供给上的空间垄断。房地产由于其空间上的不可移动特性而导致了销售的本地性，这就决定了房价的区域不平衡性。事实上，我国房价高涨主要体现在北京、上海、深圳等所谓的“一线城市”，销售均价早已突破万元大关，而中西部地区的很多城市也不过三四千元。之所以会有这么大的地区差异，主要因为住房不同于普通商品，一个地方的价格高，可以到另外一个地方购买，价格竞争最终使得所有同质产品的价格趋同。对于住房，人们只可能在其工作的城市购买（炒房的除外），即使其他地方的房价便宜，对于近期不准备换工作的人们来说，也不可能在其他城市买房。正是由于这种购房中固有的“本地锁定效应”，导致市场机制失灵，不可能通过供求关系的变动使房价向均衡价格收敛。同时房地产行业是个资本密集型行业，市场进入壁垒很高，使得房地产业变成了高度垄断的行业，根据况伟大(2006)、李宏瑾(2005)的估算，其勒纳指数在0.5以上。相比地价是需求价格，目前房地产市场正处于由房开商占主导地位的卖方市场，房价更多地表现为一种供给价格。房开商完全可以利用其市场势力把房价定在一个很高的水平，通常采用的手段就是“捂盘”，分期出售已经开发好的楼盘，通过人为地制造房源紧张来进一步抬高房价。一个独特的现象就是我国高房价与高房屋空置率并存，一边房子还没卖不出去，一边房价还一路攀升，而在美国，房价（通常用房租来衡量）与空置率是负相关的，这由Roesen等(1983)、Hendershott(1996)的研究得到了证实。其次就是异常旺盛的购房需求。我国人口基数大，进入适婚年龄的年轻人数量多，再加上很大一部分希望改善目前居住条件的消费人群，导致住房需求十分巨大。在这里不得不提的是中国人对自有住房近乎盲目地追求，认为租房住就有一种“寄人篱下”的感觉，所以没钱就是不惜借高利贷也要买来一套属于自己的房子。在西方国家差不多有一半左右的人是租房住的，而这并不影响他们生活的质量，因而中西方在住房消费理念的差异也是造成中国房价偏高的一个重要原因。最后还必须提到各级地方**的不作为。尽管国务院先后出台了“国八条”、“国六条”等多项控制房价的政策，但是地方**与房开商有着千丝万缕的联系，一个很明显的例子就是，土地出让金和其他各种房地产税费已经构成了地方**财政收入的一个很重要的来源。根据2004年6月十届全国人大常委会第十次会议公布的一份土地管理执法检查情况报告：1992-2003年，全国土地出让金收入累计达1万多亿元，其中2001-2003年累计达9100多亿元，土地出让金净收入占**预算外收入的60%以上，有“第二财政”之称，特别是发达地区的地方财政更是成为名副其实的“土地财政”（刘守英等，2005）。同时房开商之所以能够维持大量空置住房而不降价出售，就是靠各国有商业银行给其提供源源不断的资金支持。试想一下，房价下跌导致房开商还不起房贷，导致银行大批呆账、坏账的出现，最后银行倒闭，国家金融系统崩溃，出现又一场“金融危机”，这是国家无论如何不希望看到的局面，所以各级地方**完全没有动力去真正打压过高的房价。因此，住房供给的空间垄断、异常旺盛的住房需求和地方**的不作为这些因素相互作用，导致了全国各地房价“涨声不断”，共同演绎了一幕“只涨不跌”的神话。
四、结论与政策建议
针对目前社会上这场房价与地价之间沸沸扬扬的纷争，本文在对各方观点进行系统梳理后提出了自己的一些看法，同时也没有在房价与地价孰为因果的争论中继续纠缠下去，而是透过现象看本质，深入探究房价与地价的形成机理。本文认为：地价是一种需求价格，如今的高地价是由于高房价而产生了对土地强烈引致需求的结果。而房价的影响因素十分复杂，由于容积率的调节作用使得短期内地价对房价不产生明显影响，这一观点也得到了国土资源部最新公布的一组关于2006年至2008年间，全国105个城市536个楼盘的调查数据的经验证据支持。我们的计量分析结果表明：土地出让方式不同所造成的地价差异对房价没有明显影响，房价更多的是与楼盘所在区域、面临的经济形势等经济基本面因素有关，东部地区房价对地价的弹性要远远超过中西部地区，由于金融危机的影响，拿地时间越晚，地价变动对房价的影响也越来越低。最后通过对目前我国高房价的成因进行剖析，本文认为住房供给的空间垄断、异常旺盛的住房需求和各级地方**的不作为是导致房价飚升的最主要原因。
针对近段时间以来“天价地王”频出的现象，为了缓解地价飚升对房价上涨的压力，我们必须要对土地市场进行整顿。首先是要建立土地储备制度。“土地储备”是在土地尚未开发利用之前，预先由公共机构将其获取并持有，以作为未来开发用地或用作实现某一公共利益的用地。目前世界上许多国家都建立了土地储备制度，尽管各国土地储备的动因和目的不尽相同，但实践证明，通过建立土地储备制度并辅之以其他政策措施，有利于实现对土地价格的调控。其次，应改革目前的“招拍挂”制度为“招投标”制度，即综合考虑土地价格和开发商的后期运作能力来决定中标者。这样一来，对土地的争夺就不再是仅仅局限于价格了，“地王”频现的局面就可以得到缓解。在招投标中还可以采用“价格区间”的方法，事先设定一个相对合理的价格区间，使高于或低于这一区间的投标者都无法中标。
注释：
①严格说来，这并不是一个标准的截面数据，截面数据是在同一时点上对不同个体进行统计的数据集。正如文中提到的536个有效样本所代表的楼盘的土地取得时间分别来自于2006-2008三年，自然各自销售时间也不同，此次调查也没有公布该时间。为了体现土地出让时间不同的影响，本文下面在计量时以2006年作为对照组，选取了year2007、year2008两个时间虚拟变量。
②资料来自2009年8月4日的《羊城晚报》。
收稿日期：2009-11-12

【责任编辑】彭江

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