一、经济发展阶段与经济大循环理论
    关于经济发展阶段，经济学界比较一致的看法是分为农业社会、工业社会和服务社会(或称后工业社会、第三产业社会)3个阶段。以后，人们通过实证研究发现，工业化是一个以轻纺工业为主向重化学工业为主转变的过程，①因而将工业社会又细分为轻纺工业阶段和重化学工业阶段。
    为什么社会经济会沿着农业社会阶段→轻纺工业阶段→重化学工业阶段→服务社会阶段这一顺序发展呢？这是市场机制根据人们的选择，自发调节的结果。在市场经济，消费决定生产，生产要根据消费的变化而变化。凯恩斯曾指出，“一切生产的目的都是满足消费者”。“消费乃是一切经济活动之唯一目的，唯一对象”。②由于经济是人类生产活动的总称，③因此要了解和掌握经济的发展变化，必须首先了解和掌握消费的发展变化。
    消费虽然种类繁多，但归纳起来，不外乎衣、食、住、行、服务，其中“食”是指农产品；“衣”包含的内容比较广泛，不仅有衣服，还包括各种生活用品等，统称为轻纺产品；“住”指住房，“行”指各种出行工具，如家用小汽车、公共交通工具等。由于汽车本身就是重化学产品，住房的主要材料，如钢材、水泥等也都是重化学产品，因而它们属于同一个层次，都是重化学工业产品，可以合在一起，统称为“住行”；“服务”指商业、饮食业、金融业等所有非物质产品，也就是第三产业产品。于是消费大体可分为衣、食、住行、服务4大类。
    细心的读者可能会发现，经济发展的4个阶段，正好与4大类消费一一对应。这难道是巧合吗？当然不是，它正是消费决定生产的现实表现，下面加以具体说明。
    在人类社会初期，生产力十分落后，主要靠人力和畜力进行生产，因此衣、食、住行和服务4大类消费虽然都是人们所需要的。但以当时的社会生产水平，即使将主要力量投入农业，也常常食不果腹。民以食为天，吃饭是生存的第一要务，因此人们的收入，主要用于购买食物，“食”也就自然成为当时的主导消费或主导消费需求。换言之，人们将货币选票(即货币收入)主要投向食物的购买，极大地推动了农产品需求的增长，在市场机制的调节下，农业因有效需求的大幅度增加，而成为主导产业，直到人们对农产品的需求得到基本满足。与“食”相比，其他消费需求只能作为次要需求，在社会生产能力允许的条件下给予部分满足。正是因为在这一时期，农业是主导产业，农产品需求是主导消费需求，因而也就称为农业社会阶段。
    工业革命的爆发和机器的广泛使用，大大提高了生产效率，将经济从农业社会阶段推入工业化阶段。由于上一阶段的全力发展农业，已经基本解决了吃饭问题，因而“食”也就从主导消费需求下降为次要需求。但当时工业基础还十分薄弱，重化学工业规模很小，只能主要支持轻纺工业的发展，没有能力大规模生产住房等大量耗费重化学材料的消费品。同时人们的收入也比较少，拿不出太多的钱来改善居住条件，何况住房价值量极高，价格昂贵，对大多数人来说，购买确有困难。相比之下，轻纺产品价格比较低廉而又十分需要。因此人们将货币选票更多地投向轻纺产品，使之有效需求急剧上升，成为主导消费需求，并将轻纺工业推上主导产业。这表现在轻纺工业无论在产值上，还是增长速度上都远远超过农业和重化学工业，因而该阶段也就成为轻纺工业阶段。至于服务需求，它主要属于精神需求，一般要在人们的物质需求得到基本满足后才能上升到十分重要的位置。
    当人们对轻纺产品需求得到基本满足后，住行需求也就取而代之，成为主导消费需求，其他消费需求则为次要需求。此时，重化学工业已得到极大发展，有能力大规模生产住房和小汽车。在住行需求的推动下，重化学工业无论在产值还是在增长率上都超过农业和轻纺工业，成为主导产业，该阶段也就成为重化学工业阶段。当然农业、轻纺产业和第三产业也会有所发展，特别是第三产业发展会很快，但它的黄金时代还要在下一个阶段。
    当人们对住行的需求得到基本满足后，服务需求取代它而成为主导消费需求，相应的第三产业也就成为主导产业，它占社会总产值的比重越来越高，有的发达国家甚至在70％以上，该阶段也就自然成为服务社会阶段。
    从以上分析可以看出，消费需求的发展过程是一个主导消费需求不断转换的过程，农产品需求、轻纺产品需求、住行需求和服务需求依次成为主导消费需求，这是消费需求变化的一个重要规律。它导致社会经济依次经历了农业、轻纺工业、重化学工业、第三产业4个发展阶段。
    在了解和掌握了消费需求变化规律和各个经济发展阶段的主导消费需求和主导产业之后，我们就可以深入研究在各个经济发展阶段，经济是如何运行的，有什么特点和规律。
    以往对各个阶段经济运行的认识是比较模糊的，只是笼统地认为在市场机制的调节下，各种消费需求得到合理、均衡的满足。但消费需求变化规律和经济发展阶段转变规律告诉我们，每一个经济发展阶段，都有一个主导消费需求，经济正是围绕着这个迅速扩大的主导消费需求而形成一个大循环，并在这个大循环中得以发展壮大，这就是经济大循环理论，下面来具体说明。
    首先来看农业社会阶段。如前所述，消费是推动经济发展的发动机，而主导消费需求又是消费需求的主要构成部分或最具活力的关键性部分，因此它也就成为该阶段经济发展的主要发动机，经济大循环正是在它的推动下形成的：人们对农产品的需求→引起农业增长并带动整个经济增长→人口的增加又产生新的农产品需求→引起农业进一步增长和经济进一步扩大，如此循环不已，直到人们对农产品需求得到基本满足。同时，衣、住行和服务作为次要需求，也得到部分满足，表现为手工业和城市的发展，但这一切都是建立在农业发展基础之上的。如果没有农业的发展，人们连吃饭都成问题，也就谈不上发展手工业和城市了，并且只有农业的长足发展和效率提高，才能节省出一部分劳动力来扩大手工业和城市。
    其次来看轻纺工业阶段，其经济大循环过程是：人们对轻纺产品的需求，引起工业(轻纺工业和为之服务的重工业)增长，并在带动经济增长的同时，吸引大量农业剩余劳动力转为工人(为了表述方便，我们将这些来自农村的工人称为农民工)；农民工的收入显著高于农民，从而产生新的轻纺产品需求，引起新一轮的经济增长，即轻纺产品需求→引起以轻纺工业为主的工业增长和农民工增加→农民工的增加又产生新的轻纺产品需求，这种面多了加水，水多了加面式的循环，直到人们对轻纺产品需求得到基本满足为止，第二阶段也随之结束。
    在这一阶段，住行和服务等方面的需求也得到一定程度满足，但大量农业剩余劳动力进厂进城，向工矿区和城市聚集所产生的巨大住房需求和原有市民改善居住条件的强烈愿望，限于该阶段重化学工业生产能力薄弱，无法大规模建造住房，因而只能部分满足，其最终解决要留待下一个阶段。
    再次来看重化学工业阶段。在温饱问题基本解决后，住行需求自然就上升为主导消费需求，人们将收入增长的更大部分用于满足自己对住房和家用小汽车的需求。由于住房的价值量远远大于家用小汽车，与前者相比，后者只能算小头，因此该阶段的主导消费需求以住房为代表。它推动第三阶段经济大循环的过程是：广大市民增加居住面积、改善居住条件的强烈愿望引起住房需求大幅度增加→推动重化学工业增长和就业岗位增加，吸引大量农业剩余劳动力进城进厂，成为农民工→农民工的增加又产生新的住房需求，引起新一轮重化学工业和经济增长，如此循环不已，直到人们对住房需求得到基本满足。
    需要指出的是，在这个阶段，第三产业也会有较快发展。但这并不意味着它就是主导产业，因为该阶段的主要任务是基本满足人们对住行的需求，而有些发展中国家的第三产业比重和城市化率很高是在城市居民人均住房面积很小、居住条件恶劣、贫民窟充斥、公共交通设施十分缺乏的情况下实现的，不过是大量农村人口甘冒失业风险盲目向城市涌入的结果，因而是一种特殊情况，有些学者甚至认为是一种畸形发展，提出要去城市化。
    最后来看服务社会阶段。在人们的物质需求得到基本满足后，服务需求自然上升为主导消费需求，其所形成的经济大循环过程是：城市居民对服务的需求→推动第三产业增长和就业岗位增加，吸引大量第一、第二产业的剩余劳动力进入第三产业→这些新增加的第三产业人员又产生新的服务需求，引起新一轮第三产业和经济的增长，如此不断循环，直到服务社会中期，人们对服务需求得到基本满足。在服务社会后期，第三产业仍会有一定发展，同时第一、第二产业也会有所增长，主要是提高人们对衣食住行和服务等需求的满足程度，即从基本满足上升到比较充分的满足。现在发达国家大都处于这个时期。
    以上分析表明，在每个经济发展阶段，都有一个主导消费需求，它决定着该阶段经济发展的方向和运行顺畅与否。如果主导消费需求出现萎缩，经济就会失去主要发展动力，而陷入停滞和衰退。这个结论的理论和现实意义何在呢？
    根据现代经济学理论，总需求是由消费需求和投资需求组成，而投资需求产生于消费需求，因此总需求萎缩必是消费需求萎缩造成的；总需求膨胀(在没有**干预，即**投资的情况下)必是消费需求膨胀的结果。但这个结论过于简单。消费需求由4大类组成，如果消费需求萎缩，究竟是4大类需求都萎缩，还是其中一个需求萎缩呢？消费需求变化规律揭示并解决了这个问题：总消费需求的缩胀取决于主导消费需求的缩胀。因此如果经济出现通货紧缩，必是当时的主导消费需求萎缩造成的；如果经济出现通货膨胀，必是当时的主导消费需求膨胀的结果。这样**对宏观经济的调控就有了准确目标和对象，可以有针对性地采取措施，即首先弄清楚主导消费需求萎缩的原因，然后对症下药，采取相应措施加以消除，恢复主导消费需求的正常增长。
    反之，如果眉毛胡子一把抓，在通货紧缩时，误以为衣食住行和服务4大类消费需求都出现萎缩，因而从扩大总需求入手，通过增加货币供应量来刺激总需求增长，其结果只能是南辕北辙，引发严重的金融危机。至于面对消费不足，却去扩大投资(**投资)，更是舍近求远。这就是为什么各国**面对通货紧缩和经济衰退所采取的扩张性财政政策和货币政策，即使一时有效，但最终都以灾难性后果告终的原因。前者导致20世纪70年代的滞胀危机，后者引爆以美国次贷危机为导火索的金融大海啸。
    因此对现代经济学来说，应该更加关注现实经济的研究，从中探寻经济运行规律。虽然这是一件十分艰苦的工作，要下大力气，花费很长时间，才能从大量表面现象的蛛丝马迹中找到其后面的本质——经济规律，但却是经济学发展的正途。下面我们就来说明我国经济处于哪一个发展阶段，主导消费需求是什么，它的萎缩如何造成我国内需不足；它的膨胀又如何导致经济过热。

二、中等收入陷阱与内需不足产生的原因
    当前我国人均收入已超过3000美元，正处于重化学工业阶段，主要标志有3个：第一个是我国已经基本满足对农产品和轻纺产品的需求，解决了温饱问题，因而也就自然进入了重化学工业阶段。第二个是1999年我国重工业增长率(9.3％)超过轻工业增长率(8.3％)，并一直保持至今。第三个是，住房需求已经成为左右我国经济发展的主导消费需求，我国2004年和2007年的两次经济过热都是房地产业过度膨胀造成的。即使从这次世界金融和经济危机来看，我国虽受其影响，出口大幅度下降，但可以用扩大内需来弥补，但由于前段时间房价上涨过高，超过了广大市民的承受能力，引起商品房销售量急剧下降和价格微降，房企(房地产开发企业)因此而大幅度减少房地产开发投资，使之降至2009年1月的1％，并引起相关产业的产品，如钢铁、水泥等大量过剩，价格暴跌。这样，在最需要增加内需的时候，住房需求反而下降了，加剧了我国经济在2008年下半年的下滑。
    我国**及时采取了扩张性财政和金融政策，2009年货币供应量从14％上升到28％左右，贷款增加额也从计划的5万亿元增加到近10万亿元。在货币和贷款大幅度增加的刺激下，我国又出现了新一轮商品房销售高潮和房价上涨。在高房价的推动下，房企的投资积极性开始恢复，房地产开发投资增长率上升到19％。这对于实现2009年的保八目标起了积极作用。但房地产开发投资增长率的上升是不可持续的，它是建立在高房价基础上的，一旦房价下降，房企又会大幅度降低投资增长率，从而使我国经济面临两难境地：如果不维持高房价，房企就会减少投资，引起经济下滑；如果维持高房价，房地产泡沫会越来越大，直到破灭，出现美国次贷危机式的金融危机。两害相权取其轻，我国**果断地采取了抑制房价过度上涨的政策，但由此也增加了商品房销售下降和房企减少投资的风险。其实这种现象在发展中国家，特别是中等收入国家屡屡出现，有些人称之为中等收入陷阱。
    所谓中等收入陷阱是指中等收入国家(人均国民收入在3000～10000美元之间)要突破人均国民收入1万美元，进入高收入国家(人均国民收入在1万美元以上)，如果不冲破中等收入陷阱，就会进入经济增长阶段的停滞徘徊期。④以拉美国家为例，他们早在八九十年代就已成为中等收入国家，但用了数十年时间，直到现在仍然徘徊在高收入国家门口。如巴西、阿根廷、乌拉圭直到2006年人均国民收入还分别只有4710、5150、5310美元，离高收入国家(人均国民收入1万美元以上)甚远。只有很少几个国家和地区，如日本和亚洲四小龙等能较快突破中等收入陷阱，进入高收入国家。
    那么，中等收入陷阱使用了什么定身法，将众多发展中国家定于高收入国家门口之外呢？这需要从这些国家所处的经济发展阶段入手来进行探讨。
    人均收入在3000—10000美元的中等收入国家，大都处于经济发展的重化学工业阶段，住房需求是主导消费需求。如果不能在这一阶段保持旺盛的住房需求，推动经济发展，而是陷入住房需求长期停滞萎缩的困境，就会像跌入陷阱一样，难以自拔。
    住房与其他阶段的主导消费品，如农产品、轻纺产品、服务等不同，具有价格易升难降的特点，这主要是由供求两个方面原因造成的。
    1.从供给角度看房价难降的原因。住房的生产成本高，重化学产品消耗多，价值量极大，一套住房的价格往往高达几十万，上百万元，甚至更多。与之相比，一斤粮食(农产品)不过几元；一件衣裳(轻纺产品)或一次理发(服务)不过几十元。住房的巨大价值量决定了房企规模要远远超过生产农产品、轻纺产品的农户和企业，其资金流量也很大，达几十亿，几百亿元之巨。房企的这一特性产生了一系列问题。
    (1)房企具有较强的垄断性。房企因规模巨大而数量较少，容易公开或暗中达成协议或默契，操纵价格，如有些城市的房企公然联合起来，集体宣布不降价。至于暗地里相互串通，共同提价或共同抵制降价，更是屡见不鲜。因此，与接近完全竞争市场的农产品市场和接近垄断竞争市场的轻纺产品市场相比，房地产市场接近于寡头垄断市场，或者处于垄断竞争市场与寡头垄断市场之间，其特点是房价有较大粘性。
    价格根据供求变化而自由浮动是市场调节的关键所在，也是衡量市场是否失灵的重要标志。如果价格出现粘性，在需求小于供给时，迟迟降不下来，供求也就长期处于失衡状态，表现为市场失灵。这种现象在房价上表现得尤为突出。在房价过高、需求大幅度萎缩、销售困难时，房企为牟取暴利，迟迟不肯降低价格，出现住房需求萎缩而房价居高不下，甚至不降反升的反常现象。有人认为这是买房者和卖房者的博弈。这种比喻不够准确，实际上是房企在演独角戏，买房者早就退出了，高房价使他们因无力支付而只能在一旁观看，而卖房者却在幻想只要再坚持一段时间，买房者就会挺不住而纷纷入市。为此，他们还提出了刚性需求之说。其实这是不懂经济学基本原理的一种错觉。对市场来说，重要的不是需求，而是有支付能力的需求，也就是凯恩斯所说的有效需求。没有支付能力，需求刚性再大也没有用。当高房价超过了买房者的支付能力以后，他们购房需求再迫切也只能埋在心里，怨在嘴上。那么，这场维持高房价的独角戏什么时候才能落幕呢？这要看房企的资金链什么时候断裂。换言之，市场机制最终是要发生作用的，但要拖很长时间，直到房企挺不下去为止。在这段时间，价格机制失去作用，无法恢复住房的供求平衡。
    (2)房企具有很强的高房价坚持力和抗压性。房企规模巨大，实力雄厚，又拥有较强的垄断地位，与金融机构有着千丝万缕的联系，容易获得资金支持，再加上以高价卖房获得的暴利作后盾，即使出现销售困难、亏损增加，也能坚持很长时间。例如，有的房企只要高价卖出一部分楼房，依托其所获暴利，即使剩下的楼房卖不出去，也不愁资金短缺，因而抗压性很强。
    (3)巨大利润的诱惑，甚至导致贪婪。房企生产规模巨大，房价只要提高一点，就能获得巨额利润；反之，如果降低一点，损失也是严重的。因此房企对房价十分敏感，总是希望它能多升少降。有的房企甚至明明知道房价已经过高，但仍压抑不住暴利的诱惑，用囤地和捂盘不售等不正当手段逼迫房价继续上涨。这种行为已经属于过度贪婪了。
    (4)成本的棘轮效应。住房需求影响面广，程度深，涉及很多产业，牵一发而动全身。当住房需求大于供给，引起房价上升时，房企会不断增加投资，扩大生产，从而带动相关产业，特别是重化学工业的增长和价格上升，同时也引起就业增加和工资上升。这一切都在不断加大房企的生产成本，但由于房价处于上升过程中，即使生产成本增加，房企也能够承受。但当经济出现过热，房价上升到人们无法承受，需要下降时，房企却突然发现生产成本已经很高，没有多少降价空间。在这种情况下，为维持生存，一些房企也就只能采取硬挺下去的办法了。从这个意义上讲，房地产过热时成本的过度上升是房价难以下降的一个重要原因。
    (5)过高的地价和税费也是房价出现粘性，居高不下的一个重要原因。本来地方**应该靠经济发展所带来的税收增加来获得财政收入，但一些地方**靠高价卖地来增加收入，不仅直接推高了房价，还将自己的利益与房地产开发商的利益绑在一起，因而当房价过高时，非但不设法制止，反而采取各种措施来支持房企维持高房价。但结果只能是赔了夫人又折兵：高房价降不下来，在内需中占主导地位的住房需求就只有继续萎缩并带来经济衰退，房企也不得不大幅度减少投资，使地方**即使有地也卖不出去。更糟糕的是经济衰退产生两方面的影响，一方面导致税收减少，使地方**的财源更加枯竭，另一方面**为恢复经济增长，不得不扩大开支，投入数万亿元公共投资，从而使高价卖地所得收入消耗殆尽。因此地方**必须改变观念，以低地价、低税费来维持合理房价，求得经济发展，以经济发展求得财政收入增加。
    (6)过度宽松的货币政策，不仅增强了房企维持高房价的能力，也埋下了金融危机的祸根。各国**为了刺激经济增长，经常采取宽松的货币政策，过度增加货币供应量。这就为银行等金融机构向房企大量提供资金创造了条件。其渠道主要有两条，一条是在房企资金链快要断裂时直接给予巨额资金支持，使其不仅免于崩溃，还能继续挺下去；另一条是通过大幅度增加住房抵押贷款的发放，进一步推高房价。但这种不断上涨的房价，是极其危险的。如果**迷信市场万能，不加干预，听任房地产泡沫不断膨胀，直到自行破灭，就会发生像美国次贷危机那样的金融海啸。
    2.从需求角度看房价易升的原因。人们对农产品和轻纺产品的购买，仅靠当前收入就能实现，因此随着当前收入的逐步提高，农产品和轻纺产品的需求也逐步增加，保持了一种相对稳定的逐步增长态势。与之相比，住房这种消费品由于购买费用极高，绝大多数市民靠当前收入根本买不起，只能主要依赖未来收入，即向银行贷款，然后用未来收入逐步归还贷款本息。这就产生了住房需求短期井喷、迅速推高房价的问题。银行不知道住房的社会供给能力是多少，它们只是按照尽可能多和尽可能快地将存款贷出去，以获取更多利息收入的规则行事，因而很容易在很短时间提供巨额贷款(特别是在**实行宽松货币政策的情况下)，使住房需求迅速超过供给，引起房价上升，再加上房企的推波助澜，房价更是快速蹿升。如果房价具有弹性，能够在供大于求时，迅速下降，还是可以恢复供求平衡的。但如前所述，房价向下具有粘性，一旦升上去要很长时间才能降下来。这样，房价在上升期间虽然刺激房企增加投资，加快了经济增长，但时间很短，随后而来的房价在高位徘徊、难以下降，并带来总需求萎缩和经济停滞，则是长期的。如果将房价上升时期(时间很短)的经济增长与房价居高不下时期(时间很长)的经济停滞合在一起观察，就会发现在整个时期，经济处于停滞徘徊的状态，就像掉入了陷阱，动弹不得。
    房价这种短期易升、长期难降的特点正是市场机制在调节住房供求上失灵的表现。其实不仅在中等收入国家，即使在发达国家，这种现象也屡屡出现。其危害在中等收入国家表现为中等收入陷阱；在发达国家表现为房地产陷阱或房地产泡沫。

三、破解中等收入陷阱和内需不足的方法和对策
    为了消除中等收入陷阱和房地产陷阱，各国**和经济学家进行了长期探索，做了很多尝试，提出了一系列方案，归纳起来主要有3种。
    第一种是完全依靠市场的自发调节。根据经济学理论，如果某种商品供不应求，价格就会上升；如果供过于求，价格就会下降。房价也不例外，当房价过度上升，国民买不起、出现供过于求时，房价必然要降下来。即使房价具有较强的粘性，要拖很长时间，但市场力量终究会占上风，在资金链断裂的压力下，房企尽管不情愿，也不得不降低房价。但这种方法的代价太高，要忍受长期的经济衰退和大量失业。因此很难为社会所接受，需要另寻他途。
    第二种是从财政政策下手，实行赤字财政政策。当房价过高导致住房需求萎缩并引起总需求不足时，**一方面扩大财政赤字，增加公共投资来填补总需求小于总供给的缺口，维持经济增长；另一方面等待房企撑不下去而被迫降价，恢复住房需求的正常增长。这时，**的扩张性财政政策就可以退出，由民间消费(即住房消费)和民间投资(即房企投资)取而代之，推动经济增长。这种方法的好处是，**不直接干预房地产市场，由房企自由决定价格，以免影响市场机制配置资源的功能，同时又能维持经济的一定增长；坏处是，财政赤字如果过大会产生严重的通货膨胀，70年代滞胀危机的爆发证明了这点。因此这条路短期有效，但最终是行不通的。于是一些经济学家又想出了新的方法。
    第三种是从货币政策下手，实行过度宽松的货币政策。其途径有两个，第一个途径是以降低利率、刺激经济增长为借口，大幅度增加货币供应量。但仅仅靠降低利率，在高房价的情况下不过是杯水车薪，刺激不起人们的购房积极性。关键是使商业银行能够大幅度降低贷款条件，敢于大胆放款。要做到这点，必须解除商业银行担心贷款收不回来的后顾之忧。为此，发达国家一些金融精英们创造出垃圾金融衍生品——住房抵押贷款支持债券，其作用是一方面将商业银行等金融机构向购房者提供的住房抵押贷款打包成债券，卖给公众，从而解除了商业银行等金融机构对贷款能否收回的担心，即使贷款收不回来，损失也由住房抵押贷款支持债券的购买者承担，与商业银行无涉，因而商业银行等金融机构对没有还贷能力的人也敢提供贷款；另一方面商业银行等金融机构通过出售住房抵押贷款支持债券来获得源源不断的资金，继续大幅度放贷，以增加利息收入。于是，次级抵押贷款越放越多，不了解内情的公众对住房抵押贷款支持债券也越买越多。在这种情况下，住房需求急剧膨胀，不仅有力地拉动了经济增长，而且人们的收入和就业也得到提高，可谓一片繁荣。但纸是包不住火的，当还不起贷款的人积累到一定规模就会爆发巨大的债务危机。这就是现在还在蔓延的世界金融海啸。这个百年不遇的世界金融大危机宣告了第三种方法的失败。
    第二个途径是，**大幅度增加货币供应量，鼓励国有商业银行大规模增加放贷。由于国有商业银行有国家作后盾，不怕呆账坏账增加，因而敢于不断降低贷款条件，大胆放贷。于是住房抵押贷款越放越多，房价也不断攀升，直到房地产泡沫破灭。因此这种方法也是行不通的。如果**能及时制止商业银行的过度放贷，严格放贷条件，在房地产泡沫破灭前加以阻止，损失会小得多。
    既然上述3种方法都行不通，那么怎样才能消除中等收入陷阱和房地产陷阱呢？根据一些国家和地区的实践经验和理论研究，主要有以下几种模式可供选择。
    第一种模式是市场调节为主，**干预(即提供一定数量的平价商品房)为辅，起补充作用。其理论根据是，高房价的难以下降，也就是价格粘性，导致住房需求萎缩和总需求不足，但这并不是社会缺乏购房需求和购房能力，而是过高的房价使购房能力大大缩水。只要将房价降低到合理水平，也就是消费者所能承受的水平，住房需求就会喷涌而出。但靠市场力量来迫使房企降低价格，又需时太长。如何解决这个难题呢？
    过高房价主要是过高的暴利、地价和税费造成的。如果由**出面组织平价商品房的生产和销售，不仅可以将房价降低到合理水平，而且不需要增加多少**投入，只需发挥**的组织功能，其操作过程是：**首先规定平价商品房的利润不能高于社会平均利润率，这就消除了暴利；其次，**要提供价格优惠的土地；第三，**要降低税费。这样平价商品房的价格就能降低到广大消费者所能承受的合理水平。然后**将锁定价格的平价商品房的生产承包给愿意生产它的企业。由于平价商品房的利润率不低于社会平均利润率，因而会有很多企业(包括国有企业和民营企业)生产它的。至于**由于地价和税费的减少所带来的损失可以由平价商品房大规模生产推动经济发展所带来的税收增加来弥补。平价商品房价格的确定可以用图1来表示。
     
        从图1来看，横轴为住房需求(供给)，纵轴为房价，曲线t为住房需求曲线，表明房价越低，住房需求越大，曲线s为住房供给曲线。如果房价在a点，住房需求小于供给；如果房价在c点，住房需求大于供给；只有房价在b点，住房供求才达到平衡，这也就是平价商品房的理想价格。
    平价商品房不同于为困难群体提供的保障性住房，它是专门为有一定购房能力但苦于房价过高的中低收入者设计的。因此他们必须自己掏钱购买，也就不需要**增加多少投入，但**必须将价格控制在他们所能承受的水平。平价商品房的标准有3个：第一，每套面积要在120～140平方米以下；第二，每个家庭限购一套；第三，不得出售和转让，但可按一定价格退给**，由**转售给其他中低收入者。这样，平价商品房就不容易为高收入者和投资者、投机者所染指。
    第一种模式的好处是：(1)当高房价造成住房需求萎缩时，大量平价商品房的生产不仅拉动了经济增长，而且释放出大量被高房价压抑的住房需求；(2)**没有直接强迫房企降低价格，仍然由他们自主决定房价，保持了市场调节的基础作用；(3)帮助房企恢复理性，使他们不得不将过高的房价降下来，因为高房价维持时间越长，其顾客被平价商品房吸走的就越多；(4)**不需要再投入数以万亿元计的公共投资来扩大内需，这就减少了因财政赤字过大所产生的财政风险。
    当然**对平价商品房的供给必须掌握好时机和分寸，如果房价过高，而房企又迟迟不肯降低房价，引起住房需求不足，就要及时增加平价商品房供给；如果房价降低到合理水平，也就是接近平价商品房后，要及时退出，由房企在市场调节下自主生产商品房。
    第二种模式是分层调节。即将购房者分为高收入群体、中低收入群体和困难群体3个层次。其中，高收入群体的住房需求，主要由市场调节；中低收入群体的住房需求，主要由**提供平价商品房来解决；困难群体的住房需求，主要由**提供保障性住房即廉租房来解决。其理论根据是：第一，从高收入群体来看，他们有能力支付高房价，这就从需求方面保证了房价具有较大的上升空间；而房价高，利润就多，因此从供给方面来看，为了增加销售量，房企即使降低一些价格，也仍然有利可图，因而价格粘性比较小，有较大的下降空间。正是因为在高收入群体，市场机制能比较充分地发挥作用，价格粘性小，调节效率高，因而可以充当主要角色。
    第二，从困难群体来看，他们的收入只能维持日常生活，既买不起也租不起商品房，但作为公民，他们有居住权，因此国家有义务为他们提供住所，主要是廉租房。由于这个群体的人数比较少，国家是有能力承担的。
    第三，从中低收入群体来看，他们人数最多，是住房的主要需求群体。但他们收入有限，房价一高，有支付能力的住房需求立即下降，而房企因为利润本来就不很高，当然就更不愿意降低价格，因而存在着较强的价格粘性，使市场机制难以发挥作用。于是在市场失灵的领域，主要由**提供平价商品房，也就顺理成章了。在这方面，比较成功的例子是新加坡，它通过**设立的专门机构——建屋发展局，向中低收入者大量提供廉价的公共组屋，其规模之大，已经达到86％的人口居住在建屋发展局建设和管理的公共组屋里，全国住房自有率超过了90％。⑤
    解决中低收入群体的住房问题，除了**提供平价商品房外，还可以提供平价租赁房，如香港230万个家庭中，公屋租户占30％；韩国也是由**出资或资助建设大量公租房，以低价格出租给收入较低的家庭。这里需要说明平价商品房与经济适用房、平价租赁房与廉租房的区别。从我国经济适用房的运作来看，由于界定不够清晰，其价格有时会偏高，以至出现销售困难的尴尬局面。与之相比，平价商品房的界定比较清楚，目的是为中低收入群体提供他们所能买得起的住房，因此价格要以中低收入者的承受和购买能力为准，如果平价商品房不为他们所购买，说明价格过高，需要降下来；反之，则说明价格过低，可以适当提高。对平价商品房购买者的资格认定，可以像经济适用房那样审核，以保证购买者确属中低收入者，并要符合前面所说的3个标准。
    廉租房是专门供给困难群体的，其租金价格要低于专门供给中低收入者的平价租赁房，后者的租金价格要低于市场，并同平价商品房一样，以中低收入者的承受能力为准。
    第三种模式是掺沙子政策。即在住房市场上加入一些有理性、能将长远利益与眼前结合在一起的、价格能稳定在比较合理水平的房企。这种房企既可以是民营企业，也可以是国有企业，但它们的共同特点是房价决定权必须掌握在**手中。当然**对这些房企也要给予一定的支持，如优惠的税费，较低的地价，必要时还可以给予补贴，但它们不能获取社会平均利润率以上的暴利。
    这种模式的理论根据是，房企为实现利润最大化，总是竭力维持高房价，如果加入一些不追求暴利的房企，在房价上升时不跟风，在房价过高、需要下降时不顶风，就能起到中和作用，降低房地产市场的垄断性，减少市场失灵的程度，同时它们还可以起示范作用，引导其他房企效仿，增加房价的稳定性。第三种模式的特点是，它不像第二种模式那样极端，将整个中低收入群体的住房都由**包下来，而是仍然主要(或很大一部分)由市场供给，只是在其中加入一些**定价企业来进行调节，以达到既发挥市场作用，又能减少房价粘性。
    第四种模式是，**的劝导与行会组织的自律相结合模式。房企由于处于微观地位，既不了解宏观全局，也缺乏长远眼光，他们大都从眼前利益出发，去追求利润最大化，因而往往在住房供不应求时，盲目提价；在房价过高、销售困难时，又迟迟不肯降价，存在侥幸心理，结果是害人害己。如果**提供有关房地产的全面信息，如各个城市住房市场的供求状况和居民的购房能力以及合理的房价水平等，帮助房企认清当前的房地产形势和发展趋势，扩大他们的视野，是有可能使他们在一定程度上约束自己的高房价情结。如果再发挥房地产业协会等社会组织的自律和约束作用，就更可能使房企理性定价。房企规模大，数量少，行业协会也容易进行沟通、管理和约束。
    第五种模式是**利用经济手段对房价进行间接调控。**可根据中低收入群体的购买力和承受能力，提出平价商品房指导价格或浮动区间，劝导房企自觉遵行。如果某些房企将价格提高到指导价以上，**则加以警告，如果无效就给予一定处罚，如提高违规房企的贷款利息或减少对其贷款等，这类似于中央银行向违规提供过多贷款的商业银行发行惩罚性定向票据。由于房企的资金(包括银行向购房者提供的消费信贷)主要来自银行贷款，因此提高贷款利息等手段对房企的约束力极大。当然**指导价只限于平价商品房，至于高收入群体所需商品房的价格仍由市场决定，可规定面积在120～140平方米以上的住房，其价格不受**指导价影响。
    以上5种模式各有利弊，需要根据实际情况进行选择，也可以多种模式结合使用。一般来说，第一种模式虽然比较灵活，可以相机抉择，但缺乏稳定性，总是做事后补救。第四种模式虽然对市场干预很小，但需要房企领导人有较高素质，否则仅凭劝说，很难奏效。第五种模式不仅操作起来难度很大，且有扭曲市场之虞，需要慎重对待。第二、第三种模式可操作性强，又有成功的实例，可以优先考虑。
    有些人认为，**组织生产平价商品房干扰和扭曲了市场调节。这种看法是不正确的。恰恰相反，**提供平价商品房是在帮助市场恢复调节功能，减少价格粘性。如前所述，房企存在着较强的垄断性，使价格机制失灵，难以调节住房供求。在这种情况下，**提供平价商品房就可以在房价过高时迫使房企不得不降低价格，减少价格粘性。如果说竞争是市场经济的精髓，那么在房地产市场中加入平价商品房这个新的竞争者，使之与其他商品房展开竞争，不是能减少垄断性，提高价格机制的调节效率吗？当然平价商品房的供给要有限度，它只是市场的一种补充，只要达到使房价稳定在合理区间就可以了。
    从我国当前情况来看，房价已经过高，**虽然采取措施进行调控，但房企的抗压性很强，恐需较长时间，房价才能降到合理水平，即广大中低收入者所能承受的水平，而不是象征性的微降。更严重的是，房价稍有下降，房企就会急剧减少投资，扯经济发展的后腿。因此当务之急是，**应大规模组织建造和销售平价商品房、平价租赁房(建造资金可用房屋预售、银行贷款等方法解决)，并在财力允许的范围内，适当增加保障性住房建设。这样，既可以有效扩大内需，拉动经济较快增长，又可以等待和迫使房企逐步降低房价。在住房需求被释放出来以后，**就可以一方面减少财政赤字，缩小**投资规模，降低财政风险；另一方面适当控制货币供应量增长率和贷款增长速度，防止通货膨胀，使财政政策和货币政策逐步回到中性状态。

    四、我国城市化发展需要注意的几个问题
    如果**能采取有效措施，保持住房需求较长时间的旺盛，我国将会出现一个城市化和工业化高潮。从城市化来看，农村人口将大量进城，使城市化率上升到70％以上；从工业化来看，主要是从现在的工业化中期过渡到后期，完成工业化任务。面对我国城市化、工业化的加速发展，应该做好总体规划，不能放任自流，引起不必要的紊乱和资源浪费。
    1.城市发展的规模问题。在我国城市化过程中，必然会出现大量新的城市，也有很多老城市要扩建，因而在我国学术界一直存在着重点发展大城市还是中小城市的争论。其实重点发展什么类型的城市不能凭个人的偏好或主观愿望，而应该主要由市场来决定，**只是根据市场发展方向加以因势利导地推进。市场引导和调节城市发展的因素主要有两个，一个是就业，一个是效率。前者是指人员的流动，即人员要向工作岗位多的城市流动；后者是指资金的流动，即资金要向效率高，因而利润率高、收入多的城市流动。一个城市如果资金流入多，就业机会多，即使不想扩大也不可得；反之，如果一个城市效率低，就业潜力小，即使**投入再多的资金强行发展，也不过是在沙滩上建房，一旦**资金枯竭，就会立即倒塌。
    一般来说，大城市的就业潜力大，效率高，收入和利润也多，这就是为什么世界很多国家，主要人口大都集中在大城市(特别是人口多、国土面积少的国家)的原因。这是市场机制自然选择的结果。但城市过大也会出现大城市病，如人口拥挤、环境恶化等，各国在发展过程中找到了解决方法，这就是发展城市圈或城市带，如将大城市向四周扩展，将大量人口疏散到周边地区，组成卫星城市群或城市带，然后用发达的交通工具，如高速公路、城市轻轨等现代化交通手段，将它们与大城市紧密联系起来，使生活在卫星城市群中的人们感到与城市中心区一样方便。从我国的情况来看，长三角、珠三角、环渤海经济带等地区都有条件建成若干个大城市群或城市带。**对此应该积极推进和引导。对于那些效率差、利润率低、就业潜力小的城市就不要强行扩大，而要顺其自然，由市场来决定其发展规模。
    当然中小城市也应该有所发展，如在我国南方很多地区，积聚着大量的企业集群，完全可以在这些企业聚集区建立中小城市，条件具备时，也可以发展成大城市。这些地区拥有大量的就业人员，人们的收入也比较高，具备了建立城市的基本条件，所缺乏的是**的推动。如果单靠企业的自发力量来建造城市，会拖很长时间。**介入可以大大加快企业聚集区向城市的转变进程。一旦新城市在企业聚集区建立起来，不仅第三产业会有很大发展，而且积聚在新城市中的人们会产生新的需求，特别是住房需求，又会引起工业的发展，产生新的就业岗位，推动城市规模的进一步扩大。
    2.土地、水资源和生态问题。(1)耕地问题。我国人口众多，只能自己养活自己，靠世界任何国家都是不现实的。何况现在发展中国家缺粮严重，世界粮食市场供不应求，我国只要稍微增加粮食进口，就会引起价格猛涨。因此我国必须保住耕地底线，维持粮食自给。但这样一来，我国为城市化提供的土地就十分有限了。由于大城市对土地的利用率最高，因此我国应该重视大城市或以大城市为中心的城市群或城市带的发展。这也是人口多、土地少的国家，如日本、韩国等所不能不走的道路。另一方面，也正是因为土地及资源、生态环境等原因，住房建设的重点应该放在中小户型上，保证每个家庭都住有所居，对大户型住房和两套以上住房要适当控制，如增加其税费。
    (2)水资源问题。我国的特点是南方水多，北方水少。虽然北方可以搞南水北调，但不仅代价高，能调来的水有限，而且水通过长途输送，也很难保证质量。所以我国城市化应该偏向于水资源多的地方，适当控制水资源少的地方的城市发展，以免增加不必要的城市建设成本，降低城市的可持续性。
    (3)生态环境问题。我国北方一些地区荒漠化十分严重，如果继续过载过牧，将变为大沙漠。因此有必要将荒漠化地区的人口和不适合人居住地区的人口转移出来，使那些地区的生态环境得以恢复。在我国城市化大潮中，需要大量人口向城市转移。如果优先将这些人转移到城市，既推动了城市化发展，又促进了生态环境的改善。
    3.以农民工市民化为我国城市化的重要支点和推手。我国广大市民对改善居住条件、增加住房面积有强烈愿望，收入也比较多，只是过高的房价使他们的购房能力大大缩水。一旦房价降低到他们所能承受的水平，被压抑的住房需求就会喷涌而出，成为第一轮城市化浪潮的主力军。但从长远来看，城市化的核心是农民进城，因此农民工在参加第一轮城市化浪潮的同时，将成为城市化第二轮浪潮的主力军，并且随着收入的提高，他们对城市化的推动作用会越来越大。
    当前，我国的农民工有2亿人左右，他们大都找到了工作，因而具备了在城市生活的基本条件——就业。虽然他们的工资比市民要低一些，但足以满足吃、穿、用，所缺的就是没有住房，只能靠剩下的一点收入来租用简陋的房子，居住条件很差。只要解决了农民工的住房问题，他们就具备了成为市民的主要条件。至于市民待遇，如城市户口、社会保障、子女教育等，都不用市**花太多的钱。如农民工在获得城市社会保障时要交纳一定的保险费，并且随着收入的提高，交纳的会越来越多。总之，农民工是农民中最有可能成为市民的群体，如果加上他们的家属，人数达4亿多。这些人如果转为市民必将大大提高我国的城市化率。
    对发展中国家来说，要将农民变为市民，一要提供工作岗位，二要提供住房，而我国已经把最重要，也是最困难的问题解决了，只需要提供住房。**可以通过向收入较低的农民工提供廉租房，向收入较高的农民工提供平价商品房或平价租赁房来解决这一问题，既改善了农民工的居住条件，又扩大了内需，推动了城市化进程。
    从长远来看，哪个城市的农民工多，哪个城市住房需求的潜力就大，城市发展就快，将来的规模也大。基于此，只要统计出各个城市的农民工数量，也就可以大体估算出一个时期各个城市将来的住房需求和扩张规模。换言之，只要我们知道了各个城市农民工的数量，也就知道应该重点发展哪些城市，其规模有多大，少发展或者不发展哪些城市，从而对全国城市化的发展轮廓有一个初步的认识。
    注释：
    ①方甲等编译：《西方经济发展理论》，中国人民大学出版社，1989年版，第163页。
    ②凯恩斯：《就业利息和货币通论》，徐毓枬译，商务印书馆，第44、90页。
    ③刘树成主编：《现代经济辞典》，凤凰出版社、江苏人民出版社2004年版，第543页。
    ④马岩：《我国面对中等收入陷阱的挑战及对策》，《经济学动态》，2009年第7期。
    ⑤中央国家机关新加坡住房制度考察团：《新加坡住房制度考察情况及有关政策建议》，www.baidu.com。

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