“两房”改革涉及的核心问题在于**在住房市场的参与度，目前美国各方已经确定的共识是，必须降低**在住房市场的参与度；
●新的住房金融体系“不意味着所有美国人都要拥有住房”，这实际上相当于否定了“居者有其屋”的政治口号；
●金融危机最大的教训在于，**把钱大举撒入住房市场，使有限的资本远离制造业、生物科技以及其他那些可能会创造出更好就业、能引导经济走向更平衡和更快速增长的领域。
近日，美国**正式启动了“房地美”和“房利美”两大住房抵押贷款机构（合称“两房”）的改革。由于“两房”在美国住房市场、金融体系和整个经济中举足轻重，这项改革不仅对美国意义深远，也有广泛的国际影响与启示。SAVSUlAiRktGBU9UWQwbVAw=

两党博弈重要筹码

在美国的住房融资体系中，“两房”曾经是支撑美国经济繁荣的中流砥柱，近年却因金融危机爆发而成为众矢之口。
众所周知，“两房”体制对金融危机负有重大责任，美国各界对之改革的呼声一直未断。由于改革极其复杂艰巨，奥巴马**对“两房”采取了拖延策略。在2010年夏天签署的金融改革法案中，“两房”并未被纳入。但不改革“两房”，奥巴马的金融改革立法相当于没有完成。美**承诺，要晚一些再对“两房”单独立法。按照奥巴马**的时间表，在今年初要向国会提出改革初步方案。正是在这一情况下，美国财政部与住房和城市发展部在2月11日向国会提交了改革白皮书，正式拉开“两房”改革序幕。SgdQVQV4EEgUVkgFCVgeUlc=
由“两房”负责担保住房抵押贷款的美国住房金融模式源自上世纪30年代的大萧条，是罗斯福新政的内容之一，当时民主党打出“居者有其屋”的政治口号。2006年底美国房地产市场泡沫破裂，逐步引爆本轮金融危机。“两房”体制的弊端在危机中集中暴露。SQYAV1QkQUsVV0oHDlhMV1o=
美国住房市场规模超过10万亿美元，目前90%以上的房贷由**持有或担保。自2008年9月金融危机全面爆发以来，美国**共花费约1500亿美元纳税人的资金来救助“两房”。据国会预算局预计，到2019年，“两房”耗费的纳税人救助金将高达3890亿美元。美国上下都意识到，如不改革这一吞噬纳税人资金的无底洞，很可能再次引发危机。S1AABApyF0FDVEtXVglIVAg=
“两房”改革白皮书以精炼的语言阐明“两房”改革原因，即建基于近80年前的美国住房金融模式已经无法适应当前已经发生剧变的世界，菲改不可。美国财政部长盖特纳说，“两房”问题所体现的并不仅仅是其最终随市场倒塌，而是整个监管基本设计、系统中激励机制的一整套制度的“全面失败”。GgMFV1N0EU1FUx8GDlRPUAs=
盖特纳说，房地产市场调整已经有三年时间，预计市场还需要两至三年才能恢复。**的这项计划只是开启了国会立法长跑的序幕，预计立法时限约为两年。分析人士认为，这一时限正好与美国总统大选的政治周期相符。届时“两房”问题无疑会成为两党博弈的一个筹码。GQsNU1QlFUlBXxZTXQkaUw0=

方案开放留足余地

从技术层面看，“两房”改革干头万绪，纷繁复杂。而从观念层面上，“两房”改革涉及的核心问题在于**在住房市场的参与度。在诸多不确定性中，目前美国备方已经确定的共识是，必须降低**在住房市场的参与度。至于降低的程度到底如何，则是技术层面要详细探讨的问题。TAcCAARxRhwTVk0AXQkZUV0=
奥巴马**在初步计划中留下充分回旋余地，使之威为开放式的改革方案。在发布白皮书的当天，美国财政部长盖特纳在被称为民主党思想大本营的华盛顿智库布鲁金斯学会发表演讲，就“两房”改革方案做出公开解释。
盖特纳剖析了奥巴马**住房市场改革的出发点。首先就是慢慢终止“两房”，大幅降低**在住房市场的参与度。这一步骤的原则是渐进式，以不打击目前依然疲弱的住房市场为前提条件。这是因为“两房”目前仍是美国住房融资的主要来源。TgUMUwEiQU1AAUoCDF4eAg0=
第二步是引入私营资本，提供住房融资。这需要为房贷市场设立一整套新的游戏规则。其中包括更严格的承销标准，使房主必须在其住房中持有更多股权，例如设定最低首付款比例为10%的标准。
第三部分是明确**在保障住房中的支持力度。**的角色集中在财政部下属的联邦住房署，支持民众拥有产权或者租房。为此，白皮书提出三种备选改革方案。
具体来看，这三种方案包括：第一种，**除保留联邦住房管理局这一机构以外，彻底退出住房抵押市场。在这种方案下，**只对中等以上收入阶层人士提供住房担保；第二种，只有在市场出现危机时，**才出面担保住房抵押贷款；第三种，**仍然在房贷市场发挥作用，但不再通过“两房”这样的**支持企业来实施，而是引入私营资本参与。T1BXUgQmEBhEXk8BDF4cUQ0=
与2009年6月提出金融监管改革方案(2010年7月成为《华尔街改革与消费者金融保护法》，亦称《多德弗兰克法案》）不同的是，财政部在“两房”改革方案上更为谨慎。按照白皮书的说法，未来的方案可能是三选一，也可能是三项方案的混合重组。这种开放式的改革方案一方面显示出“两房”改革的难度之大，另一方面显示出奥巴马**的政治考虑，将这棘手的多项“选择题”交由国会讨论决策。HgoEBAJxEhgTBk9TC19MUgg=

不再提倡人人买房

从国家角度看，“两房”改革的核心要处理好稳定与效率之间的平衡问题。根据白皮书，美国**在“两房”改革上考虑四个基本因素：第一，获得房贷。这关乎消费者的利益，涉及福利与消费。第二是促进住房投资。这关乎投资者利益，涉及市场效率。第三是税收负担，涉及纳税人的利益。第四是金融体系稳定，这关乎**利益．要创建一个不能总给**找麻烦的体系。TVQNUgd1S0BDVhdaWA9KAQ8=
改革实际上是在两种住房金融体制之间权衡：一种是**主导，一种是私有化。**成分越多，则住房融资成本越低，住房贷款条件越优惠，住房消消费会上升，投资收益高，但同时**潜在税收负担会上升，系统稳定性下降。反之，私有化成分高，住房融资成本会上升，会抑制消费和投资，但会降低**的税收负担，同时增强系统稳定，但从个人层面，买房成本预计提高，低收入群体买房难度加大。刚刚辞去财政部副部长职务的密歇根大学教授迈克尔·巴尔说，不管最终哪种方案得到批准，**在房贷市场的作用都将削弱，取而代之的是私营部门的作用上升。白皮书中明确指出，新的住房金融体系“不意味着所有美国人都要拥有住房”。这实际上相当于否定了“居者有其屋”的政治口号。bXwwcAV8=
“两房”改革将是一项中长期的系统工程，短期内对美国和世界经济的震动不大。

三大教训值得吸取

“两房”改革刚刚启动，目前尚无法评说改革的成败。但美国**启动改革本身，对包括中国在内的世界各国具有启示。
首先，“两房”模式失败说明，**过度介入市场会带来无法避免的“道德风险”问题，使得这种模式不可持续。但这不意味着不能发展住房融资二级市场，而是减少**干预，走市场化道路。中国应注意吸取美国的教训，在设计改革政策时，避免图一时投资消费上升和短期利益驱动。这不仅体现在住房信托投资基金，还体现在所有金融机构和金融政策的改革设计上。GgMEAwt0FxhEBBpQXF8YB1g=
第二，“两房”改革表明住房多少和拥有产权不应取决于**，也不应过度依赖负债，而取决于市场和个人收入能力。市场决宅一些人能够拥有住房，而一些人只能租房。为使买房和租房之间取得稳定与平衡，则要改革收入分配体制，保证社会公平。TQUEVAojEk9CUUsBDAgeBVs=
第三，“两房”改革还说明，再好的制度设计也有其应用的时限。