还 敛 集 ： 上 海 的 楼 价

日期 : 2005年01月25日

上 海两 年 来 楼 价 上 升 得 快 ， 引起 很 多 不 同 的 看 法 与 争 议 ， 而 最 近 该 市 的 政 府 又 推 出 一 项 前 所 未 闻 的怪 政 策 ， 吵 得 更 热 闹 了 。 这 怪 政 策 是 ： 为 了 约 束 楼 价 ， 土 地 限 价 招 标 ， 出 价 太 高 会 出 局 ！ 经济 理 论 说 ： 执 到 黄 金 时 价 卖 ， 土 地 的 来 价 多 少 不 会 影 响 楼 价 ， 而 后 者 由 楼 宇 的 供 求 决 定， 与 政府 的 指 导 性 地 价 无 关 — 除 非 政 府 答 应 无 限 地 以 该 价 供 应 相 近 的 土 地 。

话 虽 如 此 ， 我 没 有 搞 清 楚 上 海 土 地 的 「 最 高 限 价 」 规 则 。 颇 为 复 杂 ， 而自 己没 有 深 入 理 解 ， 写 文 章 要 避 免 精 确 地 错 。 放 在 眼 前 的 问 题 ， 是 上 海 的 楼 价 升 幅 使 当 局 担 心： 泡 沫 之 说 流 行 也 。 两 年 前 我 说 上 海 的 楼 价 会 上 升 ， 不 容 易 下 降 。 我 很 少 对楼 市 或 股 市 作 这 样的 推 断 ， 因 为 听 我 说 而 赚 了 钱 的 不 分 给 我 ， 输 了 的 会 在 背 后 把 我 骂 的 厉 害 。 我 不 会 那 样 傻 ，无 端 端 自 讨 苦 吃 。

但 两年 前 我 那 样 说 ， 是 上 海 当 时 大 幅 地 减 少 了 土 地 建 筑 的 容 积 率 ， 记 得 是 商 业 用 地 由 八 倍 减 至 四倍 ， 住 宅 用 地 由 三 点 三 倍 减 至 二 点 五 倍 。 这 容 积 率 的 减 幅 有 没 有 改 变 我 没 有 跟 进 。 减 容 积 率是 减 少 了 将 来 的 楼 宇 供 应 ， 上 海 的 减 幅 相 当 大 ， 楼 价 的 升 幅 比 我 意 料 的 来 得 慢 ， 也 来 得 小 。这 样 说 ， 因 为 我 研 究 过 一 个 类 同 的 例 子 ： 香 港 一 九 六 三 年 公 布 的 减 少 土 地 建 筑 plot ratio （ 今 天 国 内 称 为 容 积 率 ） ， 减 得 比上 海 两 年 前 减 的 少 很 多 ， 但 当 年香 港 的 地 价 上 升 得 非 常 快 。 有 一 点 重 要 的 不 同 ： 香 港 的 新 容 积 率 是 六 三 年 公 布 ， 说 明 六 五 年才 施 行 ， 有 年 多 两 年 时 间 给 地 产 商 炒 得 天翻 地 覆 ， 后 来 炒 到 银 行 挤 提 ， 楼 价 一 泻 千 里 。 跟 六 七暴 动 ， 楼 价 跌 到 近 于 零 。 上 海 即 布 即 行 ， 比 香 港 高 明 得 多 了 。

不 说以 往 了 ， 说 现 在 ， 上 海 楼 价 是 否 偏 高 呢 ？ 是 泡 沫 吗 ？ 是 否 还 要 上 升 呢 ？ 不 敢 说 ， 只 能 提 出 一些 观 察 给 读 者 考 虑 。

（ 一） 香 港 目 前 的 楼 价 还 比 上 海 的 高 出 三 四 倍 ， 不 容 易 比 较 ， 因 为 香 港 政 府 控 制 土 地 供 应 比 上 海紧 得 多 。

（ 二） 不 能 说 土 地 供 应 「 无 限 」 ， 楼 价 不 会 上 升 。 很 多 美 国 城 市 的 郊 区 ， 土 地 供 应 多 得 很 ， 但 地点 与 交 通 对 楼 价 的 影 响 很 大 。

（ 三） 可 能 最 重 要 的 启 示 ， 是 今 天 上 海 的 楼 价 ， 与 美 国 三 藩 市 一 带 （ Bay area ） 很 接 近 。 上 海 一 带 的 人 口 密 度 高 很 多 倍 ， 而 工 业 发 展 也 远 为 密 集 。 另 一 方 面 ， 上 海 的物 价 与 工 资 低 不 少 ， 所 以 楼 宇 的 相 对 价 格 是 高 于 三 藩 市 一 带 的 。

（ 四） 移 居 上 海 的 人 口 上 升 得 快 ， 但 国 内 很 多 城 市 也 有 急 速 的 人 口 增 长 。 主 要 的 分 别 ， 是 来 自 台湾 及 外 国 的 新 客 上 海 最 多 。 这 些 外 来 客 需 求 的 主 要 是 质 量 较 高的 楼 宇 。 上 海 的 楼 价 升 幅 是 偏 于质 量 较 高 的 。

（ 五） 深 圳 的 楼 价 升 幅 小 （ 今 天 只 有 十 五 年 前 的 半 价 ） 。 奇 怪 ， 广 州 的 楼 价一 般 比 深 圳 的 低 。 上 海的 优 质 公 寓 ， 楼 价 大 约 比 深 圳 的 高 一 倍 ， 这 不 奇 ， 但 近 郊 的花 园 洋 房 上 海 却 比 深 圳 低 相 当 多 ，有 点 怪 。 如 果 你 一 定 要 胡 乱 下 注 ， 毫 无 讯 息 地 乱 买 一 通 ， 那 么 深 圳 要 买 公 寓 ， 上 海 要 到 近 郊买 洋 房 。

（ 六） 到 今 天 我 还 摸 不 准 ， 先 进 的 通 讯 科 技 会 对 城 市 （ 与 楼 价 ） 的 发 展 有 怎 样 的 影 响 。 传 真 、 电脑 通 讯 等 ， 对 城 市 的 地 区 楼 价 应 该 是 有 影 响 的 。 这 几 年 上 海 不 同 地 区 的 楼 价 变 动 有 很 不 相 同的 图 案 ， 深 圳 、 广 州 、 杭 州 等 也 如 是 。 转 来 转 去 ， 忽 东 忽 西 ， 猜 不 中 就 买 错 马 。 我 对 传 统 的城 市 发 展 有 研 究 ， 但 今 天 是 不 管 用 了 。 奇 怪 还 没 有 听 到 有 人 研 究 通 讯 科 技 对 城 市 发 展 的 影 响。 逢 周 二 、 四 、 六 刊 出 电 邮 ： nscheung@netvigator.com