1980年，邓小平提出了住房商品化改革的构想，此后的十多年，我国的房产市场取得了长足的发展，却并未从根本改变原有的住房制度。

在此，首先要说说98年以前住房市场的主体情况。在相当长的一段时间里，我国城镇居民住房来源主要依靠低租金实物福利分配，房产流通环节极为缺失。而且因上述原因，商品房市场只能面向社会少数的高收入群体，市场极为狭窄，导致房产供应长期供大于求，而房价也因相关企业的垄断关系以及面向市场主体的特性居高不下。由此，开发商并不能获得较好收益，投资意愿较低，城镇居民也不能获得良好的住房环境，形成一种恶性循环。

研究表明，当居民收入足以满足日常生活时，对住房需求将成为拉动经济的重要增长点，1998年的中国正处于这样的水平。这一年，国家管理层通过对房产市场深刻的研讨，做出了关乎整个住房市场今后发展的重要决策。

当年3月，朱镕基总理提出要让住房建设成为中国经济的增长点，要将现行福利分房政策转变为货币化，商品化的住房政策，使居民自己买房子。同年6月，温家宝副总理明确提出要推进住房商品化和市场化，积极发张住房建设，满足人民的住房需求。

可以说，中央的明确表态快速促成了整个住房制度走向市场化，各个配套措施陆续出台，房产供应告别分房制，转而由市场调控，伴随着流通环节的健全，房产需求不断释放，同时拉动其他行业的消费需求，促进了整个产业链的快速繁荣，为拉动我国经济增长做出了巨大贡献。

然而，阅览当时的相关措施（即《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》），我却发现了一些问题，或者说我的疑惑，或许正是这些问题，为房地产市场健康发展埋下了一些隐忧。

通知中有一条解释提到了加快公房租金改革，具体办法是逐步提高公房租金价格，通过租金市场化推动存量住房商品化，仅保留少部分廉租房。我的想法是，提高租金似乎意图促使人们对房产需求由租转购（租房成本大幅提高，而购房是可以保值的），但只要房产能够实现商品化流通，因中国人口数量庞大，对住房巨大的刚性需求应该足以拉动房产市场的快速繁荣，而房产持续升值带来的投资价值也会进一步推动居民的购买意愿。因此依靠这条措施来挤出一个过于庞大的需求群体，导致长期的供需严重失调，并不利于房产市场稳定发展。事实证明，庞大的刚性需求每年都在快速推高房价，而投机商对房产的囤积加剧了房价的上涨。
在住房建设配比中，相关办法中明确提到面向群体是最广泛的中等收入者，房屋供应以经济适用房为主体，随着居民收入增长逐步扩大商品房占比。
而事实上，由于商品房有着更强的流通性，其投资收益也相对较高，使得大批开发商主要以商品房建设为主，经济适用房并未得到大规模的发展。地方ZF为追求政绩，也主观上希望拍出更高的地价，而只有进行商品房建设的地价才高的起来！没有严格约束的经济适用房建设就这样被搁置了下去，使得大批的住房需求只能转向商品房市场，而长期强劲的房价也给民众一个房屋买了不会不会亏的暗示，所以，房地产市场不缺乏买主。
的确，房产市场迎来了繁荣，1998年当年房地产投资对中国GDP的拉动就达到了一个百分点，并逐步开创了房地产市场十年大牛市，同时拉动数十个行业的消费需求。可我们不得不看到，在房地产市场对经济强劲拉动的同时，却忽视了居民收入并没有跟上GDP增长，造成实际居民对住房购买力呈逐步下行趋势，房价却在投机者拉动下大幅上涨。
因而，2005年3月，旧国八条，也就是《国务院关于切实稳定住房价格的通知》出台。提出了八项措施稳定房价，避免房价过快上涨，此后连续出台新国八条等一连串调控政策，却并未触及房价上涨根本，也就是供需平衡问题。房价在短暂的停滞过后，继续一路飙升，直至2007年经济危机爆发，市场一片清冷。
随后的事大家都知道，在经济危机过后，停滞了一两年的需求集中爆发，房价迅速回归并超越了历史高点！温总理坐不住了，因为大部分的民众已经难以接受了，而房地产泡沫化正变成现实。
去年4月以来，号称史上最严厉房地产调控政策出台。货币政策的限制，税收政策的调整（房产税开始试点），甚至限购令也搬了出来。而最核心的，经济适用房建设提出了硬性要求，如果能转变人民消费观，并从根本上保障有足够的经济适用房供应，也就可能实现从根本的供需平衡上稳定房价。
可以看到，在一系列严厉措施下，京上广的房价已经出现松动，可以相信二线城市的房价也会逐步松动，但这都是因为如信贷和政策干预等短期政策压制下的无奈降价。能不能真正从根本上掐住房产价格快速上涨的咽喉，仍需看经济适用房建设能否实现98年提出的满足大多数中等收入群体的住房需求，只有这部分的供求能够基本平衡，投机者对房产投资高额回报的预期便有望减弱，从而使房地产市场回归大部分买房者是实际住房者的健康市场。
不得不明确，限购令等短期政策终究会退出市场，怎样实现在退出时不造成房产价格的剧烈波动，这考验着管理层的智慧。