对2006年房地产市场的十大预测

北京师范大学房地产研究中心主任 董藩 教授

2006年1月3日

进入2005年12月以后，不断有媒体朋友打电话，开始肯定我2005年提出的一些观点，特别是我对房价问题的预测，并约我谈谈2006年房地产市场的发展趋势。肯定我过去的观点我很欣慰，但谈预测多被我拒绝。因为谈预测是一件十分严肃、科学的事情，过去每次言及预测，我都额角渗汗，牙齿打颤，生怕背上“胡说”、“炒作”之名。当前中国房地产市场正处于特殊发展时期，影响它的因素和力量十分复杂，虽然大的发展趋势明朗，但要对年度动向和事件进行预测，既需要深厚、全面的相关学科知识，又需要能在思维和视野上把握大势，还需要跟中央高层决策者有些“心灵感应”——所以，预测者从来不是站在“十字”路口，而是“梅花”路口，想走错很容易，想预测对就有点儿“九天揽月”的味道了。

但是，在2005年的最后一天，我的手机受到了鞭炮般的信息“轰炸”——除了祝福，就是让我预测房价，而且强调“连搞房地产的教授都不说话”，就是“不顾学者的道义”、“没有责任感”、“没有胆量”。既然大家“孜孜以求”，我只好牺牲一点儿休息时间，跟大家随便谈谈。一孔之见，错误难免，请不要当真。

1.房地产价格依然上涨，但还是要给中央政府一些“面子”，变得“温顺”些。估计将以7％为支点，上下波动2个百分点，即5～9％，低于或接近GDP增长速度，其中以居于5～7％的可能性为大。这是政府、开发商、消费者各方均可接受的增长速度，也是国家调控成绩的体现。虽然本人未从高层决策者那里嗅得什么信息，但我坚信5～9％的增幅将是房地产价格调控的基本目标。尽管总有学者主张强行下拉房价，但GDP仍在快速增长，要让房价“反其道而行之”，这无异于“痴人说梦”！要是低于5％，如果不是遇到了“非典”这样的极特殊事件，就表明数据有水分了。

2.城市土地控制会出现“紧中有松”迹象。“8•31”大限之前政府虽然集中放了一些地，但大限之后土地市场管理得还是比以前紧的，这对开发市场确实有影响，进而影响着市场供求关系。如果需求不动，要控制房价，只能增加供给才能达到目的。但要增加供给就要放地。2006年依然要严控房价大幅上升，土地管理部门纵有千般理由把紧关口，也要给建设部门和各级政府主要领导点“面子”。况且早有开发商往国土资源部的大院里投了枚“地荒论”炸弹，房价再大幅上涨，土地管理部门想置身事外，立个“洁身自好”的牌坊，大众也难答应啊！

3.“政策恐慌期”已经过去，市场逐渐恢复。不会有2005年那样“排山倒海”的政策出台，但会有一些体现节能省地意图和规范市场秩序的政策、措施出台，如控制套型结构，控制高档商品住房开发，鼓励中低价位、中小套型住房开发，推行实名购房制度，限制内部认购，加强对中介市场的管理，出台住房专项维修基金管理办法等。除了建设部外，这些政策、措施可能涉及国土资源部、税务总局、央行和地方政府。虽然“抑制”仍是主调，但不会是唯一的声音，毕竟市场继续观望下去不行。

4.对消费需求的引导可能引起中央政府的重视。放松土地控制是不得已而为之，而且幅度十分有限，控制需求增长特别是住房过度需求将被提上议程。现在人均住宅建筑面积已经超过26平方米，如此下去用不了几年小康居住目标就会实现。住的小不是好事，住的太大也不是好事。别墅生活在中国将永远是异邦情调，不适合国情；住房越开发越大、买了不住等问题再不重视将给未来社会发展埋下隐患，最终咽下这个“苦果”的还是全体人民。不承认房地产业的支柱地位不对，过分倚重房地产业拉动经济增长也不行。

5.住房保障问题得到重视。“住房保障”曾一度在政府的词典里消失了，各级政府都津津乐道于住房制度改革的成绩。2005年，经济适用房被媒体炒得“臭不可闻”，海内外学术界的无情批判更让政府不得不反思。一个亲民的政府不能不关注民意，再加上控制房价的压力巨大，于是，一些地方政府开始积极兴建经济适用房，并开发或收购廉租房。但也会有一些地方政府开始探索货币化补助问题，这正是我积极倡导的。而且回龙观新楼地面塌陷事件让我更加深信不疑：实物补助或早或晚走投无路，货币补助才是住房保障的发展方向！

6.房地产理财观念更加深入人心。穷人关注保障，而富人则关注理财。股市未老先衰，而房市则丰姿绰约，青春摇荡。尽管2005年房市“不听话”，中央政府对它来了个“泰山压顶”，但房价总体上不见下跌。除上海等个别城市外，房市依然妖娆迷人。现在的富人有很多受过高等教育，分析、把握大局的能力大大增强，尽管政府依然在实施房地产调控，我行我素者仍然不少，而且调控过程中的激烈讨论似乎更让房地产理财观念深入人心。这就给宏观调控带来了更大压力：光靠行政措施不行，立法手段必须登场了！

7.物业纠纷增加，冲突加剧，呼吁主管部门采取规范措施。物业公司原本是以“微利”、“服务”面孔出现的，但业主们都说它是“天使的脸庞，魔鬼的心肠”。2005年虽有“从被窝里拖出业主”这样骇人听闻的司法干预，但也有美丽园业委会全面胜诉、物业费大降这样大快人心的消息——谁怕谁啊！于是，纠纷在增加，冲突在加剧，为服务质量，也为收费定价问题。纠纷还使人们开始反思物业管理模式问题：李建国的“物业革命”不无道理，本教授认为，业主委员会踢开物业公司闹革命，直接从市场上雇佣专业服务力量也是可以探索的嘛！

8.著名房地产商将出现总部迁址进京的迹象。有意做行业“龙头老大”的不止10家，胸怀挤进“TOP 10”大志的更不下100家。但能否成为“龙”，除常规条件外，还与你是呆在“河里”还是“海里”有关。政治家们只有集中在北京才能运筹帷幄，科学家、理论家、艺术家离开北京大都难成气候。开发公司也不例外，要跨区域发展，不在北京，指挥棒就不灵——它不仅是全国最大、档次最高的市场，也是政策、信息的主要发源地和顶级合作者、顶级人才的聚积地。顺驰总部已迁至北京，2006年还会有顶级大佬做出类似决策，并引发其他大公司的思考。非去北京吗——是的！没办法，这就是“首都效应”，也是中国特色。

9.海外开发商开始做进入的前期准备。按照现行法律规定，海外投资者要在中国大陆注册独资房地产开发公司很困难，想进来只能以合资、合作的方式操作。但是，合资、合作是许多外国投资者不愿意的。随着时间的推进，外商自由进入大陆市场为时不远。宏观调控后，大陆房地产市场在土地拍卖、投资立项及配套费用的收取上将更加规范，投资程序也更加规范、合理，这增加了外国投资者进军中国市场的信心。2006年，有意进入大陆市场的海外房地产开发公司将开始进行前期调查、准备、选址，研究大陆的房地产法律与开发项目定位，以及与大陆各方的合作问题。对开发商来说，是“狼”要来了，但对消费者也许是好事。

10.海外REITs仍难在大陆开展业务，但大陆开发商开始考虑通过REITs谋求海外上市。中国大陆对涉外金融问题历来谨慎，尽管海外金融机构要求中央政府开放金融市场的呼声一直很高，但对一个大国来说，保持金融体系的相对独立性至关重要。虽然目前海外REITs在中国大陆活动比较频繁，但制约REITs发展的政策、法律保障和市场环境仍然十分明显，所以2006年海外REITs在大陆还难有大的作为。但是，东方不亮西方亮，个别公司通过REITs在香港的成功上市，给了许多同行新的启示：象长颈鹿那样，把脖子伸到栅栏外，仍然是不会饿死的！

（董藩系民革中央委员、北京师范大学房地产研究中心主任、教授、博士生导师，联系地址：100875 北京市新街口外大街19号，北京师范大学管理学院 ，E-mail: dongfan67@126.com; dongfan67@yeah.net，）

-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

中国房地产将在三年内崩溃！

刘兆辉

2005年12月30日10时16分

（首发新浪财经）

【内容提要】但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。 　

中国房地产将在三年内崩溃！

　　资本是趋利的，一旦中国的证券市场机制合理了，有了价值发现功能，更有了优化资产配置功能。中国股市将面临持续数年熊市后的大底，这对国内缺少投资渠道的庞大资本来说无异是一个千载难逢的机会。一个整体上机制合理的股市整体回报率通常要在10%以上的(美国从1922年到1992年的60年内，股市平均实际回报率达到10%。)，当然中国如果出现了一个牛市的大底的话，囤积在房地产的巨量资金还有什么理由还在高位站岗呢，当房价已经高到所收房租不能够支持买房银行利息时，资金还敢在高位站岗吗？可以说中国股市运行机制合理之时，就是中国股市见底之日，中国股市见底之日，就是房地产见顶之时。分析房地产业何时见顶，只需分析中国股市何时见底就可以了。

　　近年来中国的房地产价格不断走高，当然围绕着房地产泡沫的争论也从未停止过，如果说房地产没有泡沫那是假的。因为在中国上海、北京的房价高的城市，房价已经高到了连白领阶层都买不起的地步了。一般房价冲到户均收入6倍左右的区域被经济学家称之为泡沫区。著名国际投资银行摩根士丹利最近指出在中国，这一比例已经达到甚至超过了10至20倍。国际上信贷资金中地产贷款的最高占比是 10% 。而据专家潘泰博的研究显示，如果在统计中记入“隐身贷款”部分，地产贷款其实已经占到了银行贷款总量的 30% 。显然中国远远超出了安全的范围，国内银行资金正承受着巨大的风险。国家统计局最新数据显示，10月末，全国商品房空置面积1.12亿平方米，其中商品住宅空置面积6204万平方米，商业地产空置面积上半年也达2878万平方米。目前全国空置率已达到26%，大大超过国际公认的10%的警戒线。

　　看来中国的房地产泡沫不是存在不存在的问题，只不过是什么时候崩溃的问题了！当然中国有着种种理由支撑着目前的房地产价格，比如人民币升值，比如中国人口多的国情，再比如中国经济的高增长，但 “日中则移,月满则亏”这是客观规律，再多的理由也不能支撑一个只涨不跌的房地产市场。香港的房地产涨高了会跌，日本的房地产涨高了也会跌，当然中国的房地产业更不会例外！

　　在中国买房不光是为了居住，更重要的是保值增值。因为整个中国的资本大载体只有房地产、银行和股市。股市是高风险的，股市十余年亏空一万多亿来看，这个市场是严重消耗财富的。存银行又可能面临通货膨胀带来的财富减少。除了股市和银行外，资本要实现保值和增值最好的去处也只有房地产了。

　　如何解释目前股市的高风险和国内的通货膨胀现象呢？这要从市场大的运行机制上来分析，这有助我们更清楚的了解中国的房地产业。市场有定价的功能，有优化资源(资产)配置的功能。市场的优化资产(资源)配置功能是建立在市场定价功能上的。所以市场没有合理的定价机制就没有优化资源(资产)配置的功能。市场的合理定价是建立在市场市的基础上的，只有在供求关系动态平衡的条件下，这个市场才具备合理的定价机制，才具备优化资源(资产)配置功能。中国股市如此，中国的汇市如此，中国的房地产市场也是如此。

　　但我们发现无论是中国股市的定价机制，还是中国的汇市的定价机制，都不是在市场市供求关系动态平衡下形成的。特别是中国股市，是名副其实的政策市。没有优化资产配置的证券市场，导致的亏空多达一万多亿！中国的汇率市场，由于汇率机制不合理(非市场化)，中国的外汇储备已经多达7690亿！就在一个月前，国际投行高盛中国区首席经济学家梁红表示过，人民币汇率存在至少20%的低估，汇率严重低估所造成的宏观价格错配已经给国民财富造成了损失。至于房地产市场，经济学家易宪容坦言，“房地产的责任在于政府，房地产行业并没有完全市场化，这是房地产暴利的症结所在”。

　　人民币汇率机制导致人民币被低估，国际资本投机人民币资产会有巨大的获利空间，使得国际资本源源不断的涌入。而中国股市又没有优化资产配置功能，不合理的股市机制吞噬进入其中的社会财富。股市泡沫破灭后的高风险足以让大资金望而怯步。而近年来中国经济持续高增长，繁荣起来的国内资本，因为股市的高风险只能囤积与银行和房地产业。与此同时，面对不断涌入的外资，不断增加的外汇储备，央行为了维持汇率的稳定，不断投放的基础货币。这又直接导致国内2003年以来的通货膨胀，物价上涨意味着国内货币相对贬值，这迫使资本需求一个保值增值的载体依附，股市已是高风险，所以房地产业成了资本进驻的最佳选择。涌入中国赌人民币升值的国外资本，首先选择的也是房地产。中国缺少一个成熟资本市场，缺少一个承载资本的蓄水池，进入中国的国外资本于是就成了推动房价上扬的洪水猛兽。

　　股市高风险，资本缺少投资渠道导致中国的高储蓄率，而汇率机制又导致国外资本的不断涌入。已经存在的通货膨胀和未来可能发生的通货膨胀，导致资金大量涌入房地产业。很多人都希望捅破房地产的泡沫，让资本流入证券市场。但是资本是趋利的，当然在没有一个比房地产更安全，回报率更高的市场出现的时候，指望中国的房地产崩溃，捅破房地产泡沫来救股市是不现实的。

　　从上面的分析我们知道，房地产的火暴是由于中国股市和汇市机制不合理导致的，如果汇市或者股市这两个市场中有一个市场机制变合理了，都会改变目前的房地产高价格。关于人民币央行已经表示，人民币至少在未来5年内都不会自由兑换。看来能寄以希望改变房地产高价格的只有使证券市场的机制变合理了。而证券市场眼下进行的深刻变革，无论下跌接轨，还是补偿接轨都将会实现中国股市的机制合理(即市场市的供求关系的动态平衡)，虽然这个过程可能是痛苦的。股市的走向将直接关乎中国房地产业的走向！

　　现在中国股市正在进行股权分置改革，而股权分置改革并没有形成市场市动态平衡的供求关系，仍然维持资金和股票供求关系不平衡的政策市。合理的定价机制仍然没有出现，股市仍旧做的是劣化资产配置功能，所以虽然股市已经进行股权分置改革，但股市还在阴跌，中国股市远没有见底。当然此时停留在房地产的大资金是不会进入股市的，盲目提前进入股市的资本很可能被高风险的股市再度套牢。

　　启动了股权分置改的中国股市，市场化趋势已经不可阻挡。按《4.29通知》中规定的时限，中国股市股改完成三年后，将实现全部上市公司的全流通。现在完成股改的公司也将在2008年实现全流通，当然2008年中国也将举办奥运会。在“2005年中国企业高峰会论坛”的“资本市场分论坛”上，上证所副总经理方星海称，股改后还要进行市场化发行、引入做空机制和对内对外开放等基本改革。可见股市的合理定价机制不一定要等到股市全流通时才能实现。股市全流通只是市场机制合理的最后期限。只要股市什么时候进行了真正的市场化发行新股，并引入了做空机制，这个市场基本就能够形成合理的定价机制了。中国股市的低点也就出来了。市场化发行新股，引入做空机制，这两个条件是我们鉴定股市是否形成合理机制的标准。当然股市见底之时，就应该是房地产见顶之日。基于此，我们基本可以得出三年之内房地产必然崩溃的结论。当然这个结论和易宪容：最多3年老百姓定能买得起房子的结论是一致的。

（ 首发 新浪财经，原标题：《中国股市见底日为时不远，房地产市场三年内见顶》。）

-----------------------------------------------------------------------------------------

上海：开始吞咽高房价的苦果

商报记者顾安安

2005年11月23日

来自: 价值中国网

上世纪20年代末，美国喜剧演员埃迪E坎托曾用一句黑色幽默的台词警示股市风险，他扮演的服务生问住店客人：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”如今，在上海，人们在谈论房价时也会互相打趣：“先生，您是要一间睡觉的房，还是要一间跳楼的房？”这一句略带戏谑的台词，正在被不同的上海人演绎出同一种难以言明的辛酸：高房价吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度；高房价让城市里的“工薪供房族”痛苦不堪；同时，高房价正在吓跑前来投资的企业。上述情况若得不到掌控，势必引起部分行业衰退、薪资下调，然后便是人才流出这个失去“机会”的城市……种种迹象表明，整个上海在默默地吞咽着高房价带来的苦果，而且这个过程很可能才刚刚开始。

高房价吓跑外来人才

行人在上海衡山路上的一家房产中介查看房源信息。在5月七部委调控房市场的“国八条”出台之后，上海房价的平均降幅超过5％。但仍让工薪族感到“望尘莫及”。

来自浙江的私营老板何先生，在上海浦东经营了一家小型软件公司。这几个月来他非常沮丧，短短几周就有6名员工递了请辞报告。更严重的是，公司最近6个月的员工流失率已超过120%，本地的人才招聘网上几乎每个月都有何先生公司的招聘信息。何先生始终搞不明白，公司员工的收入不比行业平均收入少，可是，几乎每位员工经过一段稳定期后，依然会义无反顾地陆续跳槽走人。记者的一个朋友从2001年开始，已在上海陆续更换了四份工作，月薪从1800元涨到7500元，目前他仍不懈地搜寻更高收入的工作。他相当坦诚地告诉记者：“来上海后，有同乡老板照顾，工作也稳定，但工资收入在上海根本买不起房子，没房就成不了家。既然成不了家，要稳定的工作又有何用，还不如跳槽继续再闯。”

一位上海同行告诉记者，即使在被认为高收入的媒体单位工作，依然会被高房价的病痛困扰。工龄不满10年的记者想在上海买房几乎不可能，新来的记者即便仅仅支付租房的费用，也几乎是倾囊而出。她颇为无奈地说：“要在上海扎根，难啊！”看来，房子的问题始终是影响员工稳定工作的根本因素。记者了解到，过去几年里，上海的房屋均价翻了一番，年均涨幅在30%以上，尽管上海人均收入水平保持在10%左右的高增长，且房价在近几个月里已从高位回落，但仍有很多人认为，当前的房价让他们难以承受——上海市区的房屋均价每平方米为1万至2万元，一套房子动辄上百万元，即使是向银行按揭负债买房，那一大笔首付金，对初入社会的人来说也是一道难以跨越的门槛。高房价着实吓退了不少准备在上海成家立业的人才，增加了他们异地就业的难度。去年以来，东南沿海城市难以招到合适的产业工人也验证了这一点。

商务成本急涨 企业纷纷撤离

经济学家郎咸平曾于今年早些时候预言：“上海会是第一个因房地产开始萧条的城市。高房价不仅在一定程度上影响了一个城市的繁荣，也表现为城市的衰退，因为高房价将导致城市发展成本的水涨船高。作为金融、物流和高科技中心，上海的高房价已经成为其发展瓶颈。”2005年1月，浙江省中小企业局发布的调研报告透露，近一年多来，有近3000家在沪浙企逃离上海。而2001年左右，正是市郊低廉的土地，吸引了茉织华、杉杉等浙江企业将总部迁往上海。如今，承受不住地价上涨压力的浙企，已纷纷将基地向湖北孝感、安徽淮南及浙江平湖等地转移。

“上海要打造人才高地、资金高地，以及商务盆地，但是房价正在构成商务壁垒。”上海浦东的一位台商这样对记者说。复旦大学房地产研究中心主任尹伯成对记者分析，房价高涨，使普通企业不得不大幅增加房租开支，在资本总量一定的前提下，用于购买劳务的资本只能随之而减少，由此造成的后果是：或者降低从业者的工薪收入；或者减少从业者人数，显然这对稳定乃至扩大就业而言都是不利的。

中小企业度日艰难跨国公司转投外围

在高房价面前，为留住人才稳定员工，企业往往不得不随之提高员工工资，企业获利明显变薄。这对企业的长远发展以及扩大就业非常不利，不但使一大批潜在的中小企业创业者兴业无门，就是一些大企业甚至国际知名的跨国公司也不得不踌躇再三。在上海，几间小小的办公室每月的房租也要上万元人民币。就职于一家日资企业的许小姐还向记者透露，公司老板在几年前就用80万元人民币把办公楼的一个层面买下，而现在这一个层面的租金就要几万一个月。她的老板还经常为这一举动炫耀不已，“幸亏买下了，否则租金也吃不消”。Samsung（中国）公司的一位销售主管对记者说，Sam-sung公司原本是要在上海投资设厂的，可是上海的房价和地价太高，Samsung公司就决定将厂址设在离上海只有80公里、但房价较为低廉的苏州，以降低商务成本。据记者了解，外资撤出上海始于2002年房价、租金的上涨，到目前为止，包括索尼、英特尔、中芯国际、现代汽车等属于上海支柱产业范畴的企业都将其投资重点定位于上海之外的区域。可见，上海的高房价直接导致商务成本的大幅上升，形成房地产业对制造业排挤。

上海市统计局公布的调查数据显示，2005年第三季上海市房地产企业家信心指数跌至不到90点，已与1999年的水平相当。而本轮房地产上涨恰恰是从1999年开始的。

6月，上海浦东3幢住宅楼的外立面上挂出巨幅广告标语。业内人士称如此直白地打价格牌是近3年来头一回。

房贷猛增银行如临深渊

作为研究中国房地产多年的专家，易宪容虽对高房价对上海经济的影响未进行过深入研究，但他还是向记者分析了房地产泡沫破灭将带来的危害。易宪容认为，一旦泡沫破裂，房价下跌，需求就急剧下降，房价再持续下跌，形成恶性循环。购房者多数高价按揭，房子成了负资产，很多人会抛房，银行接收的是贬值的房产，这就会冲击整个金融体系。从目前国内房地产情况看，基本上把整个风险都归结在国内银行体系上，无论是房地产业还是个人消费信贷都如此。这就孕育很大的金融风险。房地产泡沫破灭，最后承担者只能是国内各银行。事实上，在炒房流水线背后，确实酝酿着银行巨额贷款风险。今年初，人民银行上海分行即发出预警：2004全年，上海全市中资金融机构人民币自营性房地产贷款累计增加1023亿元，同比增加204亿元，占全部贷款新增额的76%，其中个人住房贷款累计增加728亿元，同比增加106亿元，新增个人住房贷款占中长期贷款增量的比例高达48%。该行提醒，要高度重视房地产市场风险向银行信贷转移的可能性。统计显示，今年1至2月，上海商业性房地产贷款新增214亿元，占全部新增贷款比例高达87.7%，其中个人住房贷款增加153.2亿元，同比多增59.75亿元。房贷竟然占到新增贷款近九成，对于各家商业银行而言，风险已是不言而喻。但银行已陷骑虎之境，“现在收紧信贷可以预防泡沫进一步放大，但这有可能会把前面埋藏的风险引爆。地产商只有把房子卖了，才能偿还银行贷款，但是房贷收紧到一定程度，就可能使一部分房子卖不出去，造成地产商的呆坏账。”易宪容说。

楼市退烧经济增速下挫

近几个月，一路上扬的上海房价终于显露颓势逐渐下跌。数据显示，自今年8月起，上海已连续3个月成为内地70个城市中房价环比降幅最大的城市。在所有的跌价楼盘中，超过一半的跌幅在20%左右，价格下调额度约2000元/平方米，部分高档楼盘甚至下跌了5000元/平方米。习惯性依赖房地产发展的上海经济，被突如其来的冲击狠狠地撞了一下腰。上海社会科学院一位不愿透露姓名的学者称，今年前三季度，上海实现生产总值6111.68亿元，增长10.6%，增幅同比回落3.6个百分点，增幅回落幅度是长三角地区最大的。此外，工业增长速度下降8%，市场销售增幅下降0.6%，全社会固定资产投资增幅下降5.8%，直接利用外资合同金额下降21%，各项指标全面下滑。今年11月1日，上海市市长韩正公开表示，今年上海GDP增速是15年来最低的。他同时坦言，房地产在上海的GDP中的过快增长，已使某些经济领域处于极大压力之下。

事实上，数据也显示，2005年上半年，上海的工业增加值回落非常明显，从1月份的20.20％下降到5月份的7.60％。其中，最明显的是固定资产投资增速的大幅回落，固定资产投资同比增幅从1月的22.50％下降到5月的1%，几近零增长，从而导致依靠固定资产投资拉动的经济增长明显放缓。业内人士分析说，上海经济出现的下滑形势，除土地、信贷收缩导致的投资下降之外，与上海经济过度依赖房地产经济战略紧密相关，而这种通过外部资金投入的经济是最落后的经济，并不能激发内在有效的投资需求，而投资放缓将导致发展放缓。由于房地产业成为主导产业和地方税收的主要来源，因此当中国进行以抑制房地产投资过热为核心的宏观调控时，上海的经济增长就会面临较大的困难。易宪容在接受记者采访时指出，房地产是个很长的产业链，它的上游是建筑材料、钢铁、煤电、运输，都是资金密集型产业。房地产泡沫破灭，整个产业链生产过剩，经济趋于萧条。因此，房地产泡沫带来的危害不仅仅限于行业本身，而且影响到其他许多行业。一旦房地产崩盘，甚至整个国家的经济都可能发生危机。

“饭要一口口吃，路要一步步走，把未来当现实，把本来要10年、20年的房价涨幅在短短2至3年中提前完成了，这样严重透支未来的结果，是严重制约了其他产业的发展，损失了上海人民的福利，伤害了上海增长的潜力。”尹伯成对本报记者说。

——————————————————————————————————————————————————

北京大军经济观察研究中心

电话：86-10-63071372，传真：66079391，信箱：zdjun@263.net

地址：北京市西城区温家街2号，邮编：100031，

网站网址：www.dajun.com.cn,